Пенсионный советник

Почему люди боятся уезжать из Москвы

LJ reader 16.08.2006, 16:04

Привет Макс! Всё правильно ты пишешь про московские цены, и сопоставление yield к price тоже абсолютно верное. Не учитывается тобой одно - абсолютный дефицит площади.

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя Максима Миронова «Почему я избавился от квартиры в Москве». — ред.

Я был в Чикаго и видел какие съемные студии там недалеко от michigan avenue. Дело такое, что в Москве они будут стоить дороже. Квартиры, сдаваемые в Москве, гораздо худшего качества - сравнивать нужно с public projects потому что подъезд, лифт, соседи, двор с пьяными подростками, отсутствие консьержа - для съема «приличной» однокомнатной квартиры уже сейчас нужно $900 и больше, и это не в центре совсем. То есть цены даже на аренду уже обогнали Чикагские.

Потому что жилой фонд Москвы, по-честному, разграбляется ежедневно и количество содержащихся в порядке и чистоте домов мизерное.

По поводу спроса, если бы Москва не концентрировала в себе качество жизни, кто бы в нее поехал. Из Хьюстона или Калифорнии не так много людей - пенсионеров - переселится в Нью-Йорк, все во Флориду, правильно ведь? По нашим понятиям Крым / Краснодар, должно быть?

Фишка в том, что у нас разграблена социальная инфраструктура в этих городах - медицина, общественный транспорт и милиция. Что там говорить, Рязань в 160 км от Москвы производит ужасающее впечатление по настрою местных жителей. Поэтому очень мало кто из пожилых вообще готов уехать из Москвы, где хотя бы бесплатный общественный транспорт и «Лужков заботится».

Если перевести квадратные метры нового жилья в количество квартир, за год получается, что в Москве строится всего около 15-20 тысяч новых. Разделить 4.5 миллиона квадратов на 100 метров, и половина очередникам. В месяц это 1500 новых квартир.

Для доходов с сырьевых рынков, а также доходов от взяток и поборов в Москве это капля в море - покупать будут и по $7500 за метр. Смотри, девушка-бухгалтер устраивается в отдел выездных проверок в налоговую инспекцию. Через год она покупает себе квартиру.

Всегда найдется хотя бы 1500 человек в месяц, которые купят новую квартиру в Москве без кредита, потому что у них уже есть деньги. Единственное - они не любят покупать квартиры дальше 3 станций метро и на востоке Москвы, но там и цены совсем не 4000 за метр.

Вот, смотри, Дерипаска построит новый микрорайон недалеко от ЦКБ в Крылатском, в следующем году, наверное цены будут от 6000 за метр. Купят всё еще до конца строительства - ведь в Советском Союзе большинство семей переселилось в отдельное жилье только начиная с 1965 года, и никто в 16 лет, как в США, не moves out to college.

Еще один assumption который ты делаешь - сопоставление уровня зарплаты, для того чтобы сравнить стимулы покупки/снимать. Для покупки 3-комнатной квартиры в нормальном месте мы выходим на ежемесячные суммы выплат не менее в 2000 долларов за 20 лет, и соотв мин уровень зарплаты в $4000, чего в Москве сильно не предвидится. Но тут и зарыта собака - люди в Москве квартир с зарплат не покупают. Складываются родственники, либо получаются нетрудовые доходы.

Чтобы жить в Москве (а тут еще садик за 500 долларов в месяц, и школа в 1000 долларов в месяц), никакой зарплаты не хватит - нужны нетрудовые доходы.

Поэтому слои людей, которые работают за зарплату, квартиру снимают, а те, на кого они работают, ее покупают. Что касается цены ренты, за год она свободно может вырасти на 25-30%, и прецеденты есть. Знал бы ты, за какую сумму сдаются квартиры иностранцам (более 7 тысяч в месяц), которые на самом деле не особо шикарные. В Чикаго они сдавались бы за 1500-2000 max.

Твой тезис «цена на собственность повышается, если люди ожидают, что будущая рента повысится или процент понизится» должен опираться на сопоставимые объемы предложения и спроса. А в Москве из-за перекоса зарплат и соц инфраструктуры спрос обгоняет предложение, и понижение ставки по кредиту уже разогнало цены — мама не горюй. У нас цена на квартиру повышается просто потому что их МАЛО, физически. Настолько мало, что милиция, судьи, нотариусы, жэковцы рискуют тюрьмой для того, чтобы отбирать квартиры у одиноких пенсионеров — и делают это каждую неделю — стимулы выше, чем законным образом снимать (их зарплаты кстати не хватит).

Цены затормозили у нас в том числе потому, что начали новые рабочие места появляться на окраине / в московской области. Площадь земли, она же пропорционально квадрату радиуса растет, и вот рядом с МКАД застройщики уже лепят дом за домом, где цена м2 всего 2000 долл. И люди ездят в Москву, теряя 2 часа в день на траффик.

Более сложная модель, кстати, предусматривает твою стратегию - квартира в Москве покупается, делается дешевый ремонт и она сдается, пока человек живет в области и commutit - у меня так пара знакомых сделала. Здесь расходы по кредиту оффсетятся через ренту, зарплата хозяина постепенно растет и в конце концов он продает область и въезжает в москву. Все для того, чтобы не отдавать детей в подмосковную школу - там как был, так и остался заповедник бандюганов.

А тут у нас еще рынок ЦБ рухнул, который тоже привлекал средства физиков-нефтяников, и теперь они обратно бросились в недвижимость. Поэтому цены на жилье в Москве не снизятся из-за рент-фактора.

Однако они могут снизиться, когда диспаритет по доходам в Москве и других городах начнет выравниваться. Тот же юг России по всем статьям должен был бы быть гораздо более привлекательным местом по экономике/климату, но там недоинвестирование инфраструктуры - дороги с дырками, и серьезно даже в советские времена коррумпированные органы. Плюс - Москва служила центром трансфертного ценообразования для нефтяных компаний, сейчас им питер стал.

Я не верю в падение цен на 30% даже в этом случае - будет стабилизация и сокращение строительства по новым площадкам, но откуда падение-то? Нижнему, Ростову, Краснодару и Волгограду еще догонять и догонять, а в Тюмень с ХантыМансийском надолго уже не поедут люди, дураки кончились. Вот бешеный рост цен остановится, уже почти остановился - из-за Подмосковья в том числе. В Сочи рост цен вообще необъяснимый, некоторые дома уже догнали Москву, и покупают.

Что касается Буэнос-Айреса, Аргентина - прекрасная страна, несмотря на то, что фашисты массово ее облюбовали, но у скольких граждан нашей страны есть возможность инвестировать в зарубежную недвижимость? 1% населения, максимум? А в Москву с радостью бы переехали 20% и более.

Еще одной причиной безудержного роста цен (кстати во всех регионах РФ, Москва лишь наиболее заметный) является ставка чиновников на многоэтажное бетонное строительство с минимальными расходами со стороны города.

Сделать suburban sprawl который будет из современных материалов по доступной цене для них означает конец красивой жизни - такие люди мало того что почувствуют независимость от государства, они еще и голосовать сознательно начнут. Уже невозможно будет за крошечное пятно брать взятки в сотни тысяч долларов - а им между прочим тоже нужно покупать жене сапоги и проталкивать детей в элиту.

Не зря же мечтой декабристов было согнать крестьян с земли, продать ее и жить на проценты.