Почему обречена программа «Доступное жилье»

Малькова Марина 06.10.2006, 16:10

Маленький анализ ситуации. Без цифр. Без примеров. Цифры и примеры и так известны всем. Пора сделать выводы.

Мы пытаемся приспосабливаться к условиям рынка, не понимая, что такое рынок. Принципиальные ошибки в распределении ресурсов приводят к абсолютно прогнозируемым последствиям, если задуматься о роли рыночных механизмов. Ими нельзя пренебрегать. Их бесполезно запрещать. И уже никак не получится их попросту игнорировать, потому что с отменой «распределительной» экономики старые принципы «государственной поддержки» ушли навсегда в прошлое. Но действительно ли имеет место рынок?

Президентом инициированы четыре «национальных проекта»: образование, медицина, с/х и жилье. Каким образом эти проекты поддерживаются со стороны государства?

Принципиально во всех мерах «поддержки» лишь одно – определенная часть государственных денег выбрасывается на определенные рынки (образовательных услуг, медицинских услуг, с/х производства и жилищного строительства, соответственно), что должно повлиять на расстановку сил. В пользу населения. Так задумано.

Что такое рынок? Это место, где встречаются спрос и предложение. В каждый момент времени соответствие предложения спросу формирует цену. Если снизится или будет искусственно ограничен спрос – цена будет падать, т.к. предложение будет этот самый спрос превышать. Если будет ограничено предложение – цена будет расти, пока количество потребителей, способных эту цену заплатить, не сравняется с количеством продукта, имеющегося на рынке в данный момент. Если бы это было иначе – мы достигли бы относительного «каждому по потребностям», но ненадолго, т.к. потребности имеют свойство постоянно развиваться и возрастать. Их удовлетворение будет всегда сдерживаться имеющимися ограниченными ресурсами.
Такова теория. На самом деле это все немножко сложнее, но в данный момент это не очень принципиально.

Как формируется спрос и предложение, например, на рынке образовательных услуг? Спрос отражает ПОТРЕБНОСТЬ общества в этих услугах: сколько, например, желающих получать образование и сколько учебных заведений способно это образование дать.

Сколько учителей и чему может учить детей. Сколько им (учителям) за это платят. Вкладывая средства в развитие образования, государство финансирует производство услуг: растет зарплата учителей, разрабатываются новые программы, создаются учебники, покупаются компьютеры в школы и т.п. При условно постоянном спросе со стороны населения (все учатся в школе один только раз в течение 11 лет, а потом еще всю жизнь, но всегда чему-то новому) это приводит к разнообразию предложения со стороны производителя услуг. Можно ожидать, что это отразится на качестве услуг, и общее качество образования в стране, соответственно, повысится. Правда, это будет заметно не сразу, а тогда, когда выученные в этих условиях дети реализуют полученные знания в своей профессиональной сфере, и экономика, называемая сегодня экономикой знаний, повысит свой уровень относительно общемирового. Т.е. этого можно, в принципе, ожидать. Сокращение спроса (грядущие демографические проблемы) компенсируется на этом рынке ростом качества услуг, т.к. стимулирует конкуренцию среди производителей (учебных заведений, учителей и т.п.). Государство способно контролировать производство образовательных услуг в целом, т.к. государственные учреждения образования составляет значительную часть субъектов рынка, определяющих предложение. Остальные услуги, оказываемые частными субъектами, подлежат обязательному лицензированию.

Аналогично можно рассуждать о рынке медицинских услуг. Правда, надо допустить, что о росте качества услуг в итоге будет судить все же население, которое, перестанет, например, вымирать опережающими темпами, а не чиновники от медицины, но общая суть та же. В течение определенного времени средства, которые тратятся на то, чтобы сделать услугу доступной, должны превратиться в конкретный результат - повышение качества жизни населения. Несмотря на массу проблем, связанных с планированием и реализацией конкретных мероприятий.

С услугами все, в принципе, просто. Этим рынкам не грозит перепроизводство, т.к. потребности населения развиваются постоянно и в соответствии с ростом качества услуг.

С рынками продуктов (а не услуг) сложнее. Что-то давно мы не слышали, скажем, победных реляций с «колхозных полей»! Объективно в стране не хватает с/х продукции. Как стимулировать ее производство? Логично вкладывать средства в производителя. Например, дать ему доступные долгосрочные кредиты. Никто из успешных производителей на этом рынке ни о чем другом не просит! Средства, вложенные сегодня в производителя, через год-два-три обернутся расширением производства, ростом производительности, эффективности отрасли и т.п. При этом можно ожидать, что при относительно постоянном уровне спроса на внутреннем рынке (а значительная часть потребляемых на внутреннем рынке с/х продуктов ввозится из-за рубежа) он (спрос) в большей мере будет удовлетворяться качественными и доступными продуктами внутреннего же производства. Опять же, в принципе. И этот успех можно измерить, т.е. выразить количественными показателями.

Продолжаем. Попытаемся на простой модели показать, как отдельные факторы могут влиять положительно или отрицательно на развитие рынка.

