Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Московские квартиры - пирамида типа МММ

Манька Облигация 12.04.2006, 18:03

Уважаемый автор, в России и так много законов, самых разнообразных. Да и кара за их нарушение не так уж мала - уровень физических и нравственных страданий в местах заключения, включая предварительное, где вы еще без суда находитесь и, вероятно, не по делу, такова, что лучше в приличной европейской тюрьме посидеть, с интернетом и программой социальной адаптации бывших преступников.

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Я знаю, как решить квартирный вопрос в России» . — ред.

Проблема в том, что строгость нашего законодательства прямо пропорциональна необязательности его исполнения. Последняя же, в свою очередь, зависит от бессмысленности, абсурдности и жестокости самих законов. Так что решение проблемы, причем практически любой, в России связано не с тем, чтобы еще что-нибудь ввести, а в том, чтобы отменить то, что уже принято.

Теперь к сути вопроса. Почему растет цена на жилье?

Во-первых, потому что на рынке есть дефицит предложения нового жилья. Этот дефицит следует поделить на искусственный, возникший в силу разного рода и разной степени идиотичности законов, а также запредельной коррупции, порождаемой и этой идиотичностью в том числе, и естественный.

Первый приводит к тому, что «официальная» стоимость строительства, являющаяся, в том числе, и индикатором для определения цены любого другого жилья, в несколько раз ниже реальной стоимости.

Дельта возникает за счет откатов, взяток, юристов, занимающихся поисками дырок в законах и т.д. 350-400 у.е. за метр, если верить строителям (как знакомым, так и тем, кто официально и публично представляет столичную мэрию) это цена без учета «откатов»; если же приплюсовать последние, то фактически метр будет обходиться застройщику как минимум в два-два с половиной раза дороже.

Естественный дефицит - это дефицит строительных площадок и, что не менее важно, коммуникаций. «Точечное» жилье всегда будет дороже аналогичного в районе массовых застроек, но беда в том, что массово застраивать Москву уже физически негде. И даже если будет найдена площадка, возникают большие вопросы с водой, газом, электроэнергией. Мощности города на пределе, а новые объекты в данной сфере если и строятся, то в темпах, сильно отстающих от темпов непосредственно жилищного строительства. (Понятно, ведь жилье можно продать за «живые бабки», а подстанция нужна всем, но никому по отдельности).

Вторая проблема - ажиотажный спрос. Здесь тоже уместно провести деление по факторам, которые его обеспечивают. Первый фактор - безусловная привлекательность Москвы. Можно что угодно рассказывать про перенаселенность и про то, что все москвичи сволочи, но сюда ехали, едут и будут ехать. Спрос будет расти, и чем сильнее диспропорции в развитии регионов, тем выше он будет. «И тушкой, и чучелом», но в Москву поедут.

Второй фактор - рост цен, который по закону кризиса углубляется по мере углубления кризиса. Те, кто по каким-то причинам вообще заинтересован в покупке столичной недвижимости видя, с какой скоростью растут цены, старается купить как можно раньше.

Ипотека при данном раскладе не только не решает проблему, но и наоборот, раскручивает маховик, делая «недоступное» жилье еще менее доступным, т.к. возможность получения кредита увеличивает спрос и поднимает цены.

Третья группа причин связана с тем, что жилье в силу первых двух факторов является одним из наиболее выгодных, доступных и относительно надежных механизмов инвестиций, причем как для частных, так и для юридических лиц. Более того, вряд ли кто сейчас может ответить, в какой части рост, демонстрируемый ПИФами и т.д. зависит от московского рынка недвижимости.

Заметим, что по закону возможности инвестиций в недвижимость для фондов, банков и пр. сильно ограничены, а вот ограничений на инвестиции в акции компаний, работающих на рынке недвижимости, практически нет. Трудно предсказать, что будет с фондовым и банковским рынками, если цены на жилье пойдут вниз, но вполне вероятен сценарий, по которому кризис в жилищном сегменте приведет к всеобъемлющему макроэкономическому, по масштабам сравнимому с кризисом 1998 года.

