Пенсионный советник

Скачок цен на жилье: фикция или реальность

Антон Старков 28.02.2008, 15:41

Что происходит на рынке жилья в Москве? На самом ли деле квадратные метры заметно подорожали, или этот рост носит «виртуальный» характер? И что ждет рынок столичной недвижимости в 2008 году: стагнация, рост, лопнувший ценовой «пузырь»? Своими мыслями на эту тему с «Газетой.Ru» поделились эксперты и участники рынка.

Сообщения о заметном росте в январе-феврале 2008 года цен на московскую недвижимость активно появляются в печати, однако информация до читателя доносится противоречивая.

Кто-то экспертов говорит о выходе рынка столичного жилья из стагнации и наметившемся росте. Другие, признавая сам факт ценового скачка, связывают его начало и конец с так называемым «кризисом на фондовом рынке», то есть предсказывают, что рост, едва начавшись, может быстро закончиться. Третьи отмечают, что сам факт «роста цен» на московскую недвижимость не столь очевиден, так как суждения выносятся по ценам, объявленным продавцами.

Однако окончательная, реальная цена сделки по купле-продаже квартиры в Москве, как правило, статистикой не учитывается.

Наконец, не совсем понятно, не является ли нынешний «рост цен» лишь реакцией на заметное снижение курса доллара и рублевую инфляцию, превысившую прогнозы правительства.

Мнения экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», как и следовало ожидать, заметно разошлись, в некоторых случаях оказавшись диаметрально противоположными.

Так, например, в группе «скептиков» заметное место занимает известный эксперт по рынку столичной недвижимости, глава аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. «Нынешний ценовой скачок, — говорит господин Репченко, — вызывает у меня очень много вопросов, в частности, в отношении его экономической обоснованности. Довольно скоро, ориентировочно к марту-апрелю, вся нынешняя паника на московском рынке недвижимости прекратится».

По мысли Репченко, покупать московские квартиры сейчас просто некому: крупные и средние инвесторы вряд ли будут вкладываться в розничную покупку квартир на вторичке, скорее уж они инвестируют средства в более доходную коммерческую недвижимость. «Что же касается мелких инвесторов — людей, которые вкладывают свои сбережения в ПИФы, то для них порог входа на квартирный рынок при нынешних ценах уже слишком высок», — полагает господин Репченко.

«Я не верю, что весь 2008 год цены на квартиры в Москве могут расти по 5–10% в месяц и удвоиться к 2009 году», — резюмирует Олег Репченко.

Другое мнение высказал директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков: «На самом деле, цены на квартиры на вторичном рынке Москвы начали расти еще с июля прошлого года, на первичном рынке (как в Москве, так и в Московской области) рост не прекращался с начала этого года. Поэтому говорить о том, что рост цен начался только сейчас — совершенно неправильно, — заявил он корреспонденту «Газеты.Ru».

По его мнению, причина роста в том, что вернулся отложенный спрос, которого не было в первом полугодии 2007 года, и рынок оживился.

Впрочем, представитель «МИЭЛЬ» говорит, что радоваться нынешнему росту цен не нужно: спрос не сможет за ним угнаться. «Кризис банковской ликвидности сократит спрос. Банки ужесточили требования к заемщикам, повысили процентные ставки, — говорит господин Луцков. — Сейчас человек, зарабатывающий порядка двух тысяч долларов в месяц, имеющий 25% в качестве первоначального взноса, не может купить себе даже однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье. Это отсечет существенную долю спроса, поскольку порядка 30% сделок как на первичном, так и на вторичном рынке составляют ипотечные сделки. По нашей оценке, если все так и будет развиваться, платежеспособный спрос реализуется с опережением и уже с мая рынок встанет.

Если темпы роста цен снизятся, ажиотаж схлынет гораздо быстрее, в ближайшие недели. Тогда в сложившихся условиях рынок будет медленно расти,» — заявил Владислав Луцков.

