Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

На этом рынке много «серых» квартир

ДЮК 12.05.2006, 18:24

Проблем – никаких. Это конкретно по поводу сегодняшнего жизнеустройства самого себя и ближайших родственников... Но, как ни сладок сиюминутный миг, приходится задумываться и о том, что будет, «когда»...

«Когда» — это пенсия, и в смысле жизненного этапа, и в смысле конкретной мизерности того, на что придется существовать. «Когда» - это уже не время выполнения обязательств, а неспешный конец собственного отпущенного времени… Ну и так далее. И, конечно, во главе угла — экономика.

На что жить, не «проседая» по сегодняшнему уровню, очевидно — на ренту от сдачи квартир, благо во все времена это источник не пересыхающий, а московские квартиры делают его весьма обильным. Актуальным становится – ГДЕ.

Захотелось: уединения, тепла, уюта, чистоты. Не захотелось: природной хмари, промозглости и духоты мегаполиса...

В общем, точка на карте – Черногория. Как варианты существовали, но в процессе «мозгового штурма» и погружения в тему, равно как и в конкретные региональные проблемы, отпали — Сочи, Крым, Болгария, Кипр...

Итак, решено.

Деньги. Их, так чтобы взять и выложить – нет.

Закладываемся «сегодняшним», т.е. реально просчитываем возможность необременительного банковского кредита, с отдачей в ближайшую пару лет. Единственное, что есть – порядка 10-ти процентов от предполагаемой стоимости «объекта». Вот такая экономика.

Конечно, глупо было бы ломиться в чужую страну, зажав в потной ладошке свои «пять золотых». Довольно плотное изучение информации в Интернете, встречи и разговоры с людьми, которые уже там «бросили якорь», чтение литературы начиная со справочников, кончая описаниями достопримечательностей. В общем, перед поездкой, чувствовали себя достаточно «подкованными».

На поездку отвели неделю — аккурат от чартера до чартера.

Как показала практика (и не только наша) при достаточно «сильной подготовке» время вполне достаточное, чтобы сделать достойный выбор и успеть его юридически оформить.

Извещаем родственников о своих намерениях и получаем сюрприз, значительно, в своем потенциале, расширяющий наши финансовые рамки: тёща под этот проект даже готова продать однуху. Однуху в Москве!....

Сюрпризы начались уже в самолёте.

Жене моей категорически не понравилась дама (знакомая моих знакомых, с которой я лично познакомился буквально за неделю до вылета), выразившая готовность организовать поездку-покупку. Чем? Ну, скажем так, халявой, которая в той ли иной степени нас по отношению к упомянутой даме чем-то обязывала. Как то – заказ билетов и ваучеры (хотя купить можно без проблем самостоятельно, да и страна безвизовая), обед в ресторане по прибытию «уже заказанный» — в том числе и на нас, полное отсутствие каких-либо гарантий и сформулированных обязательств…

Предпочтение было отдано семейной паре, в этом же самолете направлявшейся «получать ключи». Милые ребята. Тем более что с Антоном мы познакомились заочно в Интернете, встретились в реале на удачно подвернувшейся выставке по зарубежной недвижимости, а Саша (жена Антона) посвятила мою половину как в цели приобретения ими недвижимости на побережье, так и в конкретные «механизмы» как это произошло у них. Более того – в аэропорту нас встречали представители фирмы, через которую производился подбор объекта и оформлялась сделка…

Итак, прилет. Мы никому ничем не обязаны. И… первый скандал! Дама, от которой мы «отпочковались», в категоричной форме потребовала от наших вновь приобретенных партнеров… процент от будущей (!!!) сделки. О чем они договорились, нам неизвестно. Выводы делайте сами...

Мы едем в Бар, один из основных для страны городков на побережье. Здесь порт (паром в Италию ходит), железная дорога в глубину страны.

Размещение на въезде в город. Очень и очень даже приличные двухкомнатные апартаменты с кондиционером, превосходной ванной комнатой. Всего за 10 евро с человека в день. И… халявный обед с аперитивом, чудесами местной кухни «от фирмы». На следующий день — посещение офиса, обнародование наших «аппетитов», составление «программы». И, заметьте, никаких письменных регламентов, договора, обязательств сторон...

То, что мы приехали работать, а не отдыхать и не необдуманно швырять деньгами, стало для принимающей стороны неким открытием.