Именно поэтому любая попытка регулировать рынок столичного жилья должна быть не просто аккуратна, а предельно аккуратна. В конце концов, рост цен, примерно соразмерный «экономическому росту» лучше, чем спад и тотальный кризис всего и вся.

Московские квартиры - пирамида, такая же как МММ или ГКО. Как и всякая пирамида, она может принести выгоду первым, если им хватит ума своевременно сбросить активы, но лавинообразный рост продаж угробит все и всех - и тех, кто их покупал, и тех, кто собирался, и тех, кто вообще не видит связи между собственной жизнью и столичной недвижимостью.

Другое дело, что не ставя целью добиться снижения цен, несколько замедлить их рост следует, хотя бы по тем же соображениям безопасности.

Методы? Да пожалуйста.

1. Опережающее, по сравнению с жилищным строительством, создание инфраструктурных объектов и коммуникаций, что позволит снизить стоимость «врезки», а также даст площадки для массовой застройки.

2. Объединение если не политически (хотя без последнего вряд ли удастся обойтись) Москвы и Московской области в единый «экономический субъект», в котором будут как единая система коммуникаций, так и единые правила, регулирующие строительство. Да, это спорно, это опасно, это может вызвать недовольство части политического истеблишмента. Да, это может привести к появлению слишком большого и потому особо уязвимого перед любой случайностью городского конгломерата.

Но без массового строительства (обеспеченного как водой и светом, так и дорогами, общественным транспортом и т.д.) удовлетворить имеющийся спрос невозможно.

3. Оживление рынка «вторички» (а иногда и инвестиционной первички) за счет роста цен на содержание недвижимости. Например, введение налога на недвижимость, пусть 0.5%-го, но исчисляемого из реальной, а не «по БТИ», оценке стоимости объекта. Эта мера вряд ли будет популярной, т.к. в первую очередь ударит по части малообеспеченных граждан, проживающей в доставшихся им в наследство больших квартирах в центре.

Кто-то скажет, что это социально несправедливо… Хотя с другой стороны давать льготы бабушкам, проживающим в гордом одиночестве в 4-комнатных квартирах, не очень справедливо, тем более, что нынешний уровень цен позволяет разменять их на двухкомнатные, а на остаток жить до 100 лет, не отказывая себе ни в икре, ни в путешествиях, и тем более не задумываясь о том, как заплатить пресловутый налог.

Кроме того, очевидно, что подобные меры вызовут некоторый всплеск цен на рынке аренды, т.к. владельцы постараются переложить свои расходы на арендодателей. Но последнее не серьезное последствие: рынок аренды высококонкурентен, спрос и цена в относительном равновесии, к социальным последствиям это не приведет.

4. Адекватное ситуации упрощение законов и актов, регулирующих переход права собственности, а также «изведение» из законов, включая ГК и ЖК, всех статей, допускающих двойное толкование (т.е. одновременное наличие права собственности и прописки). Все права и обязанности по недвижимости должны принадлежать только собственнику - и никому более. (Исключение - совместно нажитое имущество, раздел которого между супругами регулирует Семейный кодекс).

Наличие абсолютной ясности в правах - немаловажный фактор, обеспечивающий увеличение оборота на рынке недвижимости и влияющий на ее стоимость. Помимо этого, внятные права и обязанности собственников дают возможность вести «веерное строительство», связанное с отселением. (Сейчас по понятным обстоятельствам этот сегмент почти не развивается - застройщику проще найти дорогую, но пустую площадку, чем возиться с расселением).

Собственники должны получать реальную, исходя из независимой оценки рыночной стоимости объекта, компенсацию, те, кто нанимают, должны быть готовы к тому, что у собственника изменились обстоятельства. Хотите быть собственником? Будьте готовы к расходам? Хотите быть арендаторам? Будьте готовы к нестабильности.

5. И, разумеется, необходимы иные инвестиционные инструменты. Как только жилье перестанет быть важнейшим или единственно доступным способом спасти и увеличить сбережение, о пугающем и опасном росте цен можно будет забыть навсегда.