Как мы продавали квартиру в Москве

Михаил 08.06.2006, 16:19

Несколько ранее был описан опыт нашей семьи по приобретению новой квартиры в Москве по ипотечному кредиту. А теперь небольшая история о том, как мы продавали наше «старое» жилье. Продажа проходила в несколько этапов (как, наверное, у большинства владельцев).

Начали мы с того, что приняли решение о поиске риэлтора, не пытаясь продать квартиру самостоятельно. Вы спросите, почему? Ответ - не было и нет времени, чтобы самим встречать, провожать покупателей, составлять договоры, объясняться с ними по поводу документов и пр. Тем более, что документы были «непростые», т.к. пришлось оформлять наследство на часть квартиры.

Следующий этап - выбор риэлторского агентства, мы попытались сделать максимально объективным. Во-первых, прочитали в Интернете отзывы об агентствах, оказывающих соответствующие услуги, и выбрали из них имеющие минимальное количество «черных» меток. Во-вторых, позвонили в четыре агентства из получившегося списка (с большим количеством было бы тяжело разговаривать - уходило бы слишком много времени) и направили им описание квартиры с условием получения ответных пожеланий по списку документов, предоставляемому нами для сделки, и просьбой указать ориентировочную цену продажи (такой, какой ее видел риэлтор).

В-третьих, выбрали из ответов те агентства, которые (а) дали максимально подробный список (по принципу - «значит они знают, что делают») (б) имеющие опыт продажи квартир в том же районе (посмотрели на их сайте объявления о продаже квартир) (в) риэлторы которых назвали и сумели обосновать наиболее высокую цену (г) имеющие по рейтингу (опять же из Интернета) самую большую клиентскую базу.

В результате получили наименования двух агентств, с представителями которых в дальнейшем провели встречу в продаваемой квартире.

Третий этап - знакомство и выбор агента-риэлтора. По нашему мнению - один из важнейших. Мы отдавали себе отчет в том, что без взаимного доверия и, если хотите, определенной симпатии между агентом и продавцом нормальной работы не получится. Поэтому вопрос о личности агента стоял весьма остро.

Представитель первого агентства представлял из себя «распальцованного» молодого человека, имевшего (по его словам) опыт продажи всего, что только можно продать.

Создавалось впечатление, что его в минимальной степени интересует сама квартира, ее достоинства и недостатки (о которых мы честно сказали). Ключевой его фразой, окончательно отбившей у нас желание сотрудничать с ним, была «какая разница, что и как продавать, главное, чтобы купили».

Нам вовсе не хотелось вводить покупателя в заблуждение самим или мириться с тем, что это сделает наш представитель-риэлтор.

Второй агент - женщина, смотрелась на этом фоне значительно привлекательнее. Она обстоятельно выяснила все детали, выглянула во все окна, попросила их закрыть и открыть, чтобы проверить, слышен ли уличный шум, и задала множество вопросов о квартире, оформлении собственности и пр. В результате агент дала понять, что, хотя ее рассказ покупателям будет посвящен достоинствам квартиры в первую очередь, но и недостатки она тоже скрывать не будет. Понятно, что мы сделали выбор в ее пользу.

Четвертый этап - заключение договора с агентством и реклама квартиры. Договор с агентством в принципе был стандартный, за исключением «кривых» формулировок положений, касающихся комиссии агентства за услугу (см.ниже). Впрочем, реклама квартиры на сайте агентства, на наш взгляд, оставляла желать лучшего - уж очень обезличенной она была.

Сравнивая рекламу новых домов (и квартир в них), размещаемую в Интернете и СМИ, можно сказать, что вторичные квартиры (за исключением эксклюзивных) рекламируются плохо.

Указывается два-три параметра, интересующих потенциального покупателя (ставя себя на его место), но не обеспечивающих достаточно информации для составления им списка «приоритетов» для осмотра. Иными словами, до «правильной» квартиры он может и не дойти. Его сил и времени не хватит - все уйдет на посещение и торговлю с другими владельцами. Однако, не смотря на это, в течение месяца был найден покупатель, согласный купить квартиру и внести залог.

