Онлайн-интервью

2017 год: время сильных застройщиков

Интервью с гендиректором агентства недвижимости «Бон Тон» Наталией Кузнецовой

__is_photorep_included10585835: 1
Как выбрать надежного застройщика и что изменится на рынке с поправками в профильные законы? Что смогут предложить покупателям риелторы в 2017 году? Появится ли больше новых проектов и ждать ли снижения цен? На вопросы читателей «Газеты.Ru» ответит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова в рамках онлайн-интервью, которое состоится 20 марта.
Задайте свой вопрос
Вопросы с ответами
Все вопросы читателей «Газеты.Ru»
Начало трансляции: 20 марта 2017 в 17:00
"Газета.Ru"

— Наталья, здравствуйте! Спасибо, что нашли время прийти к нам. Нам поступило немало вопросов, и одна из тем, которая волнует наших читателей, — это изменения на рынке недвижимости. Первый из них, конечно же, касается хрущевок.

Михаил Градов

— В Москве скоро массово начнут сносить хрущевки. Чего ждать от этой программы, как она повлияет на столичный рынок недвижимости? Число квадратных метров снизится, число ищущих жилье, наверно, возрастет? Будут ли расти цены?

— Да, столичные власти планируют запустить второй этап сноса пятиэтажек. Первый этап, это в общей сложности 1,7 тыс. домов, завершится в 2018 году. В конце февраля мэр Сергей Собянин на заседании президиума столичного правительства сообщил о втором этапе данной программы. И в него попадает порядка 8 тыс. домов. Это около 25 млн кв. м площади. Предполагаемый срок реализации — 10–15 лет. При этом пока непонятно, как будет проходить процесс сноса. Будет ли это снос по районам либо по всей Москве одновременно. Не совсем ясно и то, куда и как будут переселять жителей. Многие опасаются, что, например, могут оказаться в другом районе, но также в пределах МКАД, либо вообще получат квартиру в Новой Москве. И это не всех устраивает. Еще очень важный вопрос — какие условия будут обеспечены для инвесторов. Снос за счет Москвы будет только на первичном этапе. В дальнейшем — дело за инвестором, будет ли ему интересен данный проект. Если социальная инфраструктура — школы, поликлиники, детские сады — будет строиться за счет инвестора в новых микрорайонах, то, конечно, это уменьшит потенциальную прибыль проекта. Поэтому, пока нет точного понимания процесса, стадий, сроков проекта, про долгосрочный период сложно сказать конкретнее. Не думаю, что эта программа как-то обеспечит сильный скачок спроса и роста цены в кратчайшем периоде.

Константин

— В условиях изменения законодательства прогнозируют рост себестоимости строительства. Каковы перспективы данного процесса?

— Я так поняла, в данном вопросе имеются в виду поправки в 214-ФЗ, часть которых вступила в силу с 1 января 2017 года и часть — с 1 июля 2017 года, как они повлияют на себестоимость строительства, правильно? В краткосрочной перспективе повышения себестоимости ждать не стоит. Изменения в 214-ФЗ предусматривают довольно комфортный переходный период и распространяются только на объекты, строительство которых началось в 2017 году. Соответственно, процент домов, возводимых по новым правилам, будет повышаться постепенно. Введение компенсационного фонда и минимальных требований к уставному капиталу застройщика, без сомнения, отразится на себестоимости, но государство планирует компенсировать данные расходы отменой обязательного страхования.

Вишнякова Елизавета Петровна

— Планирую купить квартиру детям. Как выбрать надежного застройщика, чтобы не остаться без денег и недвижимости? На что надо обращать внимание, как выявить подлецов?

— Я думаю, что надо рассматривать в совокупности несколько критериев. Прежде всего, это реализация квартиры по 214-ФЗ. Следующий момент — открытость застройщика, к примеру, сайт проекта либо самой компании. Где должна быть полная информация о проекте, вся разрешительная документация, проектная декларация и прочее. Какая еще информация нужна? Это хронология строительства — фотографии со стройки, которые выкладывает застройщик, веб-камеры. То есть это все, что касается подачи информации со стороны застройщика. Также к числу критериев, по которым можно определить надежного девелопера, относятся банки, в которых аккредитован данный объект. Конечно, финансирование и участие банка в проекте — не 100-процентный показатель, поскольку застройщик может прекрасно строить и на собственные средства, однако наличие ипотечного кредитования в крупных российских банках, желательно из топ-10, с государственной составляющей, может стать определенным «маячком». Поскольку, прежде чем начать сотрудничество с конкретным девелопером и аккредитовать объект, банки очень тщательно проверяют все критерии.

