Копить на недвижимость могут только обеспеченные люди

Андрей 14.12.2007, 14:30

По официальным данным средний рост стоимости недвижимости в РФ составляет 24-26% в год. По моим наблюдениям, рост стоимости недвижимости для среднестатистической территории составляет 40-50% в год - не ниже. Зарплатой 50 тыс. руб. в месяц похвастать к сожалению не могу, иначе мои действия были бы более эффективными.

Зато мой опыт смогут применить семьи с доходом до 25 тыс. руб. в месяц, живущие не в Москве или Питере, а это как раз те, кого мы называем «средний класс».

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Давайте посчитаем, выгодна ли нам ипотека». — ред.

Итак, при условии, что цена на однокомнатную квартиру составляет 1000 тыс. руб., рост стоимости жилья составит за год 260 тыс. руб. - согласно официальных данных о росте стоимости жилья, и 400-500 тыс. руб. согласно реального роста стоимости недвижимости - согласно моим наблюдениям.

При ежемесячном доходе семьи 25 тыс. руб. в месяц, считаю что максимальная сумма, которую семья может откладывать на приобретение жилья (либо гашение кредита) составляет 15 тыс. руб.

Таким образом, откладывая ежемесячно в течении года по 15 тыс. руб. семья в течении года накопит 180 тыс. руб., вместе с тем цена на квартиру стоимостью на начало года 1000 тыс. руб. возрастет на 260-500 тыс. руб.

Здесь видим, что накопления в сумме 15 тыс. руб. при стоимости жилья 1000 тыс. руб. и выше не рентабельны - рост стоимости жилья «съедает» всю накопленную сумму.

Кроме того, не привожу здесь пример снижения покупательной способности денег в вязи с ежегодным ростом официальной (это слово надлежит подчеркнуть) инфляции, а в нашей стране в среднем она составляет не менее 10% (в этом году более 11).

Таким образом, видим, что самостоятельно копить на недвижимость могут себе позволить только очень обеспеченные люди, таких в нашей стране не так много. Для большинства же это просто не выгодно.

Приведу свой пример: 3 года назад мы с супругой купили однокомнатную квартиру в областном городе стоимостью 400 тыс. руб., 250 из которых - кредит банка с ежемесячной выплатой процентов 4100 руб. (без основного долга, по ставке 18% годовых).

В течении 3-х лет выплачивались только проценты, гашение основного долга не производилось (сказать точнее первоначально кредит был оформлен в сумме 350 тыс. руб, но после покупки квартиры 100 тыс. руб. остались лишними и были погашены досрочно, в связи с чем в течении более чем 3-х лет в ежемесячном платеже отсутствует гашение основного долга).

Такая схема позволила нам своевременно обслуживать кредит, не смотря на временные сложности с деньгами, которые так или иначе возникают в каждой семье. Пол-года назад мы снова купили квартиру, на этот раз в другом регионе России. Цена покупки 800 тыс. руб., схема та же 100 тыс. руб. за счет своих средств, 700 тыс. руб. - кредит банка.

На этот раз платеж составляет около 10 тыс. руб, включает в себя и проценты и основной долг (отмечу, что ставка кредита ниже и составляет менее 12% на 20 лет).

Что мы имеем? Кредиты в сумме 1000 тыс. руб. с перспективой долговой ямы на ближайшие 15-20 лет, ежемесячное гашение кредитов в сумме 15 тыс. руб., а несколько месяцев позже составит 18 тыс. руб. (наступает срок гашения основного долга по первому кредиту).

Одновременно сдача в аренду квартиры возмещает 6 тыс. руб., чистый расход по сделке составляет 9-12 тыс. руб., что в ниже 15 тыс руб., которые семья может (или должна) направлять на погашение кредита (либо формирование собственных средств для покупки квартиры).

Согласно расчетам любого «лоха», как выразился в адрес сторонников приобретения квартиры в кредит автор топа, гашение суммы кредитов в размере 1000 тыс. руб. при погашении в сумме 15 тыс. руб. ежемесячно займет лет 15.

И что в этом хорошего? Ежегодно заемщик вынужден направлять только на уплату процентов около 120 тыс. руб., гашение основного долга незначительно, в моем случае вообще не производилось 3 года.

Так можно сидеть в долговой яме до пенсии, скажет сторонний читатель. Возражу. сейчас в нашем активе 2 квартиры, одна из которых уже отрабатывает свои проценты. более того обе они растут в цене, причем ежегодный рост цены на недвижимость превышает затраты на обслуживание кредитов более чем 3 раза.

Сейчас первая из приобретенных нами квартир стоит на рынке не меньше 1100 тыс. руб. (т.е. почти в 3 раза дороже первоначальной цены приобретения). Еще через пол-года по моим расчетам цена составит не менее 1300-1400 тыс. руб. С этого момента думаю можно закрыть короткую и фиксировать прибыль.

Для обывателя объясню: реализовав одну из квартир через пол-года (а общий срок работы актива составит на тот момент 3 года), можно погасить кредиты в сумме около 1000 тыс. руб., оставить на карманные расходы от 300 до 400 тыс. руб. и жить в собственной 2-х комнатной квартире стоимостью на тот момент не менее 1600 тыс. руб.

Мораль басни:

1. 3 года из семейного бюджета направлялась минимальная сумма на погашение кредита, позволявшая среднестатистической семье жить ни в чем себе не отказывая (что противоречит в корне представлениям о том как сложно жить в кредит/либо накопить на квартиру) - миф первый развенчан!

2. Все хорошо в меру! Если серьезно подойти к вопросу, рассчитать свои доходы (движение денежных средств если быть точнее) и определить оптимальную схему погашения кредита на среднесрочную перспективу, можно не только погасить кредит на недвижимость не затратив больших усилий, но и получить прибыль.

Имхо - при правильном подходе к кредитованию и выборе объекта вложений кредит всегда дешевле роста цен на недвижимость, что данный случай и доказывает.

3. И самое важное, о чем здесь не упомянуто не пришлось сидеть в долговой яме 15-20 лет, складывать последние копейки на гашение кредитов, отказывать себе и своей семье в желании жить здесь и сейчас! Летайте самолетами Аэрофлота и храните деньги в Сберегательной кассе!

Золото, голубые фишки и пр. рядом не стоят по доходности в сравнении с недвижимостью в России. Разница лишь в специфике рынка и условиях игры в данном секторе.

О себе: банковский служащий, имею опыт работы в нескольких кредитных организациях (Банки), в том числе в кредитовании. Кроме того, имею опыт запуска проекта ипотечного кредитования с нуля. В настоящее время работаю в банке ревизором. С удовольствием отвечу на любые вопросы о банковских услугах, возникающие у обычных людей.