Пенсионный советник

Дым не платит за аренду

ЗАО «Международная резервная расчетная система» оспаривает в суде договор аренды

Рустем Фаляхов 16.08.2010, 20:24
ИТАР-ТАСС

Отменить арендную плату за офис, который был задымлен во время лесных пожаров, требует через суд компания Германа Стерлигова. Этот иск вполне может стать прецедентным делом, отмечают эксперты.

ЗАО «Международная резервная расчетная система», входящая в Группу компаний Стерлигова, пытается через суд добиться права не платить за аренду помещений в период лесных пожаров. «Работать в задымленном офисе, где концентрация вредных веществ превышала норму в разы, – невозможно, следовательно, и договор аренды помещения должен быть приостановлен, а арендная плата за август отменена», — пояснил «Газете.Ru» управляющий директор Группы компаний Стерлигова Иван Жизневский.

Из-за дыма компания приостановила свою деятельность и отпустила сотрудников в отпуска, и у арендаторов нет ни моральных, ни юридических оснований для взимания платы за аренду помещений, в которых невозможно находиться из-за дыма, убежден он. И хотя в офисе, расположенном в Красногорском районе Подмосковья, имеются кондиционеры, работать в таком дыму – только здоровью вредить, а нести ответственность за подорванное здоровье своих сотрудников компания не хочет, говорит управляющий директор.

За три недели, что офис фактически не работал, арендная плата составила порядка 100 тысяч рублей. Из расчета 10 тыс. рублей за «квадрат» в год. «Как и положено по закону, мы известили арендодателя ООО «Серебряная стрела» о том, что наш офис закрывается и платить за его аренду мы не собираемся. Получив ответ с требованием продолжить оплату, подали в суд», — говорит Жизневский.

Истец ссылается на федеральный закон № 68 «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», а также Гражданский кодекс и договор аренды. Режим чрезвычайной ситуации был введен президентом в семи районах России, в том числе в Московской области, со 2 августа.

А в ГК прописана норма об обстоятельствах неопределимой силы – фактически это и есть тот самый режим ЧС, введенный властями в пострадавших от пожара регионах. Истец считает, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, он не мог пользоваться арендуемым помещением. За что же тогда платить?

Стерлигов вполне может выиграть иск, полагает заведующий кафедрой гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии имени Кутафина Виктор Мозолин. Ссылка на статью 614 Гражданского кодекса, где упомянуты обстоятельства непреодолимой силы, в результате которых допустимо неисполнение взятых ранее обязательств (оплата аренды помещения), вполне оправданна в данной ситуации, считает он.

Тем не менее судье будет непросто вынести решение об удовлетворении иска, та как в этом случае чуть ли не все арендаторы в Москве и Московской области, пострадавшие от задымления офисов, могут захотеть не платить за аренду, отмечает Мозолин.

Даже если иск будет удовлетворен, вести речь о прецеденте преждевременно, все сведется к трактовке договора аренды, возражает партнер адвокатского бюро «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры» Константин Астафьев. Но если из договора будет следовать, что задымление можно отнести к форс-мажору, при этом в суде будет доказано, что степень задымления (с учетом особенностей помещения) действительно привела к невозможности людей находиться в здании, а арендатором соблюдена процедура уведомления арендодателя о чрезвычайных обстоятельствах, то перспективы у такого иска есть, говорит он.

А вот директор BDO в России Ирина Минская считает перспективы иска еще более сомнительными. Если бы вследствие непреодолимых обстоятельств одна из сторон не могла в срок исполнить свою обязанность (по оплате аренды), то санкции за весь период действия форс-мажора не начислялись бы, говорит эксперт. «Но очевидно, что в данном случае совсем иная ситуация: ссылаясь на форс-мажор, истец требует приостановить договор и отказывается платить за данный период арендную плату», — говорит Минская.

А в актах органов власти, вводящих режим чрезвычайного положения, отсутствуют ограничения на осуществление хозяйственной деятельности на указанных территориях.

Зато можно использовать другую норму ГК. То есть ту же самую статью 614 ГК, но пункт 4. Согласно этой норме, арендатор вправе потребовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Проблема лишь в том, как доказать факт сильного задымления помещения с превышением установленных предельно допустимых норм? Нужно было производить соответствующие замеры качества воздуха в офисе, отмечает Минская.

Кроме того, истцу придется доказывать, что за весь период, на который истец требует приостановления договора, уровень задымления исключал его использование в качестве офисного помещения.