Пенсионный советник

Покупал квартиру без «помощников»

CJ 06.04.2004, 17:32

Хорошая, но все-таки однокомнатная московская квартира в районе Красной Пресни стала тесной для нашей молодой семьи. К тому же в окрестностях не было парка, чтобы гулять с коляской. А после московского урагана 1998 года под окнами остались кустики да пеньки.

Жить без привычной зелени стало тоскливо, и мы решили: пора переезжать куда-нибудь на окраину города.

Любезная девушка из агентства недвижимости сообщила, что нужно заключить эксклюзивный договор на продажу нашей квартиры и покупку новой. По ее словам, сразу после подписания договора наша жизнь станет легкой и беззаботной, а процесс обмена и переезда пойдет как по маслу. Нам не нужно волноваться, что-то искать, давать объявления. Только приятная обязанность просматривать подобранные варианты. Договор, объяснила девушка, совершенно обычный, «как у всех».

Текст договора выглядел сурово. Клиенту запрещалось продавать свою собственную квартиру под угрозой потери нескольких тысяч долларов «комиссионных». Все дела от имени клиента должно вести агентство недвижимости. Которое может продавать мою квартиру несколько месяцев. Или не продавать, а просто дать бесплатное объявление в газете?

- Что вы, что вы, — девушка огорчилась из-за моей подозрительности. --У нас большая база данных…

Я обещал перезвонить. В трех следующих агентствах условия были похожие.

- Мы работаем на рынке недвижимости с 1994 года, --твердил заученный текст очередной риэлтер.

По его словам, если я самостоятельно займусь продажей квартиры, меня ждут кошмары. Потеряю время, прогадаю в цене, обведут вокруг пальца. Особенно пугающе звучали рассказы про «черных маклеров» — людей без совести, без принципов и, разумеется, без таких замечательных баз данных.

После первого общения с риэлторами я пришел к выводу, что надо попробовать продать квартиру самостоятельно. Дал объявление в газеты и сразу ощутил вкус популярности. Еще бы: юридически свободная (то есть, никто не прописан) квартира в центре города с большой комнатой и кухней! Телефон звонил несколько раз в день. В половине случаев это были риэлторы, пытавшиеся убедить меня бросить бесперспективное занятие и действовать через профессионалов. «Конечно, продавайте, — вежливо реагировал я на очередной такой звонок. — Но только без всяких там эксклюзивных договоров».

Через несколько дней две тетушки цветущего вида из агентства «В.» привели мне целую комиссию потенциальных покупателей. Придирчиво осмотрев квартиру, покупатели со своими провожатыми удалились, а чуть позже одна из тетушек снова поднялась ко мне и с порога заявила:

- Ну что, видели? Это мы провели маркетинговый эксперимент. Дали объявление о вашей квартире в газеты по цене на пять тысяч долларов ниже той, которую вы хотели получить. Представьте себе — сразу откликнулось несколько человек! Они готовы купить хоть сейчас…

Я отдал должное ее деловой смекалке и выставил вон.

Особняком встал вопрос о налогах. Российское законодательство в этой области, написанное до известного дефолта 1998 года с падением рубля и ростом доллара, выглядело нелепо. Я снова обратился к риэлтерам за консультацией.

— Нет никакой проблемы, — улыбнулся юрист крупного московского агентства, глядя на меня ясными глазами сквозь линзы дорогих очков. — В договоре пишете одну цену, рублевую, а расплачиваться будете по реальной цене и в долларах. Обычная практика.

— А если потом эту квартиру мне придется возвращать через суд? Мне вернут только ту сумму, которая указана в договоре? – не унимался я.

— Исключено! — радостно воскликнул юрист. – У нас работают высококлассные профессионалы. Мы на рынке недвижимости с 1993 года…

Я с большим сожалением обменял деньги за «консультацию» на его визитную карточку, вернулся домой и занялся чтением. Через неделю друзья и знакомые искренне удивлялись, откуда у администратора веб-сайта такие глубокие познания о подоходном налоге с физических лиц.

Тем временем я не спеша подыскал клиента-покупателя — молодого бизнесмена, которому нужна была однокомнатная квартира неподалеку от стареньких родителей. Деньги не представляли для него большой проблемы, и он с легкостью согласился на мою цену. Идеальный клиент! Я собрал все необходимые бумаги, и мы быстро оформили сделку. Покупатель согласился немного подождать, пока я похлопочу о переезде на новое место.

