Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Могу объяснить, почему рынок жилья сдуется

McGonnagal 23.11.2006, 23:07

Большое, господа читатели, видится издалека. Большинство писателей «за деревьями не видят леса», а лес есть, еще какой.

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Покупать жилье сейчас нельзя». — ред.

Итак, фундаментальные факторы, воздействующие на цену жилья в Москве.

1. Спрос - доходы. Спрос есть функция доходов, которые можно направить на покупку жилья. Важна общая сумма — куда она перераспределилась (кто кому взятку дал) совершенно не важно, ибо все равно деньги будут вложены в недвижимость, не одним, так другим участником рынка. Общая сумма напраямую зависит от выручки за «черное золото».

И ежели у вас память за полгода не отказала, то вы вспомните, что еще совсем недавно sweet crude (не Urals, но прокси для нее) стоила $78 за баррель. Сегодня она продается за $55.

А российское государство тоже кушать хочет, значит свободное кэш-флоу с данной торговли будет значительно меньше ;-) Хотите узнать как долго экономика может прожить как ни бывало при таком сильном падении цен на основной экспортный ресурс - возьмите графички за 1997-98 году и подумайте.

2. Спрос - другие факторы. В России нЕкуда эти нефяные вырученные деньги вкладывать. Нет нормальной банковской системы, нет нормального фондового и долгового рынка. Для большинства инвесторов также нельзя напрямую в бизнес - нет прозрачности, да и государство с алчной разинутой пастью только и знает, что налоговыми зубами клацает.

Поэтому, самое простое и выгодное — вложить в недвижимость. Таким образом, спрос на жилье по сравнению в нормальной экономикой завышен, причем, непропорционально завышен тогда, когда цена на нефть высока.

3. Предложение. Отсутствие субститутов и импорта. С одной стороны, в палатке жить не будешь, поэтому вариантов мало, недвижимость все равно покупать будут. С другой стороны, недвижимость не есть холодильник, который можно купить в Италии. Из итальянской квартиры трудновастенько будет на Кропоткинскую на работу ездить. Хотя, даже при таком положении дел многие понимают, насколько жилье в развитых странах с приятным климатом дешевле московского, но сейчас на этот спрос оттягивается очень маленькая доля инвестиций.

4. Предложение. Думаю о том, как неэффективна система выделения земли под застройку, какие там взятки и прочее, говорить не приходится. Это сильно сдерживает предложение.

Таким образом, в 2000-2005 годах мы имеем сильный рост спроса (в десятки раз в мировом стоимостном эквиваленте) и очень небольшое увеличение предложения (несколько десятков процентов новостройки). Получаем быстрый рост цен. Далее, включается спекулятивный маховик который и раскручивает пузырь (ака bubble).

То, что происходит при изменении фундаментальных параметров рынка (падение цены на нефть, которая, кстати, тоже была пузырем, на 30-50%), и мы начнем очень быстро раскручивать маховик в другую сторону.

Думаю, падение цен будет выгодно многим, кроме горе-инвесторов, влезших на рынок в самом конце пузыря. Удачи всем, собственникам и не очень.