Мои расчеты: ипотека в России это обдираловка

Андрей 08.12.2005, 19:10

Удивительно, что 12% по ипотеке кто-то принимает. И даже смеет говорить, как о чем-то нормальном. Любой здравомыслящий расчет показывает финансовую несостоятельность данного предложения. Хотя здравый смысл у всех разный и может сильно различаться в зависимости от среды обитания.

Мы публикуем отзыв нашего читателя на «личный опыт» «Я развенчаю все ваши мифы об ипотеке» — ред.

Даже при 7% это уже тяжело, и тело кредита будет уменьшаться очень медленно и «больно».

При 12% большая часть денег будет уходить именно на выплату кредита, как минимум первые десять лет.

Простой расчет из статьи (сделанный, как автор подметил, мной лично):

При получении кредита в 55 000 Евро Вы должны банку выплатить 12% (давайте будем рассматривать этот «божеский» вариант) — банк возьмет с Вас только, что мало не покажется.

Ремарка: В Европе (по общению с коллегами), если выплаты банку примешают стоимость первоначального кредита, то это не имеет смысла.

Так вот, тупой расчет:

Кредит 55 000 (не важно евро или доллар), 12% годовых. Месячный взнос — 580.

В этом случае Вы сможете погасить кредит за 26 лет. Выплатив банку 181 945,36. Из которых банк получит от Вас чистыми: 126 945,36.

Т.е. банк получит от Вас в 2,5 раза больше денег, чем Вам даст. Чтобы банк получил меньше, Вам нужно будет платить больше. Но тогда банку будет уже не так интересно.

В случае потери работы, ухудшения экономической ситуации, изменения курса валют это станет вообще неподъемным. Конечно, банк пойдет Вам «навстречу» и сделает перерасчет платежей, но тогда Ваш долг будет расти на те же 12 или даже больше процентов в год, превратив Вас в заложника. И бросить будет жалко, и платить может быть невмочь.

Я не хочу ругать или хвалить ипотеку в России, она во всем мире имеет относительно (не) человеческое лицо. Только в нескольких странах, где ипотека действительно поддерживается государством, процент низкий, ну, например 1,6 с рассрочкой платежа на 50 лет (в некоторых скандинавских странах) и погашением остатка государством в случае смерти плательщика, что бы хоть дети смогли жить.

Другой пример, в соседней Швейцарии очень низкий процент по ипотеке, любой иностранец (из приличной части Европы) может взять ипотечный кредит там, но мало кто этим пользуется — гипотетическое (что уже было много раз) изменение курса валют делает ипотечный кредит в Швейцарии несостоятельным и/или очень рискованным мероприятием.

В России же народ подписывается под ипотекой в евро или долларах, не понимая, что, установив, например, экономический занавес (что для России может быть одним из решений существующих проблем), как это было на протяжении 70 лет истории нашей страны, курс валюты может измениться настолько, что сделает условия ипотеки неподъемными. Опять же банк пойдет Вам навстречу, но за это «уважение» банк свое возьмет.

И последнее.
55000 на нормальную семью, на 3х комнатную квартиру в Москве, может быть уже не достаточно.

Расчет при 100.000 кредита и взносе в 1100 (1050 будет абсолютно-возможным минимумом) и 12% в год
даст:
21 год на погашение
Денег банку: 179 396,90
Денег выплаченных Вами 279 396,90

Т.е. с увеличением суммы соотношение интереса банка и ваших выплат может только увеличиваться.

Это становится «приемлемым» только при выплате банку 1300 в месяц или более – этакий «средний случай россиянина»

При увеличении суммы кредита все становится еще менее реалистичным.

Так что все это звучит «красиво и правильно», но неправдоподобно, глядя из «большой и далекой» Европы. Процент по кредиту должен быть как минимум в 2 раза ниже...

Но как только это случится: «будьте готовы уехать на выселки».

Москва это столица большого государства. А это значит, что и цены рано (это более вероятно) или поздно будут такими же как и во всем мире — очень высокими. Т.е. цена в миллион за нормальную (не крутую с пентхаузом, а нормальную, обычную) квартиру будет нормой. Как это происходит в Лондоне, Риме, Милане, Париже, Нью-Йорке, Женеве, да много еще мест, которые можно перечислять в этом списке (трущобы будет в любом случае, как они есть везде в мире, он них не говорим, вряд ли кто-то будет брать ипотечный кредит, чтобы купить что-то в трущобах).

Не нравится — уезжайте (в провинцию), хочется – начните зарабатывать соответствующие деньги.

Разговор о том, что «я» купил квартиру сегодня, и завтра она стоит на N тысяч больше - не имеет никакого смыла, потому как с ростом цены квартиры падает цена денег, которые эта квартира стоит.

Это самый глупый расчет, который можно сделать: продав квартиру сегодня Вы получите (сможете купить) фиг завтра, потому как стоимость полученных денег будет меньше. это имеет смысл только, если Вы играете на международном уровне.

Например, стоимость недвижимости в Европе, в большинстве своем стабилизировалась. Продав квартиру в Германии, как пример, и купив ее в России, подождав 3 года и продав в России, можно купить намного бОльшую квартиру опять же в Германии. Но это не работает в отдельно взятом месте, в России, потому как, продав - купить уже будет нечего — _все_ подорожает.

Пока в России есть нефть и «рынок», квартиры будут расти в цене. Рост прекратится, но на очень высоком уровне.

Рассматривать квартиру как средство инвестиции из расчета только ее стоимости не имеет никакого смысла. Это стоит делать, только если недвижимость сдавать в наем, но это уже совсем другая тема.