Пенсионный советник

Как нужно доверять ипотеке

Вадим Баев 17.02.2005, 14:52

Обсуждение плавно ушло от темы «Как можно купить квартиру» в сторону сравнения «Тут и Там». Не надо сравнивать конкретное жилье, надо сравнивать условия его приобретения.

Этот текст — отклик нашего читателя на личный опыт «Откуда берут квартиры мои ровесники» — ред.

Ипотека — это инструмент, помогающий приобрести сейчас тем, кто может купить и потом. Таким образом, необходимое условие покупки — доход. Без достаточного дохода ни накопить, ни получить достаточную сумму математически невозможно.

Что же является достаточным доходом?

А вот это определяется условиями ипотеки (сроком и процентной ставкой). Каждая 1000, взятая на 10 лет под 10% годовых, приводит к выплатам 13,21 в месяц.

100 тысяч — 1321. Обычным условием выдачи ссуды является требование дохода в 2,5 раза больше месячной выплаты. Таким образом, «достаточный доход» для 100-тысячной ссуды — 3300 в месяц.

Волшебство по превращению ипотеки в «доступную» происходит при снижении ставки и (или) увеличению срока заимствования.

Та же формула (PMT в программе Excel) дает расчет для 7% на 30 лет: 665 в месяц («достаточный» доход — 1660).

Не стоит бояться 30 лет. Это срок полной амортизации ссуды. Во-первых, никто не запрещает вам досрочно погасить часть ее — это уменьшит срок амортизации и суммарные проценты. Так и при продаже — остаток по долгу будет погашен из денег, причитающихся вам как продавцу.

Приятным моментом может быть возможность перефинансировать жилье при его подорожании. Можно «вытащить» несколько десятков тысяч из equity (разницы между текущей стоимостью и суммой долга) для неотложных нужд.

Реальная опасность — оказаться Upside-Down (если падение цен сделает вашу квартуру дешевле суммы долга).

Если тот же кризис лишит вас работы — совсем неприятно. Банк может начать процесс отчуждения предмета залога — foreclosure.

Как и во всяком инвестировании выгода приходит с риском!

Успехов всем.