О ценах на жилье: кто виноват и что делать

Bronco 30.05.2007, 14:07

Позвольте мне высказать свою версию о ситуации на московском рынке недвижимости. Читая различные высказывания обывателей, чиновников, аналитиков, политиков разного уровня, можно натолкнуться на самые разные причины чрезмерно высоких цен на недвижимость в Москве.

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Стоит ли покупать квартиру: мое мнение». — ред.

Говорят о чиновниках, отмывающих взятки («целый этаж скуплен мэром одного южного города»), частных инвесторах («посмотрите вечером на новые дома - одно-два окна горят, остальные тёмные»), менеджерах нефтяных компаний («сезонный рост цен в январе, когда крупные компании выплачивают годовые бонусы» - что же это за менеджер, что его годовой бонус- 20% годового заработка максимум- позволяет ему купить квартиру, и сколько таких менеджеров в Москве есть).

Также имеет место идеология: «весь СНГ едет в Москву», «Москва - мировой финансовый центр, жильё тут по определению стоит дорого» и пр. Сейчас ещё много говорят про ипотечников, которые могут покупать по любой цене.

Очень любят говорить про откаты и взятки московским властям за разрешение строительства, что включается в смету и ценник.

Про рост доходов населения и отсутствие механизмов инвестирования также упоминается.

Однако лично мне кажется, что хотя все эти факторы и имеют место, их можно рассматривать исключительно как дополнительные. Основная, главная и определяющая причина роста цен на недвижимость в Москве - т.н. «социально-ориентированная» политика властей в Москве.

Если вкратце - изымая с рынка «долю города в натуральном выражении» и «распределяя» эти квартиры среди «социально-незащищённых» слоёв населения и очередников, власти сами толкают цены вверх.

Так, «Ежегодно в Москве вырастает около 5 млн м2 жилья. Более 2 млн м2 строится по горзаказу, то есть за счет городского бюджета по социальным программам, а 2,5 млн м2 - по инвестконтрактам. «В ближайшие 3 года объемы городского заказа увеличатся до 2,5 млн м2», - сообщил первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк».

Иными словами, инвестор из двух квартир одну продаёт по себестоимости (или вообще по цене БТИ?) городу, зато отыгрывается на второй.

Таким образом, москвичи с одной стороны падают в обморок, глядя на цены на квартиры, а с другой совершенно естественным образом ждут «улучшения своих жилищных условий для очередников».

А ведь речь идёт только о городских программах - есть ещё военные, милиционеры, другие федеральные ведомства. Насколько я понимаю из прессы, текущие масштабные стройки в Кожухово и Щербинке до 50% - это именно им.

Кто от этого выигрывает? В первую очередь - мэрия. Используя такую схему, власти стригут коррупционные купоны с одной стороны и держат граждан на крючке очереди, с другой. Строители, связанные с мэрией, также не остаются в накладе - искусственно созданный ажиотаж гарантирует им сверхприбыли.

Как ни удивительно, выигрывает также большинство москвичей - их квартиры стоят совершенно удивительные суммы.

Особенно забавно то, что дальнейшее увеличение «доли города» обосновывается властями именно высокими ценами на жильё и стремлением увеличить доступность этого жилья.

Это было рассуждение на тему «кто виноват?». А теперь пару слов о том, «что делать».

Комплекс мер таков -

1) отменить «долю города» вообще, заменив её адресными субсидиями для инвалидов - только.

2) ввести налог на недвижимость, определяемый от рыночной цены на неё.

3) ввести арендную плату по договорам социального найма на близком к рыночному уровне.

4) снять все ограничение на выселение неплательщиков налогов и арендной платы за жилые помещения.

5) отменить предоставление жителям ветхих домов новой недвижимости — если у меня машина не проходит техосмотр в ГАИ, я ведь не претендую на то, что государство мне обменяет мою машину на новую?

По идее, этот комплекс мер резко увеличит предложение не только недвижимости на продажу, но и недвижимости в аренду.

Если, например, налог за 1к-кв. будет 2% от стоимости в год, а социальная аренда составит 350 долларов в месяц, а тех, кто не платит- выселять и конфисковывать собственность в счёт налоговых недоимок - убеждён, начнётся глобальный исход из Москвы тунеядцев и алкоголиков, а также социальное расслоение по районам.

Сразу скажу, что те деньги, которые будут собраны, можно адресно выделять в виде субсидий работникам бюджетной сферы и пенсионерам.

Увеличенное предложение на рынке недвижимости с одной стороны сделает цены (покупки и аренды!) гораздо доступнее, с другой стороны, москвичи, поставленные перед фактом невозможности «получить» квартиру от государства, начнут активнее работать и зарабатывать.

Дополнительно будет в значительной мере искоренена возможность махинаций властей в жилищной сфере.