Кто станет новым лидером Франции

Кто нас спасет
от лопнувшей канализации

Артем Ейсков 28.02.2003, 22:03

До сих пор не все москвичи знают, что такое ТСЖ - Товарищество собственников жилья - и почему «товарищи» имеют больше шансов жить в незагаженном подъезде и кататься в лифтах с зеркалами.

И, что ещё интереснее, почему далеко не во всех ТСЖ всё так хорошо.

Сначала поясним, что такое ТСЖ. В 1995 году Гражданским кодексом РФ была предусмотрена возможность управления многоквартирным домом (кондоминиумом) непосредственно жильцами-собственниками квартир, путем создания Товарищества собственников жилья (ТСЖ). Заметим, у нас появился ещё один термин - «кондоминиум». Многие считают, что это то же самое, что и ТСЖ, но на самом деле всё совсем не так. Кондоминиум - это объект собственности, проще говоря, сам многоквартирный дом со всеми его помещениями, подъездами, коридорами, чердаками и подвалами - и, что важно, земля около этого дома. Кондоминиум может существовать и без всякого ТСЖ, «сам по себе», в виде пачек документов в различных государственных учреждениях.

Кондоминиумом можно управлять - делать ремонт, сдавать часть помещений в аренду, строить детские площадки на его земле и т.п. Именно для этого управлением и придумано ТСЖ. Оно может делать это полностью самостоятельно - нанимая собственных дворников, слесарей, консьержек, сантехников и т.п. Может заключить договор на обслуживание с коммерческой организацией. А может - по традиции - с местным ДЕЗом.

Все важные вопросы, связанные со своей деятельностью, товарищи решают голосованием на собрании, а текущим управлением занимается председатель правления ТСЖ.

Чтобы создать товарищество, необходимо сначала зарегистрировать кондоминиум. В новых немуниципальных домах это происходит в обязательном порядке, в старых - по желанию жителей или по программе, утверждённой в местной Управе. Обычно кондоминиумом делают дома, в которых более половины квартир находятся в частной собственности. Дело в том, что в «смешанных» домах, в которых есть и частное, и муниципальное жильё, всех «муниципальных» жителей в ТСЖ представляет государство в лице соответствующего местного органа. Поэтому, если у государства больше 50% голосов на общем собрании товарищества, то эта ситуация ничем не отличается от обычной - когда государственный орган самостоятельно управляет обслуживанием дома.

Работа по формированию кондоминиума заключается в подготовке и утверждении технической документации на домовладение, определении доли каждого домовладельца на общее имущество, включая земельный участок. Эта работа позволяет произвести предварительную разработку бизнес-плана и просчитать экономику управления кондоминиумом. Уже на этом этапе становится примерно понятно - сколько придётся затратить на содержание дома и участка, а значит, и сколько будут платить жители.

За период с 2001 по 2002 годы в Москве сформировано 1010 кондоминиумов. В 2003 году планируется сформировать еще около 800 кондоминиумов.

При этом только в 21% кондоминиумов жители принимают решение о самостоятельном управлении, по остальным жильцы приняли решение о сохранении существующей системы управления, т.е. решили, что местного ДЕЗа вполне достаточно.

Оказывается, москвичи пока еще больше доверяют традиционной государственной системе управления жилищным фондом. Основная причина - банальная неграмотность «актива» дома, не уверенного в правовых основаниях работы ТСЖ и не желающего связываться с лишними хлопотами. Кроме того, жители города подозревают (и не без оснований), что при создании ТСЖ могут увеличиться их платежи за техническое обслуживание жилья.

Действительно, чаще всего членам ТСЖ приходится платить больше.

Иногда это вызвано тем, что жильцы хотят более качественного обслуживания - планово-предупредительных ремонтов, трезвых и аккуратных сантехников, услуг охраны, консьержа и т.п. Естественно, за дополнительные услуги приходится дополнительно платить. Но иногда, даже если договор на обслуживание заключается с ДЕЗом, цены растут независимо от качества услуг. Пользуясь монопольным положением на рынке и юридической неграмотностью членов товарищества, ДЕЗы завышают цены на свои услуги, хотя по закону и не имеют права этого делать.

Тем не менее, на 1 июня прошлого года (более свежих данных из-за перерегистрации пока нет) в Москве создано более 750 ТСЖ. С учётом того, что сейчас в Москве 39,5 тысяч домов, это совсем немного. Но «процесс идёт», причём увеличивающимися темпами. Со следующего года в «разряд» ТСЖ будут переведены многие существующие с советских и первых перестроечных лет жилищно-строительные кооперативы. Дело в том, что пока у ЖСК есть налоговые льготы, которых не имеют ТСЖ, поэтому сейчас менять способ управления домом невыгодно. Но с 1 января 2004 года льготы ЖСК будут отменены.

Всё бы хорошо - самостоятельность, контролирование деятельности ДЕЗов, сдача в аренду нежилых помещений... но в итоге большинство ТСЖ натыкаются на главную проблему всего жилищно-коммунального комплекса. Проблема эта - монополизм.

В Москве, по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы, всего «около 20 фирм», которые могут заменить ДЕЗы в обслуживании домов. Естественно, этого недостаточно.

Другая проблема - спорный статус нежилых помещений и земли. И то, и другое может приносить вполне реальный доход ТСЖ (и снижать расходы его членов на обслуживание дома), но на «вкусную» собственность находятся и другие претенденты. В первую очередь это Департамент имущества Москвы, запросто отбирающий подвалы и другие помещения у ТСЖ и отдающий их в аренду посторонним структурам. Собственникам остаётся лишь судиться.

Происходит это потому, что часто в документах на кондоминиум не прописан каждый объект, входящий в него. Эта «недоработка» БТИ очень помогает департаменту имущества отнимать неописанные помещения. Поэтому подготовка общих описаний как можно большего числа кондоминиумов, утверждение их распоряжениями префектов, выделение в технических паспортах на домовладения помещений, входящих в состав общего имущества - очень важно для исключения возможности их отчуждения. При этом использование этих помещений будет возможно лишь с согласия жителей.

Короче говоря, проблем хватает. Создание ТСЖ вряд ли принесёт много радости жителям обычного дома прямо сейчас. Скорее всего, за некоторое улучшение жизни придётся заплатить довольно заметные дополнительные деньги.

По сегодняшним оценкам, обслуживание кондоминиумов, входящих в ТСЖ, обходится для собственников квартир в среднем по Москве в 15-20 руб. за кв. м.

Но другого пути у реформы ЖКХ, похоже, нет - становясь собственниками квартир, граждане неизбежно принимают на себя и «бремя власти». Понятно, что речь идет не о завтрашнем дне, а о процессе, растянутом на годы - но психологически (и юридически) начинать готовиться к эпохе ТСЖ стоит уже сейчас.