Представьте себе, что на рынке есть такой продукт, без которого нормально жить население не может. Не может полноценно работать (повышать уровень благосостояния себя и государства в целом), рожать и растить детей (т.е. успешно воспроизводиться), в общем, не может и все! Например, пусть это будет картошка. Ну, никак нам не прожить без нее! И при этом представьте, что ее сегодня абсолютно недостаточно производится. И что импортировать ее вообще нельзя, а можно рассчитывать только на развитие собственных внутренних ресурсов.

Представили? Спрос превышает предложение.

Цены растут. Что пытается в этом случае делать производитель? Вкладывает дополнительные ресурсы (собственные средства) в производство картошки.

Он (производитель) полагает, что эти средства должны окупиться в течение довольно короткого времени (цены-то все растут), и он берет кредиты в банках. И привлекает частные средства будущих покупателей картошки, чтобы сегодня ее посеять, а через год расплатиться картошкой же. Конкуренция на этом рынке жесткая (деньги есть у многих, а картофельные поля всем не достались, поэтому все хотят производить картошку или хотя бы сделать из своих денег другие деньги, давая их в кредит под высокий процент все равно кому – производителю картошки или потребителю). Картошки все не хватает, спрос не снижается, население в ней остро нуждается, и все такое.

В некоторый момент времени заботящееся о благосостоянии и воспроизводстве населения государство решает как-то помочь. Наша предыдущая логика подсказывает, что деньги следует вкладывать куда? Правильно, в развитие производства.

При этом возможности производителя возрастут, и через какое-то время следует ожидать увеличения предложения. Спрос (условно-постоянный) частично будет удовлетворен. Возможно, при государственной поддержке и развитии сопутствующих отраслей (например, новых технологий выращивания картошки или появлении новых картофелеуборочных комбайнов), возрастет и производительность, и эффективность, и производство будет расти опережающими темпами. Возможно.
Вместо этого государство дает доступный кредит покупателю, т.е. стимулирует развитие спроса. Относительное рыночное равновесие спроса и предложения нарушается. У населения появляется возможность покупать картошку, а предложение на рынке не увеличивается. Цены растут в геометрической прогрессии.

Это очень-очень грубый пример. Это очень-очень приблизительная аналогия. Но представьте теперь, что мы говорим не о картошке, а о необходимом населению «доступном» жилье.

Что вкладывается в понятие «доступное»? Очевидно, имеется в виду стоимость жилья. Потому что рынок недоступного среднестатистическому гражданину жилья развивается очень даже успешно и без всякой государственной поддержки, там действуют другие законы, уже сам порог входа на этот рынок чрезвычайно высок для обеих сторон.

Спрос на доступное жилье превышает предложение. Этот спрос не может быть удовлетворен за счет внешних ресурсов (понятно, импорта, или же инвестиций - внешний инвестор не заинтересован в развитии ресурсов и инфраструктуры чужой страны и благополучии ее населения). Логично было бы предположить, что для успеха программы «Доступное жилье» государственные средства должны бы вкладываться в развитие производства. Происходит ли это на самом деле? Есть ли государственные предприятия, конкурирующие с частными на рынке стройматериалов или собственно строительства? Поддерживается ли на государственном уровне производство кирпича, цемента, строительной техники? Есть ли действительно масштабный государственный заказ на строительство «доступного жилья», объявлен ли конкурс среди производителей на этом рынке? Стимулировало ли государство каким-нибудь действительно реальным образом ПРОИЗВОДСТВО на этом рынке и рост предложения? Определена ли государственная политика в отношении развития строительной отрасли в целом?

Дифференцированы ли каким-то образом поставки ресурсов на рынки «доступного» и дорогого жилья и возможно ли это вообще? Есть ли объективные данные о структуре прибыли строительных компаний? Почему выгодно строить супермаркеты, а не жилые дома, и от чего это зависит? Существуют ли государственные структуры, которые планируют развитие строительной отрасли и способны как-то на нее влиять (здесь, разумеется, не имеются в виду структуры властные, надзорные, налоговые и т.п., которые никаких производительных сил не развивают)?

Каким же образом развивается программа «Доступное жилье»? Жилье делается относительно «доступным» наиболее простым способом – за счет дешевых кредитов населению. Растет покупательский спрос.

Растет желание инвесторов и застройщиков участвовать в дележке этого пирога, обеспеченного опосредованным государственным участием. Из денег делаются деньги. Цены растут в геометрической прогрессии.

В обеспечении предложения на этом рынке задействован еще один ресурс, который находится исключительно в «государственном» распоряжении номинально, а фактически – в распоряжении разного уровня государственных чиновников. Которые (чиновники), кажется, не должны бы влиять на развитие отношений «предложение-спрос», т.к. ничего не производят и ничего не покупают. Этот ресурс – участки для строительства («картофельные поля») и разного рода регламентирующая - разрешительная - запретительная документация, без которой не обходится никакое строительство. Чиновник ничего не продает, кроме своего «разрешения» на что-то. Этот определяющий в своей недоступности ресурс сводит на нет любые попытки воздействовать на развитие «рынка доступного жилья» любым рыночным способом. В международной практике такой механизм называется коррупцией. Одно только государство несет ответственность за подавляющую власть этого механизма. Несет ответственность перед своими гражданами, которых оно обязано защищать и о благе которых призвано заботиться.

