Сколько нам должны за ремонт наших домов

Георгий Ситников 28.03.2007, 14:05

Все претензии к ТСЖ к реформе ЖКХ можно свести к претензии к власти. Почему она оставила людей лицом к лицу со сложной проблемой приведения в порядок жилищного фонда, почему не выполняет своего обещания выполнить капитальный ремонт всего жилья, которое по предложению той же самой власти взяли в собственность люди?

Мы публикуем отклик на статью «Слеза коммуналки». — ред.

Что это было: желание по справедливости вернуть жителям то, что им принадлежало по праву, или желание переложить на их плечи все бремя приведения в порядок своего жилья и его содержания? Ответ напрашивается сам собой. Но ведь власти пытаются что-то делать. Может быть не все так безнадежно.

Поставленная Президентом В.В.Путиным задача увеличения к 2010 году объемов строительства нового жилья до 80 миллионов кв.м в год сама по себе правильная и своевременная. Но она не дает решения основной проблемы ЖКХ: приведения в порядок физически и морально изношенного жилищного фонда в России, скорость деградации которого существенно превышает любые темпы возведения нового жилья.

Так в Москве, где состояние жилищного фонда далеко не самое худшее по России, из общей площади жилья почти 200 млн. кв.м в срочном капитальном ремонте нуждаются около 30 млн. кв.м в пятиэтажках - тех, сносить которые город признает экономически невыгодным. Кроме того, давно закончились все нормативные сроки выполнение капитального ремонта девятиэтажных панельных домов и 12-этажных блочных - это еще 50 млн.кв.м.

Могут ли сами жители отремонтировать принадлежащее им жилье за свои средства, как того теперь требует Жилищный кодекс. Средняя московская семья занимает квартиру площадью 40-50 кв. м. В Москве стоимость капитального ремонта в пересчете на 1 кв. м жилья стоит 10-14 тыс. рублей.

На ремонт дома нужно внести, таким образом, 0,5 млн. рублей. Причем сразу. Таких денег у средней семьи нет!

В этих же расценках Москве на приведение в порядок всего требующего ремонта 80 млн. кв. м жилья потребовалось бы порядка 1000 млрд. рублей. В настоящее время город из своего годового бюджета выделяет на эти цели менее 20 млрд. рублей. То есть, для завершения всей программы капитального ремонта потребовалось бы более 50 лет. За это время в разряд остро нуждающихся в ремонте попало бы вдвое больше домов, чем имеется на настоящий момент.

Так может быть придет добрый (или алчный) инвестор и сделает все и за жителей, и за город. А действительно, почему, собственно, экономически невыгодно снести все, какие ни есть, пятиэтажки, и на их месте построить комфортное жилье, отвечающее самым жестким нормам?

Возьмем типовую пятиэтажку. Она имеет площадь квартир порядка 5000 кв.м. Чтобы отселить собственников, надо каждому из них дать денег на покупку хотя бы такой же площади, которую он занимал. В реалии из-за переуплотненного проживания граждан площади требуется почти в два раза больше. Т.е. потенциальному инвестору, которого обуяла идея «все снести и построить» надо заплатить жителям-собственникам квартир в этой пятиэтажке от 30 до 40 млн. странной валюты, которую у нас нельзя называть.

Есть и еще одна трудность. По градостроительным нормам есть предельные возможности уплотнения жилья на одном гектаре, по которым вместо одной пятиэтажки можно построить, скажем, дом в 10 этажей. Надо помнить, что пятиэтажка не одинока на гектаре; остальные, стоящие рядом пятиэтажки также участвуют в процессе сноса и нового строительства. Ограничения, как мы с вами понимаем, возникают не из-за физического предела по строительству, а из-за того, что резкое увеличение проживающих граждан требуют коммунального и социального обеспечения в полном объеме - не будем вдаваться в подробности.

Допустим, что инвестору удалось достаточно дешево построить эти самые 10 тыс. кв. м нового жилья. Буквально по 1000 долларов за кв. м. На это надо затратить, как минимум, 10 млн. долларов.