Надо сказать, что с самого начала мы отказались продавать квартиру покупателям с ипотекой. Вспоминая свой опыт покупки жилья на ипотечный кредит, могу признаться, что мне было искренне жаль «нашего» продавца, которым являлась крупная иностранная строительная фирма. Шедевром абсурда при оформлении сделки было требование нотариуса представить ему копию решения собрания акционеров этой фирмы, разрешающего продажу этой квартиры нам (акции этой компании торгуются на открытом фондовом рынке и объем этой сделки ничтожен, по сравнению с величиной ее активов).

После двух часового обсуждения, решили, что этот документ не требуется. Тем не менее, оформление сделки заняло около 9-ти часов. В итоге, я (будучи покупателем) чувствовал себя крайне усталым, но защищенным от потенциальных иностранных мошенников-продавцов на все 110% (это плюс), но ощущать себя на их месте при продаже своей старой квартиры нам не захотелось.

Пятый этап - подписание договора с покупателем и закладка денег. Сам по себе этот этап проблем не вызвал. Поэтому, нет смысла на нем останавливаться подробно. Надо отдать должное банку, депозитарий и валютная касса которого очень быстро и компетентно выполнили свои обязательства перед нами и покупателем.

Шестой этап - получение денег нами и документов продавцом - чуть не испортил все впечатление о сделке.

В целях безопасности (как покупатель и мы ее воспринимали) мы оставили ключи от банковской ячейки в риэлторском агентстве. Условием выдачи нам (продавцам) агентством ключей от ячейки было получение риэлтором (для Покупателя на основании его доверенности) всех документов, подтверждающих переход права собственности на квартиру. В день, когда документы были оформлены, мы вместе с покупателем пришли в офис филиала агентства, чтобы забрать документы и ключи. И началось…

Документами занималась наша риэлтор и они были выданы в течение 30-ти минут. Ключи же хранились в сейфе у директора филиала и с их выдачей возникла проблема. Мы ждали больше трех часов, пока директор спустится с 5-го этажа на четвертый и откроет этот сейф. При этом таких «ожидающих» накопилось 5-6 семей.

Помещение филиала - маленькое, сидеть практически не где. А директор «была занята…» и никто не мог (боялись что-ли?) подняться к ней и попросить ее, если не отдать ключ от сейфа, то хотя бы спуститься побыстрее. Второй негативный момент, опять-таки связанный с работой агентства, а не риэлтора, заключался в том, что, как выяснилось, агентство «уходит от налогов».

В чем это выражалось? Сумма их вознаграждения составила больше 5-ти тысяч долларов, но по бумагам они задекларировали только 15 тыс. рублей. Это было несколько обидно, с учетом того, что мы продавали квартиру за ее полную стоимость и будем в следующем году платить большую сумму налога на долю, недавно перешедшую по наследству.

Вопрос о налогах был не праздным. Дело в том, что мы могли бы сократить сумму нашего налога на величину расходов по уплате агентского вознаграждения (пропорционально доле налогооблагаемого дохода в общей сумме). Однако, не имея никаких подтверждающих документов (кроме «левого» первоначального договора), мы это сделать не сможем. Ну, да ладно!

Какие мы сделали выводы из своего опыта:

В целом, все было сделано вроде бы правильно. В следующий раз можно будет действовать также. Не следует ожидать от агентов консультаций по цене продажи квартиры (они заинтересованы быстрее ее продать по текущей цене, а не советовать вам подождать еще не много, чтобы цены на рынке подросли).

Надо стараться избегать вовлечения в процесс сделки любых иных сотрудников агентства, за исключением вашего риэлтора - вы не знаете их отношений к работе, к клиентам и к вашему риэлтору, что в дальнейшем может существенно осложнить сделку.

В случае, если продажа квартиры оформляется больше одной недели, целесообразно указать в договоре сумму, компенсирующую изменение валютного курса за это время.

И последнее - мы могли бы всю продажу осуществить собственными силами, но это заняло бы значительно больше времени. Однако, тот, кто имеет время, может существенно сэкономить на оплате услуг агентства.