Иначе смотрит на сообщения о «росте цен» на жилье руководитель агентства недвижимости «Савва», вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. По его мнению, эти сообщения — в первую очередь, попытка продавцов недвижимости «прогнуть» рынок, попробовать навязать покупателю новые, более высокие, цены.

«Что касается роста цен предложения — это реакция, прежде всего, продавцов на информацию о снятии 30% предложений в декабре с рынка, а также в связи с ожиданиями реакции российской экономики на международный кризис финансовых рынков и слухи о деноминации рубля», — заявил вице-президент РГР «Газете.Ru».

«Как на любой бирже, люди используют любую ситуацию для увеличения своих потенциальных доходов. И если рынок прогибается, они его прогибают. Особенно если СМИ начинают упорно муссировать слух о новом витке роста цен и, опираясь на некорректную информацию, начинают раскачивать «лодку» под названием «рынок». А при этом покупатели, имея не вполне корректную информацию, вынужденно принимают решения», — полагает господин Апрелев.

По его мнению, рост цен предложения на маленькие квартиры подталкивает рост цен на расселяемые квартиры и создается впечатление, что цены на рынке растут на все квартиры.

Спровоцированный продавцами «рост цен» может привести к застою или даже к некоторому снижению цен на жилье:

«Возможны два сценария: раскачивание «лодки» приведет к витку роста цен за 3–4 месяца на 15–20%, а затем — к отсутствию спроса и застою на рынке в течение 6–8 месяцев. Если «лодку» не раскачивать, то в течение двух месяцев ситуация придет в русло отсутствия роста цен, к их стабилизации и корректировке в сторону понижения», — заявил Константин Апрелев в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru».

Еще один известный эксперт рынка недвижимости, независимый аналитик Геннадий Стерник предсказывает рынку столичного жилья внушительный рост: «Уже с ноября средняя удельная цена предложения квартир в Москве начала расти (после 10 месяцев топтания на месте), в январе прирост составил 5%», — заявил он «Газете.Ru».

«Основная, фундаментальная причина — отложенный (в 2007 году) спрос пополнился дополнительными накоплениями граждан, ростом их доходов, а объем строительства и предложения квартир в Москве остались на том же уровне (как на первичном, так и на вторичном рынке)», — полагает господин Стерник.

По его расчетам, текущий цикл (2007–2009 годы) даст 55–60% роста цен (в номинальных долларах) в 2008 году и рост 80–85% — за три года.

«Надеюсь, что после 2010–2011 годов произойдет кардинальное увеличение объемов строительства и начнется снижение долгосрочных темпов роста цен», — сказал Геннадий Стерник.

Единодушно прогнозируют рост цен на жилую недвижимость в 2008 году несколько экспертов-представителей риэлторского бизнеса.

Прогнозы их, правда, отличаются цифрами, что может быть существенно для принимающих решение о покупке жилья, особенно в инвестиционных целях. Так, руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов полагает, что «средние цены» на жилье в настоящий момент могут повышаться еще по одной причине: в конце 2007 — начале 2008 года большой популярностью пользовалось наиболее ликвидное жилье. Соответственно, сейчас предложений этого типа жилья в активной продаже сравнительно немного.

«Таким образом, нижняя планка цен на вторичке подвинулась вверх и произошла видимость своего рода «виртуального скачка» цен — при том что в реальности цены на объекты увеличились не столь кардинально», — считает Дмитрий Таганов.

«Наш прогноз на 2008 год пока остается неизменным: прирост средних цен предложения на уровне 20–25% в долларах (в среднем порядка 2% прироста в месяц, с диапазоном возможных колебаний от 1% до 5% в месяц). При этом в 2008 году можно ожидать высокий уровень спроса, пик которого как раз приходится на январь--февраль», — добавил он.

