Пенсионный советник

Личный опыт:
как я брала ипотечный кредит

Анна 19.09.2003, 11:23

После покупки квартиры в кредит даже самые нереальные задачи, вроде полета на Марс, кажутся легко выполнимыми. Этот процесс страшно изматывает и лишает сбережений, зато в результате получаешь свою собственную крышу над головой.

Идея приобрести однокомнатную квартиру в кредит, которая появилась, когда надоело снимать углы, сначала казалась абсурдной, особенно учитывая мою зарплату и отсутствие перспектив стремительного карьерного роста. С другой стороны, ежемесячно платить три сотни долларов за проживание в квартире, из которой тебя рано или поздно попросят, тоже представлялось бездумной тратой денег. Тем более, что, как говорили знающие люди, в примерно ту же сумму обойдется мой ежемесячный взнос по ипотеке.

Ознакомившись с предложениями по кредитованию покупки жилья, я остановилась на Сбербанке и пришла посоветоваться в одно из его отделений. Выяснилось, что я могу получить кредит, поскольку являюсь гражданкой России, имею постоянное место работы за последние полгода и владею имуществом, то есть автомобилем.

Кроме того, по условиям ипотеки потребовалась найти четырех поручителей, также проживающих в России, имеющих постоянную работу и, желательно, собственность в виде жилплощади или автотранспорта и - что особенно важно - не имеющих долговых обязательств или иных поручительств.

Как и мне, им следовало предоставить паспортные данные, справку о текущей зарплате и заполнить анкеты. Со справкой мы достойно справились, хотя для заемщика это одна из самых серьезных проблем при существующей системе черно-белой зарплаты. К сожалению, эта справка необходима, так как служит не только доказательством платежеспособности, но и основой для расчета суммы выдаваемого кредита. По правилам кредитования суммарная зарплата поручителей должна быть равна зарплате заемщика, но лучше, если она ее превышает. Справку из психоневрологического диспансера банку заменили мои водительские права.

Одновременно с уговариванием поручителей и оформлением документов я занималась поиском квартиры.

Отношения с риэлторами - отдельная и, само собой, печальная история. Судя по моему опыту, они зарабатывают на взаимном страхе покупателей и продавцов недвижимости быть обманутыми, и сами же эту панику активно создают и культивируют.

Тем не менее, квартира была найдена, залог внесен, договор о намерении купли-продажи с указанием адреса объекта и суммы сделки подписан.

Копии этого договора и договора о внесении залога я предоставила в кредитный отдел банка вместе со всеми необходимыми документами и анкетами. После того, как моя кандидатура была рассмотрена, предыдущая кредитная история изучена, а все указанные мною сведения - тщательно проверены (в том числе, юридическая «чистота» квартиры), банк согласился выдать деньги.

По условиям ипотеки заемщик получает от банка две трети суммы, необходимой для покупки жилья, а остальную часть он вкладывает самостоятельно, перечисляя ее на сберкнижку в том отделении банка, где он собирается получить ссуду.

В моем случае квартира оценивалась в $38 тыс., поэтому сумма кредита, выплачивать которую мне предстоит в течение 15 лет, составила чуть больше $26 тыс. Как рассчитал банк, ежемесячная сумма погашения для меня — $150 плюс проценты, которые начисляются на оставшуюся сумму долга - либо 11% в долларах США, либо 18% в рублях в зависимости от предпочтений клиента. Я предпочла доллары.

В итоге, сумма в среднем составляет $400. Правда, первый взнос оказался несколько больше, чем я рассчитывала, так как проценты на основную сумму начисляются с того дня, как заемщик получает ее на руки, а не с момента приобретения квартиры.

Дальнейшие этапы процесса имеют жесткие временные рамки, в которые необходимо укладываться. В течение нескольких дней после того, как банк принимает положительное решение, заемщик должен подписать кредитный договор. Затем в течение пяти рабочих дней для оформления бумаг в банк должны прийти его поручители. Если эти условия выполнены, то деньги можно забрать уже на следующий день после того, как свой договор подписал последний поручитель. В моем случае так и произошло - сделка с продавцом квартиры состоялась через три дня после оформления всех документов.

