Пенсионный советник

Почему я избавился от квартиры в Москве

Maxim Mironov 09.08.2006, 18:32

Честно говоря, смешно читать риэлторов, которые кричат «Берите, берите, пока не поздно». Я профессиональный экономист и мое мнение по данному вопросу следующее: главная цель квартиры - обеспечение жильем человека.

Мы публикуем отклик на статью «Какие квартиры покупают в Москве». — ред.

Конечно, многие покупают квартиры в качестве инвестиций, однако доходность этих инвестиций тесно связана с рентой, которую платят люди, снимающие жилье. Таким образом, каково же соотношение между рентой, процентной ставкой и стоимостью квартир?

Давайте рассмотрим простой пример без инфляции, колебаний процентной ставки и ренты, пример, в котором все параметры не меняются.

У человека, которому необходимо жилье и у которого отсутствуют средства на покупку квартиры, есть 2 варианта:
1) получить кредит в банке и купить квартиру;
2) снимать квартиру.

В первом случае расходы человека равны проценту по кредиту (можно предположить, что он никогда не выплатит основной суммы долга и тогда в случае его смерти, квартира перейдет банку) и во втором случае человек платит ренту всю свою жизнь.

Эти ситуации идентичны друг другу. В первом случае человек живет в квартире целую жизнь, и после его смерти квартира переходит банку, во втором случае он платит ренту всю жизнь и живет в этой же квартире. Таким образом, годовой процент по кредиту должен быть равен годовой ренте:

P*R=Rent, где
Р - цена квартиры, R - процентная ставка, Rent - годовая рента. Если мы включим инфляцию и стоимость коммунальных услуг, которые обычно платятся владельцем, это будет равносильно следующему:

P*(R-i)=Rent - expenses

Или

P*r=Net_Rent

Где i - инфляция, r=R-i - реальная процентная ставка, expenses - расходы, связанные с владением квартиры (налоги на собственность, коммунальные услуги и др.)

Если
Net_Rent/Price < r
это означает, что собственность недооценена, в противном случае - переоценена.

Теперь посмотрим на цены квартир крупных городов мира.

Например, квартира-студия в центре Лондона стоит примерно 200 000 - 250 000 фунтов.

Недельная рента - примерно 250 - 300 фунтов. Налог на собственность - примерно 500 - 600 фунтов в год и плата за услуги - примерно 100 - 150 фунтов в месяц. Так, чистая рента - это 10 000 - 12 000 фунтов в год.

То есть отношение ренты к стоимости квартиры составляет примерно 5%, и ставка ипотечного кредита в Великобритании примерно 5%, таким образом, получается равенство, и цены на собственность в стране правильные.

Студия в центре Чикаго стоит примерно 200 000 долларов и месячная рента составляет примерно 1000 долларов, вычитая расходы, снова получаем годовую ренту в 10 000 долларов и отношение Rent/Price ratio примерно 5%, что также примерно равно ставке по ипотеке в США.

Следовательно, цена на собственность повышается, если люди ожидают, что будущая рента повысится или процент понизится.

Сейчас давайте посмотрим на ситуацию в Москве. Недавно средняя цена жилья достигла 4 000 долларов за кв. метр. Таким образом, средняя однокомнатная квартира стоит примерно 150 000 долларов.

Средняя рента для этой квартиры составит 550-600 долларов в месяц. Вычитая расходы (примерно 50 долларов), чистая рента составляет 6000-7000 долларов в год, таким образом, соотношение ренты к цене составляет 3-3,5%.

Минимальная ставка ипотечного кредита в России составляет 10%, то есть текущая стоимость собственности не совпадает с уровнем ренты. Что же должно произойти для выравнивания ситуации?

Первая возможность: рента должна увеличиться в 3 раза — так, что средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составит 1600-1800 долларов. Для того, чтобы оплачивать такую ренту, средний человек должен зарабатывать, по крайней мере, 3 000 долларов, но сейчас средняя заработная плата в Москве составляет примерно 1000 долларов в месяц. Я не верю, что она утроится в ближайшем будущем.

Другая вероятность такова, что процентная ставка будет составлять 3,5% в год. Даже если Россия разрешит свободный вход на рынок для иностранных банков, процентная ставка сократится до 5% (уровень Европы). Таким образом, даже если процентная ставка упадет до 5%, рента должна увеличиться примерно на 50%, чтобы соответствовать текущему уровню цен на недвижимость.

Мне представляется практически невозможным придумать разумные экономические предпосылки, которые бы соответствовали текущим ценам на квартиры в Москве.

Я думаю, что наиболее вероятным сценарием является повышение ренты в Москве в следующие 2-3 года на 50% (средняя однокомнатная квартира будет стоить 800-900 USD в месяц) и ставка по ипотечному кредиту снизится до 7-8%.

Следуя этим предположениям, цены на жилье снизятся, по крайней мере, на 30%.

Основываясь на этих простых расчетах, я думаю, что инвестирование в собственность Москвы очень рискованно в настоящее время, поэтому 1 августа 2006 г. я продал свою квартиру в Москве и сейчас покупаю недвижимость в Буэнос-Айресе.

Я уже купил одну квартиру за 82 000 USD, которую немедленно сдал в аренду за 500 долларов в месяц, плюс все расходы возложил на арендатора (газ, электричество, содержание здания). Соотношение rent/price ratio составляет 7,3%, ставка ипотечного кредита здесь - 9-10%. Видно, что процентная ставка лишь немного выше цены. Однако я ожидаю, что цена ренты вырастет примерно на 20% в год в ближайшее время, поэтому недвижимость будет повышаться в цене на 15-20% в год.