Увеличение покупательского спроса, по мнению аналитика службы маркетинга ЗАО «Пересвет-Инвест» Ольги Юматовой, может быть связано с нестабильностью фондового рынка и непрекращающимся ростом цен на нефть, обеспечивающим непрерывный приток нефтедолларов в Россию.

«Вероятнее всего, при сохранении существующей социально-экономической и политической ситуации в стране изменение цены предложения в 2008 будет находиться в интервале от 1% до 1,5% в месяц, что даст годовой прирост порядка 15–20% в среднем по рынку. Однако в зависимости от ликвидности объекта возможны существенные отклонения от этой величины», — заявила корреспонденту «Газеты.Ru» Ольга Юматова.

«Скорее всего, в ближайшие месяцы спрос на столичное жилье будет оставаться стабильным на фоне ограниченного объема предложения. Заметного увеличения количества выставленного на продажу жилья ожидать не следует в виду принятых законодательных ограничений относительно точечной застройки и возведения высотных зданий», — прогнозирует генеральный директор «МИАН-агентство недвижимости» Нина Кузнецова.

По ее расчетам, цены на жилье продолжат умеренный рост и в целом за 2008 год составят от 10–12% до 15%. При этом основная часть ожидаемого годового прироста будет достигнута уже в первые 3–5 месяцев наступившего года.

«Основываясь на январской динамике, мы предполагаем, что цены по инерции продолжат свой рост до весны, а потом будут увеличиваться в пределах общей инфляции», — полагает госпожа Кузнецова.

«Рост цен имеется, однако я бы не стал преувеличивать масштабов «бедствия», — заявил в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» руководитель Департамента стратегического маркетинга ОАО «Росгосстрах» Алексей Зубец. — Даже после быстрого роста цены московского «квадрата», рассчитанного в евро, в последнее время цены достигли только максимума осени-зимы 2007 года».

Он полагает, что оживление на рынке недвижимости связано с финансовым кризисом: понимание того, что ПИФы в ближайшие месяцы не только не принесут прибыли, но, скорее всего, от них можно ждать убытков, привело к тому, что инвесторы «перекладываются» из акций в недвижимость.

«Можно говорить об очередном «пузыре» на московском рынке жилья, не подкрепленном реальным спросом со стороны конечного потребителя, — полагает господин Зубец. — О том, что это именно спекулятивный бум, говорит, в частности, то, что в рост пошли все сегменты московского рынка одновременно, невзирая на качество жилья. Причем лидерами роста оказались и так наиболее переоцененные «убитые» московские квартиры».

Как и большинство опрошенных «Газетой.Ru» экспертов, господин Зубец полагает, что нынешняя ситуация на рынке не будет продолжаться долго: конечный потребитель не может поддержать спрос на московское жилье при таких ценах, и через пару месяцев ситуация успокоится.

Сходный скептический взгляд на перспективы роста цен на столичные квартиры предлагает независимый аналитик рынка недвижимости, редактор сайта ARN.ru Андрей Бекетов: «Вероятнее всего, скачок цен произошел в связи с тем, что часть продавцов предположила, что они смогут предложить покупателям альтернативу: вместо падающего фондового рынка — растущий рынок недвижимости», — заявил он корреспонденту «Газеты.Ru». В то же время, полагает он, говорить о том, что это удалось, пока невозможно.

«Фондовый рынок — совершенный рынок, и там фиксируют цену сделки. На рынке недвижимости можно видеть позицию только одной стороны — продавца. Но не факт, что покупатель готов купить товар по заявленной цене», — говорит Бекетов.

Он считает, что период снижения фондовых индексов завершился, поэтому деньги опять вернутся на фондовый рынок, в том числе и те, которые могли быть выведены на рынок недвижимости.

«В этой ситуации, как показывает практика, рынок недвижимости не снижает цен, а замирает до завершения баланса предложения и платежеспособного спроса», — прогнозирует будущую стагнацию Андрей Бекетов.