Как выгоднее занимать на квартиру,
в рублях или в валюте?

Фото - GettyOne
Судя по последним событиям на ипотечном рынке столицы, совсем близко время, когда каждый желающий сможет выбирать тот вид ипотеки, который ему ближе - рублёвую или валютную. Осталось понять - какая из них выгоднее. Попробуем посчитать.

Со следующего года в Москве появится принципиально новое предложение от «Московского ипотечного агентства» - кредит по стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. «Газета.Ru» не раз писала об этих стандартах, напомним лишь главное - ставка по предоставляемому в их рамках кредиту составляет 18% годовых в рублях.

Это предложение может стать серьёзным конкурентом самому популярному на сегодня продукту - кредиту, который предлагает банк «ДельтаКредит». Получившие его счастливые квартировладельцы должны платить 15% годовых в долларах. Естественно, при сравнении предложений важны и другие условия, помимо «цены вопроса», - списки требуемых документов, максимальные и минимальные суммы кредитов, страхование и т.п., - но

главное для любого заёмщика - сколько он будет вынужден отдать банку из своего кармана за полученные деньги.

Попробуем с помощью не слишком сложных математических формул рассчитать - какой из вариантов выгоднее.

Допустим, Вы покупаете квартиру стоимостью $60 тыс. или, что на сегодня то же самое, 1909200 руб. При этом берёте кредит в размере 70% от суммы, т.е. $42 тыс. или 1336 440 руб. на 10 лет.

Конечно, спрогнозировать развитие ситуации в стране на столь долгий срок невозможно, поэтому определим Ваши расходы хотя бы через год.

При наших условиях ежемесячный платёж в «ДельтаКредит» составит $697,38, т.е. $8368,59 в год, из которых $6300 - платежи по процентам, а $2068,59 - погашение кредита. По программе АИЖК придётся платить 24781,46 руб. в месяц или 297377,47 руб. в год (240559,2 руб. - проценты, 56818,27 руб. - «тело» кредита).

Вот только за год и доллар вырастет, и инфляция своё возьмёт. Но инфляция будет одинаково «подъедать» любые средства. Поэтому, чтобы сравнить полученные суммы годовых платежей, надо привести их к единой базе с учётом роста курса доллара.
Естественно, точно предсказать курс невозможно не только на год, но и на несколько дней вперёд, но, тем не менее, попробуем выдвинуть предположения, исходя из наиболее вероятных прогнозов.

Единственное, что сейчас можно делать - это ориентироваться на нынешний год. Очень похоже, что рост курса в этом году составит не более 8%. При отсутствии каких-либо катаклизмов в ближайший год этот показатель будет, вероятно, примерно таким же.

Нужно учесть, что по правилам и «ДельтаКредита», и АИЖК платежи производятся ежемесячно равными суммами, а значит, потери от роста доллара по отношению к выплачиваемым процентам окажутся в среднем вдвое ниже, чем если бы платежи производились раз в год (т.е. при росте курса доллара на 8% коэффициент составит 1,04).

Считаем.

При расчётах варианта «Дельты» надо учесть, что с ростом курса растёт не только ежегодный платёж, но и остающаяся часть долга. В нашем случае, платеж составит $8368,59 * 31,82 руб./$ * 1,04 = 276940,08 руб.

Учитывая, что в первый год Вы погашаете сам кредит на сумму $2 068,59, остаток составляет $39 931,41 или 1 372 266,86 руб. при новом курсе доллара. При нынешнем же (через год - старом) курсе, эта сумма составила бы 1 270 617,47 руб. Таким образом, на оставшейся части долга Вы теряете ещё 101 649,40 руб. Хотя сразу это на платежах не сказывается, учитывать эту сумму необходимо.

В итоге получаем, что за первый год с учётом роста курса доллара заёмщик так или иначе теряет 378 589,47 руб., что составляет 28,33% заёмных средств. Фактически, это - цена за использование кредита в первый год при принятых нами условиях. Заметьте, Вы платите за кредит не 15% от суммы, а 15% от остатка за каждый год!

Т.е. за 10 лет общие выплаты составят почти вдвое большую сумму, чем та, что Вы брали вначале.

Естественно, это касается и рублёвого варианта, но в валютном к обычному банковскому проценту добавляется и изменение курса.

С вариантом, который предлагает в качестве федерального стандарта АИЖК, всё значительно проще. Как мы уже говорили, сумма годового платежа составляет при наших условиях 297 377,47 руб. или 22,25% кредита. Разница с долларовым кредитом - около 6%.

Легко заметить, рублёвый вариант оказался значительно выгоднее валютного. На самом деле, чтобы это понять, вовсе не обязательно было производить математические выкладки. Достаточно осознать, что к «валютным» процентам добавляется ещё одна величина - рост курса собственно валюты по отношению к рублю.

От величины этого роста и зависит степень невыгодности получения кредита в валюте.

Естественно, существуют условия, при которых брать кредит в долларах окажется выгоднее. Это - либо завышенные рублёвые ставки, либо долговременное укрепление позиций рубля и, соответственно, падение доллара. Понятно, что последние годы приучили нас с юмором относиться к самой возможности падения курса «вечнозелёных» бумажек, но всё больше аналитиков склоняется к мысли, что в обозримом будущем это должно произойти.

Вообще же, важно понять, что брать кредит при прочих равных условиях лучше в слабой, «падающей» валюте. Пока рубль дешевеет быстрее доллара, а проценты за пользование кредитами близки - кредит лучше брать в рублях. В долларах, сами понимаете, лучше делать совсем другое - получать зарплату.