Пенсионный советник

Квартиры в Москве: почему они так дорого стоят

Сергей 18.01.2005, 19:49

Дело в том, что Москва по-прежнему не имеет массового рынка жилья, в отличие от того же Парижа. Пока что это рынок — для немногих очень обеспеченных (по российским меркам) индивидуумов.

Этот текст — отклик нашего читателя на личный опыт «Откуда берут квартиры мои ровесники» — ред.

Кстати, цены на недвижимость в Рио сравнимы с московскими. На самом деле, не правильно брать максимальные цены и кидаться ими, гораздо правильнее применять даже не средние цена, а медианные, то есть наиболее часто встречающуюся цену за метр.

Так вот, по этим ценам Москва дорога только по сравнению с восточноевропейскими городами, в которых отсутствует в массе своей класс собственных инвестиционных покупателей, приобретающий квартиры, просто потому что не знает, что делать с деньгами. Но зато в Москве отсутствует класс иностранных инвестиционных покупателей, безумно вздувший цены на недвижимость в различных (как правило, не супер-больших) HOT SPOT городах мира.

Барселона — отличный пример тому. При средней зарплате в те же 1000 евро и существенно более дорогой жизни (берется не по максимуму, а по минимуму) цены на недвижимость там значительно выше. Это, кстати, потихоньку начинает вызывать раздражение по отношению к иностранцам у местного населения, большинство из которого просто не в состоянии купить жилье с нуля (не продав что-то до этого).

Что касается разговоров о том, что случится с рынком после внедрения эффективной ипотеки, то это еще вопрос.

Рассуждения о том, что она существенно увеличит платежеспособный спрос и, как следствие, цены, не совсем обязательно верны. Став по настоящему массовым, рынок жилья будет значительно больше привязан к рабочим доходам массового населения и рост цен будет полностью завязан на рост этих самых доходов и стабильность ситуации в стране. На начальном этапе он может даже повлечь остановку или даже снижение цен.

Тут можно сравнить ситуацию в Москве с таковой в Пекине или Шанхае. Эти города сравнимы по размерам, миграционной ситуации и доходам населения и тем, на сколько они выше, чем средние по стране. Кстати, и цены примерно те же. Не сегодняшний день эффективно работающая массовая ипотека в Китае — свершившийся факт. И цены растут, на 15-20-25% в год, что отражает реальный рост экономики и реальных долгосрочных и в существенной мере независимых доходов населения.

Но ситуация пришла к этому положению не сразу. В свое время ситуация была похожа на московскую в центре.

На рынке присутствовала почти исключительно дорогая недвижимость, по уровню цен сравнимая с Токио. После внедрения ипотеки и массового строительства (а это надо видеть собственными глазами, чтобы представлять, что такое массовое!!!) медианные цены резко упали. Жилье стало массовым.

Возможна ли такая ситуация в России? Непонятно... в общем, наверное, да, но в России есть целый ряд нюансов:

1. нестабильная экономическая ситуация — экономика в отличие от китайской не дифференцирована и завязана на небольшое количество ключевых товарных групп

2. отсутствие существенных финансовых возможностей как государства, так общества, необходимых для быстрого и массового внедрения ипотеки по политическим мотивам, без этого ее развитие затянется на очень многие годы

3. неразвитый фондовый рынок и ситуации вроде той, что происходит сейчас с «Юкосом», — делающие инвестирование в недвижимость значительно более привлекательной альтернативой для того небольшого класса людей, обладающего существенными средствами. Это же делает вероятность прихода внешних денег на российский рынок очень маловероятным.

Все это можно свести к неумелому планированию и недальновидности и просто глупости властей. Возможно ли решения этой ключевой проблемы — большой вопрос!

P.S. Жилью дорого не там, где жить комфортно, а там, где на него можно потенциально заработать! Тем-то и объясняются перманентно более высокие цены на недвижимость в главных мегалополисах мира, будь то Нью-Йорк, Париж, Лондон, Токио, Шанхай или Москва, а вовсе не комфортностью жизни в них.