Пенсионный советник

Доплата в последний момент: шантаж или
нормальный бизнес?

Дмитрий 23.05.2003, 12:10

От редакции. Повышение цены квартиры агентством «в последний момент» - практика весьма распространённая и крайне раздражающая покупателей. Сегодня мы предоставляем возможность высказаться обеим сторонам конфликта, ведь у каждой из них есть серьёзные аргументы в свою пользу.

Я хотел купить квартиру в Москве с помощью ипотеки. С банком мы быстро договорились, и я приступил к поискам квартиры. Искал достаточно долго - больше 5 месяцев. Квартиру покупали для тещи, чтобы расселиться, поэтому многие не подходили - то далеко от электрички на дачу ездить, то балкон маленький - вещи класть некуда, то банку не подходит.

Наконец нашли подходящую однокомнатную. Продавал ее «Стратегический Союз Риэлторов», цена была приемлемая, мы решили сразу ее покупать и договорились о внесении аванса. После этого звонят из этого агентства и говорят, что у них появился покупатель, готовый заплатить на 1 к$ больше. Цены растут, да и мы устали от поисков, поэтому, скрепя сердце, мы предложили на 2 к$ больше первоначальной цены. Хотя конечно такое пренебрежение договоренностями и проведение скрытых аукционов за спинами покупателей вызвали подозрения в надежности и чистоплотности агентства.

Эти сомнения оправдались - в день внесения аванса за несколько часов до подписания договора, из агентства позвонили и сказали, что они уже подписали авансовый договор с другим покупателем, который вносит полностью свои деньги, без кредита. Просто кинули.

Второй раз эта же квартира продавалась месяца через 2 этим же агентством - сделка распалась (что неудивительно при таких способах ведения бизнеса). Поскольку лучше мы на тот момент не нашли, да и цена у квартиры снизилась, мы решили рискнуть и попытаться купить ее. В этот раз мы оговаривали все детально с ними по поводу кредита, чтобы это не стало препятствием, организовали их переговоры с банком, все утрясли. Агентство всё устроило, назначили дату внесения аванса. Чтобы ускорить процесс (агентство было в этом заинтересовано из-за особенности альтернативной цепочки), я договорился с оценщиком из рекомендованной банком фирмы и оплатил его работу по оценке квартиры (его заключение необходимо для банка). Агентство знало, что я оплачиваю его работу из своего кармана. В день подписания аванса (молчите, кто уже догадался) «Стратегический Союз Риэлторов» сообщает, что уже получил аванс от другого покупателя с «живыми» деньгами на руках...

Мой совет: не верьте риэлторам на слово. Все документируйте. Документы тщательно проверяйте. Не можете сами - отдавайте юристам. Никаких денег не давайте без четких письменных гарантий.

Редакция обратилась в фирму «ССР» за комментарием по поводу возникшей ситуации.

Генеральный директор ЗАО «Стратегический Союз Риэлтеров» Александр Моторин:

К сожалению, письмо анонимное и не представляется возможным выяснить личность автора. Тем не менее, давайте проанализируем, почему раздраженному покупателю так и не удалось решить свой жилищный вопрос.

Предлагаю читателям посмотреть на вопрос с точки зрения нашего Клиента - продавца квартиры. Большая часть квартир - собственность не риэлтерских компаний, а их клиентов - физических лиц. Именно собственник решает, когда, кому и за какую цену продавать (и продавать ли вообще) свою кровную квартиру. Агентство при этом не является продавцом, а выступает в роли представителя продавца. Именно перед Клиентом - продавцом агентство несет ответственность за результаты продажи. Кстати, на этапе просмотра потенциальный покупатель пока нашим клиентом не является.

На момент просмотра квартиры у сторон нет никаких взаимных обязательств.

На этом этапе все устные договоренности - не более чем предварительные переговоры. Взаимные обязательства с покупателем возникают у агентства только с момента внесения предоплаты и заключения предварительного договора (или соглашения) о приобретении квартиры. В течение срока его действия стороны уже не вправе в одностороннем порядке изменить его условия, например, цену. Но если покупатель только пообещает выкупить квартиру, и агентство, не заключив с ним предварительного договора, снимет ее с продажи и откажет всем прочим покупателям, то это будет означать безответственность агентства по отношению к своим Клиентам-продавцам. На практике, вовсе не клятвенные заверения, а только внесенная в качестве предоплаты денежная сумма может служить весомым подтверждением серьезности намерений покупателя.

Обратите внимание, несмотря на все раздражение, в письме нет ни слова о том, что покупатель заключал с нашим Агентством какой-либо договор, а тем более, заплатил нам какие-либо деньги, которые потом ему не были возвращены. Поэтому оставим все слова о «кидняке» и нечистоплотности на совести автора.

Система ипотечного кредитования в Москве только развивается. Банки подвергают приобретаемые заемщиками квартиры долгой тщательной проверке, часто запрашивая какие-либо дополнительные документы. Оформление документации, выделение денег и последующая регистрация договора купли-продажи квартиры по ипотеке тоже занимает немало времени. Иными словами, продавец квартиры понимает, от покупателя с наличными он получит свои деньги через неделю, а от покупателя с ипотечным кредитом только через месяц. Теперь представьте себя в роли продавца.

По одинаковой цене кому Вы продадите свою квартиру: покупателю с наличными деньгами или с ипотечным кредитом?

На практике, из-за дополнительных неудобств и затянутых сроков покупатели с субсидиями, ипотечными кредитами и воинскими сертификатами вынуждены платить несколько большую цену, чем покупатели с наличными. Иначе они просто не интересны продавцам.

Не забывайте, цены на недвижимость сейчас растут. Цена квартиры в рекламе недельной давности часто уже оказывается устаревшей. Если по цене, заявленной в рекламе, квартира пользуется повышенным спросом, и почти каждый посмотревший изъявляет желание ее приобрести, то любому продавцу ясно, что рыночная цена квартиры выше.

Итак, задача агентства - отстаивать интересы своего Клиента и найти покупателя максимально быстро и за максимально возможную цену. Агентство не может и не станет в угоду покупателям заставлять своего Клиента продавать квартиру дешевле рыночной цены. Если в результате наш Клиент получает за квартиру большую сумму, чем рассчитывал - наша работа выполнена успешно. Если при этом недовольны те, кто хотел купить эту квартиру по дешевке - выводы делайте сами.

Буду рад обсудить с читателями этот вопрос.

(Форма для ваших комментариев вверху страницы - ред.)