Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Обернуть ипотеку в свою пользу

Вадим Баев 01.07.2005, 17:25

Перефинансирование — очень полезная вещь (для тех, кто знает цену деньгам)...

Это письмо — реплика нашего постоянного читателя Вадима Баева в обсуждении личного опыта «Попал в рабство к американским банкам» — ред.

Ситуация первая (простая). Со времени Вашей покупки и оформления закладной ставки существенно упали. (Вы конечно знаете, что уменьшение ставки на 1% уменьшает месячные выплаты на 100 на каждые 100000 долга...). Перефинансирование (погашение «старой» ссуды и оформление «новой» ) приведёт к существенной экономии на процентах. Вы можете оформить ссуду на более короткий срок с сохранением размера месячных выплат или опять на «долгий срок». Выбор за Вами...

Ситуация вторая (полезная): Вы купили жильё 10 лет назад.

За времы выплат по закладной Вы накопили существенную «equity» — разницу между стоимостью жилья и оставшейся частью долга. Вы стали «house rich». Но увидеть эти деньги Вы могли бы только при продаже.

Перефинансирование помогает «залезть в копилочку». Если цены на жильё за это время тоже не стояли на месте, Вы получаете доступ к суммам, зачастую сравнимым с первоначальной стоимостью покупки.

Ситуация третья (грустная): У Вас предстоят большие непредвиденные траты.

Учение, лечение, рождение, похороны (не дай Бог). Свободных средств нет. Залезать в «карточный» долг под 15-19% годовых или получить доступ к собственным деньгам, омертвлённым в недвижимости под существенно более низкий? Кто бы сомневался в правильности Вашего выбора!

Ситуация четвёртая (рискованная):

Поскольку ипотечное кредитование позволяет купить жильё с небольшим первоначальным взносом, то именно настолько возрастает Ваша покупательная способность. При первоначальном взносе в 10% Вы можете купить 100-тысячный дом, имея только 10 тысяч. По науке это называется «leveraging» — рычаг. Получив доступ к «equity» через рефинансирование, Вы можете купить второе, третье - и так далее, пока хватит денег на первый взнос - жильё для сдачи его внаём. Вы называете это спекуляцией? Я называю это инвестированием, что в общем одно и то же...

В любом случае Вам стоит очень внимательно просчитать:
а) цену рефинансирования (расходы при заключении нового договора плюс штраф за досрочное прекращение имеющегося - если указано в договоре),

б) будущий месячный баланс (доходы (вклюсчая доходы от инвестирования) минус расходы (включая расходы на поддержание инвестиционного жилья),

в) риски падения цен, и прочие.

Обычно перефинансирование становилось выгодным при падении ставок на 1-1.5%. В таком случае расходы окупались за 2-3 года.

В последнее время появились программы, когда банк берёт на себя расходы (так называемые «rebate points» смотри Borrow123), что делает возможным рефинансирование хоть раз в год.