Что меня настораживает на рынке недвижимости

JustMy2cents 08.02.2006, 12:42

Уважемые дамы и господа, позвольте мне поделиться четырьмя моими набюдениями рынка недвижимости в Москве.

1.Цены на квартиры находятся в инверсии по отношению к “классическим” рынкам жилья в развитых странах. В Москве самые дешевые (за кв.м.) — это однокомнатные квартиры, затем двухкомнатные, итд. В противоположность этому, на “классических” рынках недвижимости ситуация должна быть противоположной — чем больше площадь квартиры, тем дешевле квадратный метр.

Ведь это же закон бизнеса — чем больше товара (квадратных метров) ты покупаешь, тем меньше ты должен платить.

Разумеется, эти рассуждения прилагаются к жилью одного класса. Ситуация с инверсией квартирных цен в Москве свидетельствует о том, что мы имеем дело с не-классическим рынком.

2. Качество панели за $2500-$3000 кв.м. в Москве соответствует или ниже качества «социального” жилья для неимущих, например, в мегаполисах США. Таким образом, в текущей ситуации стоимость жилья в Москве находится в отрыве от его потребительских качеств. Учитывая тот факт, что мы живем в условиях глобализирующейся экономики, этот фактор может служить ограничителем роста цен.

3. Наиболее распространенное суждение , которое сегодня можно услышать в Москве — “Рынок не может не идти вверх потому что он не может идти вниз никогда”.

Говоря по поводу такого состояния эйфории участников рынка в ожидании продолжающегося роста, оно исторически характерно для перегретых рынков — таких как, например, NASDAQ в 2000 году, или тюльпанный бум в Голландии в средние века. Позвольте мне дать этому факту обьяснение.

Этот аспект человеческой психологии хорошо известен для фондовых игроков, и в вольном переводе звучит примерно так: «Рынок буйволов жив, пока жив хотя бы один медведь». Это означает, что пока еще раздаются скептические голоса о росте рынка, значит кто-то еще сидит на деньгах и может толкать рынок вверх, покупая ценные бумаги (недвижимость). Как только последний скептик вложил деньги в рынок, толкать цену еще выше уже некому, хотя крик участников о продолжении роста рынка все еще продолжается.

В приложении этой теории к рынку недвижимости Москвы есть ощущение, что мы недалеко от смерти последнего медведя, хотя бы глядя на соотношение оптимистов и пессимистов в этом форуме.

Кстати, эта теория довольно успешно используется при анализе фондового рынка посредством анализа индекса опционов Put/Call, то есть отношения числа медведей к числу быков.

4. Ограничение на потенциал роста рынка также следует из анализа структуры рынка покупателей жилья в Москве: значительную часть покупок осуществляют люди на “последние” деньги по схеме старое жилье + доплата = новое жилье. По-моему очевидно, что ресурс класса таких покупателей весьма ограничен.

Не правда ли, это ль не повод задуматься?