Таким образом только на отселение и новое строительство инвестору надо выложить, как минимум, 40 млн. у.е. К этому надо добавить расходы на перекладку инженерных сетей, упомянутую уже социалку и т.п. вещи. Думаю, 10-ю миллионами не обойдешься. В сумме все это составит до 50 млн. долларов.

Что же получит инвестор от продажи вновь построенного жилья? Продав новое жилье по 5 тыс. долларов за кв. м, инвестор получит те же самые 50 млн. долларов, если рынок жилья по дороге не рухнет.

Хорошее занятие для инвестора! Могут возразить, что в доме не все квартиры в частной собственности - в среднем 75%. Можно согласиться. Скостим где-нибудь 10-12 млн. долларов. Это и будет прибыль инвестора. Если даже не учитывать налоги, которые он должен будет заплатить норма прибыли на вложенный капитал составит для инвестора 25%. Если учесть, что такой непростой проект займет у инвестора пару лет, то его прибыль составит 12%.

Не проще ли для него просто положить деньги в банк и получить то же самое, не поковыряв себе в носу.

Что же получается: городу экономически не потянуть капитальный ремонт жилищного фонда; не смогут это сделать и сами жители; даже инвестору задачка не по плечу. Тупик?

Давайте перенесемся лет на 15 назад в Германию. После объединения у них возникла идея привести в порядок весь свой жилищный фонд. И не просто отремонтировать, а обеспечить граждан комфортной средой обитания. Ситуация в Восточной Германии, в Берлине и других городах была похожей на нашу. Такие же панельные дома: пятиэтажки, девятиэтажки, двенадцатиэтажки. В общем, все как у нас. Единственная разница - квартиры никому бесплатно не раздавали. Они остались в муниципальной собственности. Надо сказать, что это облегчило задачу единственному собственнику - администрации города.
По крайней мере, не пришлось затратить столько сил на убеждение арендаторов о необходимости проведения ремонта и реконструкции домов.

И в Германии были проблемы с жителями. И у них власти города вели переговоров с жителями. Вели и убеждали их, что проведение ремонта в их же интересах. Убедили. Нашли денег у инвесторов (банки, частные инвесторы, другие финансовые институты). Не торопясь, создали управленческие компании, которым поручили провести весь комплекс архитектурно-планировочных, проектных и строительных работ.

За истекшее время, без помпы и причитаний, решив многочисленные финансовые, законодательные, нормотворческие, социологические и прочие вопросы, берлинские управляющие компании организовали и провели санацию более 700 тыс. квартир.

Логично было бы перенести в Россию технический, экономический и организационный опыта Берлина по санации морально и физически изношенного жилищного фонда, а также создание механизма привлечения частных инвестиций на проведение работ по санации жилья.

Целевыми установками подобного проекта должны быть:

1) Выполнение всех работ по санации жилья и сопутствующему строительству на высоком качественном уровне, соответствующем технологии, отработанной в Берлине.

2) Обеспечение коммерческой окупаемости проекта за счет применения современных методов организации сложных инфраструктурных инвестиционных проектов.

3) Вовлечение собственников жилья как в процесс подготовки и осуществления пилотного проекта, так и последующего эффективного управления собственными многоквартирными домами после их реконструкции.

Для решения этой сложной задачи любого самого горячего желания жильцов мало. Нужна активная позиция администрации города. А ее то как раз и нет.

Отдавать жителям долги по капитальному ремонту не хочется. Куда как лучше использовать для этого средства инвесторов, да и самим при этом кое-что в карман положить.

Но не идут инвесторы, все больше и больше растет социальная напряженность, а позиция властей не меняется.

Вот и Яковлев на правительстве в очередной раз заверил, что проблему внимательно изучают, даже готовят какие-то предложения. Вот и Лужков признал, что задолжал москвичам за ремонт 256 млрд. рублей (на самом деле вчетверо больше).
Вот и новые сроки поставили для подготовки предложений, что же делать с быстро стареющим жилищным фондом. А желания решить проблему как не было, так и нет. Вот новое строительство - это да! Тут хорошо можно заработать. Получается, что новый национальный проект — простая кормушка для строительных баронов, не более того.

Не пора ли, господа власть, перестать говорить и заняться делом.