Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Нам такая ипотека не нужна

Денис Козлов 29.04.2005, 17:35

Застой на рынке жилой недвижимости заставляет застройщиков и риэлторов искать способы стимулирования спроса со стороны населения. Основной упор делается на продвижение услуг ипотечного кредитования. С другой стороны, коммерческие банки, в большинстве своем объявив курс на развитие розничного бизнеса, предлагают все больше программ кредитования населения на приобретение недвижимости. Однако до сих пор ипотека для населения малопривлекательна.

Виной тому высокая стоимость ипотечных кредитов. Не так давно генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка сообщил в телеэфире, что сейчас лишь около 10% жилья в регионах продается с помощью ипотеки. Такая несущественная цифра, по его словам, объясняется низкой платежеспособностью и небольшими объемами строительства. Все в том же телеэфире заместитель председателя Комитета Госдумы по делам СНГ, президент Национального инвестиционного совета Александр Лебедев заявил, что незначительные объемы ипотечного кредитования объясняются тем фактом, что многие граждане хотят улучшить свои жилищные условия, но «не все понимают, что такое ипотека».

Спешу поспорить с Александром Николаевичем и Александром Евгеньевичем. И население у нас платежеспособное, и, что такое ипотека, оно тоже понимает.

При этом оно умеет считать деньги и по этой причине к ипотеке не обращается. Попробую объяснить, почему это так. В развитых странах вложения в недвижимость — самый надежный способ инвестиций. Доход небольшой, но и рисков почти нет. Поэтому ставки по ипотечным кредитам крайне невысоки. В США ставка для 30-летнего кредита составляет 6.0%, для 15-летнего — 5.5%. В Великобритании взвешенная ставка по ипотечным кредитам составляет 4.75%.

В России стандартная ставка составляет 12% в валюте.

Некоторые банки предлагают 11% и даже 10.5%, сокращая при этом срок выплаты до 5 лет, что уже нельзя назвать полноценной ипотекой, или ужесточая условия предоставления кредита. Интересно отметить, что, устанавливая высокие ставки по кредитам, банки, тем не менее, требуют до 30% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса, что существенно снижает их риски: в случае неплатежеспособности заемщика квартиру можно будет быстро продать с дисконтом 15-20% и полностью вернуть себе сумму долга.

Казалось бы, 12% — не очень высокая ставка, однако при кредите на срок 10 лет сумма уплаченных процентов составляет 70% от размера кредита, а при кредите на срок 10 лет — 160% от размера кредита.

Приведу небольшой пример. Предположим, заемщик решил приобрести двухкомнатную квартиру в новом панельном доме на окраине Москвы.

Площадь — 80.0 кв.м

Стоимость 1 кв.м — $1,500

Стоимость квартиры — $120,000

Наличные средства — $42,000

Стоимость ремонта (% от стоимости квартиры) — 15,0%

Стоимость ремонта — $18,000

Собственные средства для приобретения квартиры — $24,000

Кредитные средства для приобретения квартиры — $96,000

Сумма собственных средств (% от стоимости квартиры) — 20.0%

Итак, для приобретения двухкомнатной квартиры стоимостью $120 тыс. (с учетом расходов на ремонт) заемщику необходимо располагать собственными средствами в размере $42 тыс. и обратиться в банк за кредитом на $96 тысяч.

Предположим, что банк принял положительное решение, и заемщик благополучно поселился в новой квартире. Теперь можно взглянуть, сколько средств заемщик вернет банку в зависимости от срока кредита и процентной ставки.

Оптимальный срок ипотечного кредита составляет от 10 до15 лет. При ставке 12% годовых в валюте заемщик за 10 лет выплачивает банку $67.6 тыс. в качестве процентных выплат, а за 15 лет — $109.3 тыс. в качестве процентных выплат. При снижении ставки с 12% до 8% заемщик за 10 лет может сэкономить почти $25 тыс. (37% от размера процентных платежей), за 15 лет — более $41 тыс. и почти $60 тыс. при 20-летнем кредите.

При 10-летнем сроке кредита заемщик должен выплачивать $1,364 в месяц. Обратите внимание, насколько может снизиться ежемесячный платеж по кредиту при снижении процентной ставки с 12% до 8%. Экономия составляет от $150 в месяц при 20-летнем кредите до $200 в месяц при 10-летнем кредите.

Конечно, Россия не Америка, и некоторые даже знают почему, но все же россияне умеют считать деньги и не ввязываются в такую дорогую авантюру как ипотечный кредит.

Вывод, который хотелось сделать автору, на самом деле прост. Ипотечное кредитование — крайне полезный для экономики и населения инструмент, но на настоящий момент его использование невыгодно. Мы не сможем в скором времени достигнуть ставок, принятых в США или Великобритании, но ставка на уровне 8.0-8.5% годовых в валюте представляется вполне реалистичной. Это будет именно той точкой, достигнув которой, российская ипотека расцветет.