Ибо, выданная «база объектов» на диске и за ночь проработанная нами «от» и «до», оказалась совершенно «не той»! Т.е. были спутаны фотографии, описания, цены. Диск демонстративно был разломан на наших глазах, а с объектами было предложено знакомиться непосредственно «на месте». К офисным компьютерам с «той» базой «с тысячей объектов» — нас не подпустили.

Катались мы по побережью три дня. Карабкались по скалам, перелазили через заборы.

Оказалось, что от большинства «объектов» у представителей фирмы отсутствуют ключи.

Каждый объект нами тщательнейшим образом фотографировался, писался «конспект» полученной по нему информации, а по ночам мы упорно изучали увиденное и взвешивали, взвешивали, взвешивали… Нам казалось чрезвычайно дорого то, что предлагалось.

Да и называемая цена была неадекватна (по нашим понятиям) демонстрируемым объектам. Так, например, весьма напрягало отсутствие централизованной воды и канализации, ориентированность объектов исключительно на ренту, т.е. на сдачу апартаментов в сезон, удаленность от мест круглогодичного проживания и т.д. При этом контактов непосредственно с хозяевами объектов, как оказалось, и не предполагалось! Это настораживало…

В общем, Интернет (еще в Москве) предоставил огромный выбор тех, с кем мы могли бы еще контактировать… И оказались в конце-концов мы в Интернет-кафе. И насмотрелись мы на то, что нам показывали и пытались продать. И разница в ценах была – до 30 (!!!) процентов — разумеется, не в нашу пользу.

Стоимость объектов шла в расчете на десятки тысяч евро, так что упомянутые проценты в абсолютных цифрах — были весьма и весьма существенны…

Тогда мы воспользовались телефоном и нашли новых партнеров.

После упомянутых трех дней мы за день самостоятельно проехались по всему побережью и, наконец-то, получили возможность не по картинкам, а живым взглядом понять, КУДА мы приехали.

Глазоньки наши приоткрылись – в иные районы, кроме тех, куда нас уже возили, никто нас возить и не собирался. Назревал очередной скандал.

И разразился: с нами отказались работать ввиду нашей привередливости - типа «уже сорок объектов вам показали, а вы не собираетесь ничего покупать». Хотя, думаю, им стало очевидно: нам нужно ТО, что НАМ нужно, и впарить что-либо не удастся. И… выставили счет за «оказанные услуги»: и встреча в аэропорту, и услуги переводчика, и аренда автомашины… Смешно: счет пошел на копейки (евро-копейки), когда из-под носа уплывали десятки тысяч.

Кстати, требование стереть-удалить из моего компьютера снимки и информацию по показанным объектам – вообще повергло нас в шок!

Новые партнеры.

Не было халявных обедов. Не было шикарного офиса. Не было халявного кофе, конфет, пирожных. Была открытая информация, были реальные объекты (на всех объектах были хозяева!).

И мы купили. Купили именно ТО, что ХОТЕЛИ.

Ну, а теперь, наверное, самое «лакомое» - конкретика.

Начну с земли – она «кусачая». Цена на неё стремительно растет по мере приближения к кромке моря. И начинается она от 50 евро за метр квадратный. Норма отпуска в руки частников — не более 5-ти соток, и счет идет на квадратные метры. Верхний предел цены не ограничен. Правда, реально мы встречали предложения по 200 евро. Да и в количественном выражении - наделы от 150-500 до 350-400 квадратных метров. И на них строят дома «под сдачу»! Вообразите, какие получаются «муравейники».

Что в основном продают...

Здесь оказалось очень и очень важным понять – основное предложение ориентировано или на сегмент «отдыхающих» (апартаменты), или на сегмент «сдающих» (те же самые апартаменты).

Другими словами, или постоянные места для отдыха, или дома, ориентированные на собирание сезонных денег. Домов, ориентированных на круглогодичное семейное проживание, практически не предлагается. Да и цены в случаях предложений, резко выстреливают вверх.

Еще очень существенное наблюдение. Всё побережье как бы поделено на две неравноценные части.

Северные районы (Котор, Будва, Петровац) — это «европа»: развитая инфраструктура, престижные места отдыха, налаженная туристическая индустрия. Южные районы (Бар, Ульцин) - это «просто побережье». В Баре, например, огромный (по местным меркам) порт, в котором, в частности, базируется югославский ВМФ.