Я уже давно рассматривал разные варианты, перебирая телефоны в Интернете и по газетам бесплатных объявлений. Довольно часто на другом конце провода оказывались не продавцы, а риэлтеры. Иногда они были полезны, иногда тормозили процесс. Агента трудно было застать на месте, а когда я его находил, возникало непонимание.

— Какая планировка у этой квартиры? — пытал я очередную жертву. — Там прихожая, холл или коридор? Сколько метров? Куда выходят окна комнат?

Действительно, перед покупкой интересно узнать, заглядывает ли в окна солнце, хотя бы ненадолго?

— Насчет холла не знаю, – честно отвечал очередной «высококлассный профессионал». — А окна выходят куда… да прямо на лес! Впрочем, вы лучше сами подъезжайте, посмотрите.

Я, разумеется, приезжал посмотреть. Лес от подъезда в четырехстах метрах через оживленную улицу, дом стоит к нему торцом, а взгляд из окна квартиры упирается в соседнюю школу.

Шли дни, недели, я вполне освоился на рынке недвижимости. Мне были известны типы домов, толщина и материал перекрытий, планировка квартир. Я объездил интересные мне районы, останавливал на улице женщин с колясками, чтобы получить информацию о магазинах, детских садах и школах, беседовал с собачниками, которые лучше других знали окрестные парки. Я узнал, что в Митино проблемы с транспортом и телефонной связью в новостройках, и что Марьинский парк — не настоящий парк. В общем, я собирал всю ту информацию, которую мне не могли дать риэлторы.

Наконец, нашелся подходящий вариант — трехкомнатная квартира в Ясенево. Район с оригинальной планировкой, который всегда привлекал меня окружающими лесами и отсутствием торчащих заводских труб. Да и внешний вид домов здесь веселый, глаз радует: желтые, розовые, зеленые, синие. Гораздо приятнее, чем серое панельное уныние какого-нибудь Выхино.

Хозяева моей будущей квартиры каждый день собачились друг с другом, измотались от такой паскудной жизни, и решили, наконец, разъехаться. Для оформления сделки они наняли высококлассного специалиста из риэлтерского агентства Х. и заключили с ним эксклюзивный договор.

На первую встречу высококлассный специалист не приехал. Со второго раза мы попали в квартиру, осмотрели кухню и две комнаты. Третья оказалась запертой.

— В ней живет бывший муж. Уходит и запирает на ключ. Когда вернется, не знаю. Ну что поделать с этим раздолбаем? — вопрошала меня хозяйка квартиры. Высококлассный специалист пожимал плечами: он-то здесь при чем?

В третий раз я договорился с хозяевами напрямую. Удалось осмотреть всю квартиру целиком, понравилось. Я связался с агентом, предложил ему начать оформление и раскрыл карты: я — клиент с деньгами (то есть, мою квартиру продавать не надо, я это уже сделал сам). Агент стал сама любезность: клиент с деньгами — ценный кадр для выстраивания «цепочек» купли-продажи. Он сам звонил мне, планировал встречи и учитывал мой график. Довольно быстро нашлись варианты для моей «цепочки». Я побывал на фирме, поговорил с директором и внес необходимый задаток наличными.

После этого настроение риэлтера переменилось в худшую сторону. И вправду, «клиент на крючке»: при отказе от сделки я неизбежно терял задаток. Стали открываться неприятные подробности. Хозяин квартиры оказался алкоголиком и часто был непригоден для переговоров. Хозяйка, напуганная историями о денежных махинациях и «черных маклерах», панически боялась обмана и пригласила в качестве авторитетного эксперта знакомую, которая работала буфетчицей в правительственном учреждении (а значит, фактически обитала в коридорах власти). Все это весьма осложняло процесс. Но хуже всех был маклер, от которого зависела сделка. Он то появлялся, то исчезал на несколько дней, а по телефону откровенно хамил. «Цепочка» развалилась, пришлось искать новые варианты. Окольными путями выяснилось, что у фирмы Х. просрочена лицензия на риэлтерскую деятельность. Подписание договора купли-продажи все время переносилось.

Когда сделка, наконец, была заключена, я вздохнул с огромным облегчением. Хотя делать это было рано: мне предстояло еще месяц вылавливать риэлтора, чтобы найти прежних владельцев квартиры и подписать передаточный акт.

Немало времени пришлось потратить, чтобы отскоблить квартиру от многолетней грязи. Теперь все хорошо, новое жилье нам нравится. Рядом Битцевский лес, источник с приятной водой, магазины, хороший детский сад. А если жена начинает фантазировать на свою любимую тему «домик в деревне», я делаю свирепое лицо и, как ворон у Эдгара По, каркаю:

— Больше никогда!