Сколько будет стоить жилье в Москве

Оценщик 18.10.2006, 11:17

Способ, используемый оценщиками, при определении инвестиционной привлекательности любых активов состоит в рассмотрении инвестиционного объекта с трех позиций: сколько стоит его создать (затратный подход), сколько стоит купить аналог (сравнительный подход) и какой доход будет приносить этот актив (доходный подход).

На свободных, не монополизированных и не регулируемых рынках - результаты этих подходов различаются не более чем на 20%.

В качестве «личного опыта» мы публикуем письмо нашего читателя, в котором он излагает свое мнение о том, что ждет рынок жилья в Москве. — ред.

Рассмотрим инвестиционную привлекательность объекта московского рынка жилья на примере типовой однокомнатной квартиры, расположенной в панельном доме. Результаты расчетов в рамках трех подходов представлены на рис.1, в $ за объект.

Как видно из рисунка в 2000-2002 годах, стоимости с позиции трех подходов практически не различались, что свидетельствует об обоснованности роста цен на рынке недвижимости г. Москвы и минимальных рисках вложений в жилье в этих периодах.

Затем, в период до июня 2004 года равновесие нарушилось, что позволило говорить о перегреве рынка.

В период с июня 2004 по июнь 2005 года наблюдался период коррекции рынка в сторону равновесия. В случае если бы эта тенденция продлилась до сегодняшнего дня, рынок вернулся бы к росту цен, определяемому темпами инфляции и роста доходов покупателей.

Но этого не произошло, и стоимость в рамках сравнительного подхода показала существенное превышение над стоимостью, получаемой доходным и затратным подходами.

Причем если для ликвидации разрыва в результатах подходов в июне 2004 года требовалось порядка двух лет (при условии, что цена просто не растет), то для аналогичной коррекции сегодняшнего уровня цен понадобится 8-10 лет.

Это позволяет говорить о том, что Московская жилая недвижимость на данном этапе переоценена и не привлекательна для инвестиций.

Вложения в недвижимость, как в актив, считаются консервативными, то есть имеющими невысокие риски и доходность. Рост стоимости недвижимости на величину инфляции, позволяет сохранить капитал, дополнительный доход формируется рентными платежами.

Этот постулат подтверждал и Московский рынок жилья вплоть до 2005 года, что демонстрирует ниже приведенный график.

Наиболее вероятный прогноз в краткосрочной перспективе - полугодовая стабилизация, с последующим снижением цен в в течение года до уровня 60000 - 70000 руб. за 1 кв.м.

Прогноз на 2010 год, согласно затратному и доходному доходу - показывает цену на уровне 80-90 тыс. руб. за 1 кв.м., на основе инфляции - 70 - 80 тыс. руб. за 1 кв.метр.