И еще – чем южнее, тем больше среди населения преобладает албанцев. В том же Ульцине их почти 85 процентов. На юге, в поселках довольно больших по количеству домов, не существует централизованного водопровода и канализации. Сейчас их только начали прокладывать на деньги Европейского банка развития. По иронии судьбы, нас «разводили» именно в южной части. Квартиру в итоге мы купили в Будве, фактически прибрежной «столице» Черногории. Чуть в сторону: мечтаю побывать там на месячном театральном фестивале под открытым небом, куда съезжаются труппы со всей Европы…

К ценам. Скромный 4-х апартаментный домик на юге стОит от 60-70 тысяч евро. Цена на подобный же в районе Будвы – начинается от 350-ти…

Что за квартира

Новострой. Каркас монолит и стены, заполненные пустотелыми керамическими блоками. Первый этаж (есть еще цокольный, так что не на земле). Полностью отделанная (в хорошем понимании этого слова!). В комнатах – наборный паркет. В санузле, прихожей, кухне – плитка. Лоджия. В квартиру заведены ТВ-антенна, «спутник», телефон, Интернет, т.е. остается только подписаться на эти услуги. В доме (4-х этажном) централизованная климатическая система, а в каждой комнате свой «терминал», позволяющий индивидуально «настроиться» на холод, обогрев. Стеклопакеты. Пластиковые регулируемые распашные ставни (как ни странно – «Веко», у нас таких предложений не видел ни разу). В кухне разводка воды и электричества, даже с учетом подключения ПММ, как, впрочем, и в ванной под СМ.

Цена – 60 тысяч евро. Общая площадь – 45.5 квадратных метров. Центр. До моря, зоны туристической индустрии, - 300-400 метров. Дом, само собой разумеется, для круглогодичного проживания.

Есть еще предложения не только отделанных квартир, но и полностью меблированных.

Есть и «вторичка». Однако от неё за версту тянет эпохой «совка», пусть и в югославском исполнении, но «совка». Кстати, по цене не намного ниже новостроя.

Было одно предложение - двуха на первом этаже многоквартирного дома с… прилегающей к ней территорией в 70 квадратов! Правда, это из разряда курьезов.

Процедура покупки требует отдельного рассказа, думаю, здесь неуместного, так как это деловая специфика страны, и не более того.

Замечу, однако, что здесь нужно быть очень и очень внимательным: на рынок выбрасывается много «серых» квартир.

Типичные случаи: дом построен без разрешения на строительство, дом не соответствует документации (лишние этажи), дом построен на чужой земле и т.д. А там с этим строго! Ни митинги, ни круговая порука бизнес-власть не проходят! Своими глазами видел на берегу моря «подкошенный» подведенный под чистовую отделку 3-х этажный дом – залез человек на чужую землю.
Или наши (русские) строят отель (монолит, бетон) и возвели стену пятиметровую, проектом не предусмотренную, – подъехал бульдозер, завалил...

Предлагали нам такую квартиру в новострое, в престижнейшем районе (Бечичи, пригород Будвы) — всё хорошо, но именно разрешения на строительство у хозяев нет.

Конечно, обещаний, что будет все «о-кей!», мы наслушались, и что дом в кадастр введут, и разрешение задним числом оформят… Но мы не резиденты, нам рисковать нельзя (или можно?!), так что хоть и лакомый был вариант , увы, отказались… Кстати, помните даму, от услуг которой мы отказались в начале поездки? Так вот её личный опыт именно такой: покупка «серой» (как ПОТОМ оказалось) квартиры и местные суды, суды, суды...

Еще деталь. Кто продает. Само собой – «вторичку» частники, действующие через адвокатские конторы.

Землю и домики – тоже самое. НО! Здесь уже налицо спекуляция чистой воды: порой это не продажа, а перепродажа скупленного в смутные времена (развал Югославии, война, беженцы). Кто скупал, думаю, понятно – те, кто был у власти. Вот на таких (бывший отставной полицейский) мы и нарвались в первой половине своего вояжа.

С новостроем проще, так как цепочка «застройщик-покупатель», как правило минимальна – еще одно звено в лице уполномоченной на продажу адвокатской конторы или физического лица.

Причем, что тоже существенно, все правоустанавливающие документы предоставляет не продавец-застройщик, а они запрашиваются в органах госструктур. Что, в общем-то, и позволяет достаточно чётко выявлять «серость» объекта.

Дальше – риски покупателя… Мы, например, не рискнули…

Измученные, голодные, но с ключами в кармане от своей квартиры ТАМ, мы садились в самолет…

Вместо резюме.

До конца всё еще не осознано. Нужно пожить. И в сезон, и не в сезон. Попробовать путешествовать оттуда. В том числе и на горнолыжные курорты.

Отправить тёщу с сынишкой...

Отдать долги в конце-концов...