По правилам средства на покупку жилья выдаются банком в течение 45 дней после заключения кредитного договора с заемщиком, но, как оказалось, лучше взять их как можно скорее. Причина в том, что с момента выдачи кредита банк дает клиенту 3 месяца для того, чтобы оформить приобретенную квартиру в залог. Это не так уж много, учитывая, что после сделки о купле-продаже недвижимости бумаги, свидетельствующие о ее заключении, 2 недели находятся в органах Москомрегистрации. Если у них нет оснований отказать в регистрации, то покупатель получает на руки правоустанавливающие документы на квартиру и договаривается с продавцом о том, в какой срок тот ее освободит. Обычно это занимает от 2 недель до 1 месяца в зависимости от того, был ли у продавца альтернативный разъезд. Иными словами, если ему приходится ждать, пока освободится его новая квартира, то ждать приходится и покупателю.

Правда, при этом вовсе не обязательно откладывать визит в паспортный стол для того, чтобы прописаться на новом месте и в бухгалтерию - для того, чтобы переоформить на себя финансово-лицевой счет. Имея на руках договор купли-продажи и правоустанавливающий документ, можно навестить и свой телефонный узел для переоформления номера. Свое письменное согласие на это продавец квартиры обязан предоставить еще при заключении сделки.

Для тех, на кого ранее не был зарегистрирован столичный телефонный номер, удовольствие приобрести его обходится в $200. А московская прописка при покупке жилья - в 1 рубль.

Во всевозможных инстанциях следует не только отмечаться, но и собирать справки, необходимые для оформления договора залога. Банк требует предоставить ему выписку из домовой книги на жилое помещение, где должен быть прописан только (и это крайне важно!) заёмщик. Я обнаружила, что при существующей в России системе работы паспортных столов сделать это практически невозможно. Когда продавец квартиры регистрируется на новом месте, он заполняет листок убытия, который затем в течение двух месяцев (!) идет в ОВД по прежнему адресу. Иногда, и это проверено на моем опыте, листок убытия теряется в пути, что, разумеется, банк не волнует.

На сбор остальных документов для банка также уходит немало сил, времени и денег. Среди требуемых бумаг - справка БТИ (ее срок действия - 1 месяц), а также экспликация и поэтажный план жилого помещения, которые надо заказывать в окружном БТИ и ждать неделю, заплатив за услугу около 300 рублей. Аналогичным образом в Москомрегистрации следует взять справку об ограничениях прав собственников на квартиру, в своем РЭУ - копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, а в налоговой службе своего района - справку об уплате налогов на квартиру (хорошо, если бывший собственник предоставил свою квитанцию, чего лично со мной не произошло). Необходимо также предоставить банку отчет об оценке квартиры, сделанный независимой оценочной компанией.

Оказалось, что некоторые компании делают его заочно в течение двух недель, другие присылают своих экспертов и справляются за три дня, но в любом случае он обходится в сумму около $120. Кроме того, по условиям ипотеки, заемщик обязуется застраховать передаваемую в залог квартиру в страховой компании, согласованной с банком. Страховка на первый год выплаты кредита стоила мне $133. Делать это придётся ежегодно до тех пор, пока квартира находится в залоге.

Как объяснили в страховой компании, эта сумма покрывает лишь ущерб в случае разрушения «элементов конструкции», то есть стен и потолка. Если бы я была выгодоприобретателем, за страховку пришлось бы заплатить в 3 раза больше, так как в ней учитывались бы прочие факторы, в частности, ремонт помещения.

На подготовку всех этих документов я потратила около трех недель. Проверив их, банк пригласил меня на процедуру оформления квартиры в залог, которую проводит нотариус, сотрудничающий с банком. Можно было найти и своего, но я доверилась юристу, который привык иметь дело с договорами ипотеки. За свои услуги нотариус берет с заемщика 1,5% от той стоимости, в которую оценили квартиру независимые эксперты (а не которую получил продавец!). Выходит весьма приличная сумма.

Еще 700 рублей требуется заплатить за регистрацию договора ипотеки в органах Москомрегистрации, которая занимает около месяца. Если она не затягивается из-за каких-либо несоответствий и проволочек, то банк и заемщик получают свои копии договоров и другие документы и, наконец, прекращают совместную бумажную работу. После нее выплачивать основную сумму долга и проценты до 25 числа каждого месяца кажется занятием крайне простым и приятным.