Знаю, что мешает снизить цены на жилье

Mitos 04.12.2007, 14:01

Дешевого жилья нет и в ближайшее время не предвидится. Цены на недвижимость у нас формируются по нормальным рыночным законам, как во всем мире. Все кругом пишут, что у нас цены раздули. Да вот только не только у нас. Кто-нибудь интересовался, сколько стоит квартира в центре Бухареста в нищей Румынии?

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «У нас цена на жилье формируется черт знает чем». — ред.

Большинство авторов здесь позволяют себе дилетанские рассуждения и спекуляции на тему, в которой разбираются как свинья в апельсинах. Думаю, и я могу слегка высказать свое дилетанское мнение.

Образование у меня не экономическое, поэтому в основах ценообразования я не спец. Но т.к. 2 высших я всё таки в этой жизни осиливаю (сейчас мастер-тезис пишу), и первое мое образование инженер-строитель, а второе Master in Structural Engineering, тема цен на недвижимость мне намного ближе, чем многим нашим авторам, да и базовые экономические познания в этой отрасли при мне.

Ну так вот, специфика строительной отрасли - долгий цикл оборота капитала по сравнению с промышленным производством. Т.е. цикл деньги-товар-деньги во времени достаточно растянут, дом построить - это не рубашку сшить.

Истина азбучная, но вот ее последствия не сразу ясны. А последствия таковы, что бизнес прибыльный, но требует больших денег, которые до окончания строительства, т.е. около года-полутора, будут только вкладываться.

Со всеми согласованиями период чистого вложения в обьект около 2-х лет. Схема долевого строительсва позволяет денежку за квартиры заранее получить, но по сути является схемой кредитования, когда дольщики кредитуют застройщика вместо банка, вместо процента - недополученная застройщиком прибыль, разница в цене доли и готового жилья, лакомый кусочек для дольщика.

Но это было лирическое отступление. Суть дела такова, что столь крупные вложения под силу только крупным игрокам, т.е. рынок предложения достаточно ограничен.

Теперь о цене и спросе. Эти три величины находятся в зависимости. Те, кто учились ВУЗах, должны это знать. В условиях рынка снижение цены стимулирует рост продаж (спроса), а ее увеличение - его уменьшение. Степень зависимости называется эластичностью.

Есть товары, у которых спрос резко зависит от цены, а есть такие, где спрос почти от нее не зависит, лекарства, например.
Если на них снизить цену, больше покупать их не станут, а вот если снизить цену на один из сортов пива, его продажи сразу поднимутся, это пример эластичного спроса. Спрос на недвижимость имеет достаточно низкую эластичность.

Теперь подходим к интересному моменту. Цель любой коммерческой организации - получить максимальную прибыль. В торговле это часто равно «продать как можно больше товара». Но в строительной области, чтобы максимизировать прибыль совсем не обязательно продавать весь товар.

Для наглядности продемострируем в круглых цифрах, возмем за валюту тугрики. Допустим, я фирмач и за 4 млн. построил дом на 100 квартир себестоимостью 40 тыс. тугриков каждая. Если я их буду продавать по 100 тыс. тугриков, то купят у меня 80 квартир, а остальные останутся без покупателей, т.е. заработаю я 8 млн., 4 млн. прибыли.

Если я снижу цену, то смогу переманить часть покупателей от конкурентов и получить дополнительных покупателей, которые могут себе позволить квартиру по более низкой цене, допустим я продам все квартиры снизив цену до 75 тыс. Т.е. всего за 100 квартир я получу 7.5 млн. Таким образом прибыль моя будет 3.5 млн. тугриков, что на пол милиона меньше.

Если же я подниму цену до 110 тыс, то продам только 60 квартир и получу, 6.6 млн или 2,6 млн прибыли, что мне не выгодно.

Мне выгодно поднимать цену до тех пор, пока она не приведет к слишком высокому падению спроса, т.е. клиенты либо уйдут к конкурентам, либо просто не смогут жильё купить, но снижение цены с целью продажи всех квартир мою прибыль не увеличит.

Спрос на недвижимость довольно стабилен, и зависит во многом от покупательной способности граждан. Ипотека эту покупательную способность подхлестнула. Теперь достаточно иметь доход, и нет необходимости скопить сразу всю сумму.
Теперь, если я фирмач, то больше людей смогут у меня купить по высокой цене. Нет ничего, что заставило бы меня снижать цену. В условиях ограниченного предложения, я не потеряю всех клиетов.

Рыночные механизмы не стимулируют снижение цен на жилье. Тут требуется вмешательство иных инструментов. Заставить строительные фирмы больше строить, и при этом терять прибыли, не представляется вожможным. Кто ж сам себе враг.

Какие не рыночные инструменты мы можем поискать, чтобы сделать жильё доступнее? Не думаю что наше правительсво сможет собразить, как создать условия, чтобы сделать жильё доступнее. Рынок живет по своим законам. Хочешь их регулировать - будь добр их знать, а наше правительство, похоже, их знает плохо.