Пенсионный советник

Сколько нужно денег для покупки квартиры

Михаил 21.08.2007, 16:39

Попробую выступить в качестве «эксперта-дилетанта». Я преподаю инвестиционный анализ в ВШЭ, три образования по экономике / финансам / инвестициям (включая два иностранных - MBA & CFA), работаю в сфере инвестиций, поэтому «эксперт», но жилой недвижимостью профессионально не занимаюсь, поэтому «дилетант».

Если нет лишних денег, то однозначно - снимать. Если есть лишние средства на как минимум 50% стоимости квартиры, а остальное можете выплатить за короткий срок (скажем, 3 года), то можно и купить. При таких доходах на первый план выходят комфорт и понты (а понты, как известно, дороже денег)!

По крайней мере у 95% (или 99%?) населения России лишних денег нет. Для них я приведу три метода оценки стоимости любого актива (примеров можно найти уйму, даю то, что попалось под руку недавно):

1) Самый простой метод - по себестоимости: девелопер элитной недвижимости провела IPO на Лондонской бирже и вынуждена была опубликовать данные о себестоимости строительства.

Так вот, себестоимость недвижимости на Остоженке по результатам 2006 года составила US$1000/кв.м при средней цене реализации в US$28000/кв.м!

Конечно, реальная себестоимость несколько выше с учетом взяток городским чиновникам и проч... но есть чем поделиться, не так ли (и хотят ли те, у кого лишних денег нет, кормить этих уже очень жирных котов-чиновников)?

2) Сравнительный: на сайте *** уже давно болтается 2-х комнатная квартира в кондоминиуме 1987 года (считается новым домом) с прекрасными видами на Центральный парк и др, полностью упакованная (мебель и проч), дом на Бродвее, прямо в центре, в престижной части Манхэтана, 29 этаж. Стоимость квадрата - $12000.

То есть, это один из самых отмороженных ценников в стране со средним доходом в 20-30 раз выше, чем у нас и со стоимостью ипотеки в 2 раза ниже, чем у нас (6% на 30 лет против минимум 12% в России).

3) По доходам: допустим можно снять квартиру стоимостью более $500 тыс за $2000 в месяц (я снимаю за $1350). Чтобы выплатить банку $500 тыс плюс 12% годовых, нужно платить $5143 в месяц в течение 30 лет.

Через 30 лет Вы получите (дай Бог) в собственность квартиру в уже не новом доме. Я не учитываю разные страховки и прочие платежи.

Для тех, у кого лишних денег нет, «лишние» $3,143 (=5143-2000) в месяц не помешают!

Расчеты не совсем точные (налоги, первоначальный платеж по кредиту и т.п.) не учтены, но порядок цифр отражен верно.
Пусть каждый делает выводы для себя сам...