Можно вовлечь в этот разговор десятки тысяч людей, которые так или иначе вовлечены в процессы, происходящие на «рынке доступного жилья», это проблема действительно государственного масштаба.

Именно государство никаким образом не желает эту проблему не то, чтобы решать, но даже и замечать. Просто даже игнорирует. Есть же национальная программа «Доступное жилье»! Стало быть, и проблемы нет. Рынок разовьется в соответствии.

Не разовьется. Не будет снижения цен, повышения качества, «доступности» и прочего. Можно однозначно утверждать, что программа «Доступное жилье» обречена на провал, какие бы успехи ни были достигнуты на ее отдельных локальных фронтах (напр., молодая семья получила квартиру не через 20 лет, а всего через год, и будет за нее 20 лет расплачиваться, если сможет, ура-ура-ура).

Средства (кредиты), вкладываемые государством фактически в развитие спроса, а не предложения, неизбежно влекут за собой массовый рост цен, делая недоступным жилье для всех, кто хочет купить его сегодня на честно заработанные деньги, а не стоя в очереди в ипотечную кабалу.

Деятельность субъектов на рынке жилья, непосредственно формирующих коммерческое предложение для покупателя, не подлежит лицензированию.

Никаким образом не определено, какую часть стоимости конкретной квартиры составляют реальные производственные затраты. Нет механизмов, позволяющих государству реально контролировать процессы ценообразования.

Более того, никакие меры, извне регулирующие процессы ценообразования на этом рынке (разоблачение мифического сговора застройщиков и т.п.), не приведут к снижению цен. Всегда будет выгодно строить дорого и продавать дорого, пока есть спрос на дорогое жилье. Но пока и дорогие, и дешевые квартиры строятся из одних и тех же кирпичей – доступного в смысле цены жилья не будет. При одинаковых переменных затратах выгодно производить дорогой продукт, и чем дальше – тем дороже. В этом рыночном сегменте спрос неэластичный. Если однажды кирпичи станут дешевыми – цены на дорогое жилье не упадут, но прибыли застройщиков возрастут.

Никакие рыночные механизмы, вовлекаемые в процесс «развития рынка доступного жилья», не дадут никакого позитивного эффекта.

Потому что уже нет никакого «рынка доступного жилья». Он был недолго, пока в игру не были вброшены государственные деньги. Сейчас есть рынок ипотечных кредитов, на котором главными игроками являются банки. Банки в любом случае получат свою прибыль, никакого отношения к развитию рынка жилья как такового это не имеет.

И есть абсолютно нерыночный «разрешительный» чиновничий ресурс, определяющий развитие предложения в сегменте «доступного» жилья. Оцените этот ресурс количественно. Сложите все «заработанное» разного рода «крышующими» структурами и персонами на разных этапах развития этого рынка, вчера и сегодня, и то, что они еще «заработают» завтра! Оцените количественно меру их безответственности. Оцените прямой ущерб, нанесенный государству, в части уже построенного жилья и тот, что составляет утраченную стоимость жилья непостроенного! Прибавьте все проценты, уплаченные банкам. Прибавьте деньги людей, стремившихся самостоятельно купить квартиру и потерявших все. Судебные издержки. Стоимость съемных квартир. Оплату больничных листов…

Прибавьте сюда стоимость несуществующей инфраструктуры, оплаченной уже людьми, и государством, и инвесторами, и фирмами-застройщиками. Стоимость неоказанных коммунальных услуг. Стоимость несуществующих активов частных фирм, которые могли бы развивать свой бизнес в условиях этой инфраструктуры. Непостроенные дороги. Не созданные рабочие места.

Прибавьте сюда жизни нерожденных детей. Аборты. Распавшиеся семьи. Сломанные судьбы. Инфаркты. Потерянное здоровье. Оцените это количественно, если доступны только «рыночные» соображения!

Никакая государственная программа не способна компенсировать стоимость этого ресурса. Но граждане, на чьи средства это ресурс так процвел и разросся, вправе требовать от государства вмешательства в процессы, происходящие на так называемом «рынке доступного жилья», потому что никакие рыночные механизмы и риски не являются сегодня определяющими в развитии этих процессов.

Среди показателей, характеризующих уровень экономических достижений страны, нет такого, который отражал бы истинную цену событий. Но даже в рамках существующих методик оценки «уровня благосостояния» есть возможность испортить отчетность. Для этого нужно изменить всего один пункт в расчете стоимости потребительской корзины: включить туда цену квадратного метра «доступного» жилья вместо цены погребения (стоимость копки могил). Очень наглядный получится результат. Может же каждый гражданин раз в жизни позволить себе купить два кв. метра новой квартиры, а не только два кв. метра земли на кладбище? В пересчете на общее, все еще большое, хотя и неуклонно уменьшающееся количество населения этот показатель будет вполне реальным.