Мой прогноз: кризис недвижимости не за горами

Leto 17.02.2006, 11:48

Много людей обсуждает недвижимость, и у меня тоже есть своя точка зрения. Так как за время блуждания по Интернету я так и не натолкнулся на хотя бы грамотный анализ доступных фактов — попробую поделиться своим видением ситуации.

Мы публикуем отклик нашего читателя на «личный опыт» «Это поймут только те, кто купил квартиры» — ред

Для начала про рынок:

Вот тут все обсуждают недвижимость: есть перекупленность / пузырь / завышенные цены или нет. И все забывают об одном важном факте — у нас в Москве (да и наверное в России) свободного рынка, определяющего цены, нет.

Есть двойной картельный сговор — сговор застройщиков друг с другом и риэлторов и коррумпированных чиновников с застройщиками.

Все, про пузырь, при отсутствии рынка, говорить — смысла нет.

Теперь про ситуацию с недвижимостью в Москве. Для начала хочу перечислить факты, на основании которых я сформировал свою точку зрения.

1. Заявления застройщиков о том, что в связи со вступившим в действие прошлой весной законом «О долевом строительстве» резко уменьшилось предложение новостроек. Мол, перестала быть доступной застройщикам земля. Господа, насколько я знаю, дома строятся от года и больше, а учитывая заявления застройщиков, что у них есть резервы выделенных участков + найденные обходные схемы заключения контрактов (совсем кабальные для инвесторов) — можно сделать вывод, влияние закона на предложение новостроек могло проявиться не раньше лета 2006. Чистая логика.

2. Батурина (кто не знает — жена Лужков, Московского мэра) ушла из московского строительного бизнеса, якобы процветающего и развивающегося, прошлой весной. Были проданы строительные компании, цементный завод и проч. Покажите мне нормального бизнесмена, уходящего из бизнеса где цены растут по 30% в год, отношение прибыли к себестоимости больше 100% и имеющего хорошие перспективы. Ладно бы она пошла благотворительностью заниматься или в монастырь, так ведь другим бизнесом занимается — в Газпром вложилась, читал, что в Англии какую то компанию прикупила. Получается, владельцы бизнеса потихоньку сваливают из него. А кому как не им представлять себе картину в целом, и прогноз на будущее?

3. С этого года растут платежи за коммунальные услуги и налог на имущество. Насколько я понимаю, он скоро будет считаться, исходя из рыночной стоимости, а не стоимости по БТИ.

Т.е. держать деньги в недвижимости становится все более и более накладно...

Догадайтесь, в какую сторону это клонит мысли «инвесторов».

4. Не раз натыкался в сети на информацию о том, что у застройщиков большие проблемы с финансами уже больше полугода. Мол, банковские кредитные лимиты выбраны, а продажи стоят. Пресловутые «черные окна» в новостройках — здесь же. Почему же они не понижают цены на квартиры, чтобы получить деньги на покрытие долгов? Ответ прост — долги выдаются под залог активов, какие у застройщиков активы? Правильно — недвижимость не проданная. Если понизить цену, автоматически обесценится актив, что приведет в свою очередь к требованию банками дополнительного обеспечения или инициации процедуры банкротства. Они физически не могу т понизить цены на квартиры — этот шаг приведет к неминуемому банкротству.

Подытожу, что мы имеем на руках: застройщиков и «инвесторов» с кучей долгов и «зависшими» квартирами, уход из бизнеса лидеров, возможный уход Лужкова и его команды.

Почему же такая ситуация держится уже год и не происходит коллапса? Все просто, Лужков в прошлом году выделил около 20 млн. (за цифру не ручаюсь) на программу для очередников. Жилье для них строится теми же застройщиками, что и обычное жилье. Эти деньги, как я понимаю, и помогли продержаться до сегодняшнего момента. В общем ситуация мне кажется действительно неестественная и неудобная. Помогает «риэлторам», застройщикам и девелоперам, только отложенный спрос да достепенно становящаяся доступной ипотека — народ ждал падения цен в прошлом году, но не дождался. Да и пока Лужков у власти можно рассчитывать на дополнительные вливания. Ещё раз повторю: цены они опустить в данной ситуации не могут — это значит моментальное обесценивание залога под выданные им кредиты, с соответствующими последствиями.

Ну и напоследок рекомендации «простым» жителям города Москва.

Если есть возможность, рассмотрите вариант переезда в другой город — в России есть города и кроме Москвы, где можно жить: Питер, Краснодар (очень активно развивается, климат лучше), Красноярск.

Думаю, большинство сможет без проблем найти работу и не в Москве, а жизнь там дешевле обходится. Плюс выручка на разности стоимости квартир позволит и улучшить жилищные условия, и машинку прикупить и детям а учебу отложить.

Недвижимость в Москве стоит покупать только, если надо жить и уже невмоготу или если денег не считаете: цены в 3000 уев за метр не самой новой панельки в каком-нибудь Отрадном или Строгине мне не кажутся адекватными ни себестоимости, ни платежеспособному спросу.

Лучше серьезно подумайте, как сохранить накопленное (не забывайте про правило: «не класть все яйца в одну корзину», ориентируйтесь на минимизацию рисков, а не на доходность) и подождите годик.

Ну и голосуйте так на выборах, чтобы было меньше шансов прийти коррумпированным чиновникам к власти.

П.С. Думаю «кризис недвижимости» придет не один, а сначала будет что-нибудь типа: падения цен на нефть (весна идет, заканчивается отопительный сезон в северном полушарии), или к примеру банковским кризисом (вон Гайдар уже во всю прогнозирует), или вообще мировой кризис случится (Бен Бернанке, глава американского аналога Центробанка, высказывался про дефолт СШа в марте). В общем год обещает быть интересным и богатым по кризисам. Кстати, экономика России развивается 8-летними циклами, кто помнит, когда был последний кризис у нас? Ну и совсем на последок, у трейдеров есть поговорка: «Деревья не растут до небес».