Еще можно обратить внимание на историю застройщика, были ли у него объекты до этого. Но тут есть нюансы: по законодательству застройщиком является тот, на кого оформлена земля, кто владеет землей на правах аренды либо на правах собственности, на кого выдано разрешение на строительство. И, как правило, под каждую застройку застройщик создает отдельное юрлицо, которое до этого еще не строило. Соответственно, нужно смотреть, кто является учредителем юрлица.

В конце концов, на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства есть «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». В данном файле можно легко найти адреса объектов, которые правительством Москвы считаются проблемными. Плюс форумы, социальные сети, где выкладывают свои мнения потенциальные покупатели либо люди, купившие квартиры.

Светлана

— Можно ли рассчитывать на скидки при покупке жилплощади, и если да, то в каком размере? Могут ли на нее претендовать, например, молодые мамы?

— В целом скидки сейчас на всех объектах в диапазоне от 5 до 15%. Есть приуроченные скидки. Если взять первый квартал этого года, то весь январь продолжались новогодние скидки. Затем в феврале начались скидочные программы, которые были приурочены ко Дню влюбленных. Это, как правило, скидки для молодых семей или для молодых пар. Потом 23 Февраля, 8 Марта. Очень много делают программ для молодых семей, где в паре, допустим, одному из супругов до 35 лет. Иногда даются дополнительные скидки, суммирующиеся с другими скидочными акциями, например, для мам, которые приобретают квартиры с использованием материнского капитала. У многих застройщиков есть программы для пенсионеров. В общем, они есть практически в каждом объекте, но диапазон, повторюсь, составляет от 5 до 15%.

"Газета.Ru"

— А когда скидки становятся подозрительными?

— Как правило, застройщики на весь объем больших скидок не дают. Есть объекты, которые предлагают на ряд квартир и 20, и 25%. Но к таким уже надо относиться с осторожностью. Вполне возможно, что это «неликвид». Как правило, застройщики на весь объем больших скидок не дают. Но в то же время это может быть просто желание застройщика мотивировать покупателя в краткосрочный период, аккумулировать денежные средства, поэтому на определенный пул квартир даются такие большие скидки. Как правило, сейчас скидки стандартные.

Алексей Вилков

— Здравствуйте! Думаю покупать квартиру, однако не могу решиться из-за ситуации с ценами. Ждать ли снижения, или в этом нет смысла и лучше покупать сейчас?

— Падения средней цены квадратного метра по первичному рынку в целом не происходит, мы наблюдаем ценовую коррекцию, в первую очередь, в связи с выходом большого количества новых проектов в массовом сегменте. Но и резких скачков цен мы не прогнозируем: для этого нет, прежде всего, макроэкономических предпосылок, на которые отвечал бы рынок недвижимости. На сегодняшний день уровень спроса не успевает за ростом объема предложения. При росте первичного рынка каждый месяц на 13–18% по количеству заключенных ДДУ уровень средней цены квадратного метра растет не более чем на 0,8–1,2% в месяц. По отдельным проектам, которые обладают высокими качественными характеристиками и пользуются спросом у потребителей, возможен в среднем прирост средней цены порядка 2,5–3% в месяц. Поэтому в целом по рынку в связи с этим будет лишь корреляция цены: она будет расти очень плавно. Текущий год будет таким же благоприятным для приобретений, каким был 2016 год.

Наталия

— Наталия, здравствуйте! Сегодня все только и говорят про «рынок покупателя». На первое место выходит качество продукта. Но так ли это? Что вы вкладываете в это понятие и как качественные характеристики проекта влияют на его реализацию?

— Да, текущий период действительно можно назвать «рынком потребителя», и это основной драйвер для застройщика. Прежде чем выйти на рынок, вывести объект, он очень четко продумывает концепцию проекта, инфраструктуру, ее насыщенность. Готовится большая линейка планировочных решений, начиная от студий и евроформатов и заканчивая стандартными планировками. Например, в одном объекте линейка планировочных решений может доходить до 50, что позволяет покупателю выбрать именно ту квартиру, которая подойдет именно ему. Что касается того, как будет влиять концепция на проект. Те проекты, которые четко продуманы, находятся в хорошей локации, с хорошей транспортной доступностью, можно рассматривать с целью инвестиций, так как там стоимость квадратного метра и стоимость проекта будут расти.

Александр

— Где лучше купить квартиру, чтобы потом ее выгодно продать?

— Сейчас очень много предложений в рамках МКАД, в границах Старой Москвы. Это должен быть проект с хорошей транспортной доступностью, желательно в шаговой доступности от метро или МЦК. Советую посмотреть небольшую квартиру в объекте с хорошей перспективой дальнейшего развития. Прежде всего, опять же, надо рассматривать транспортную доступность, хорошую локацию именно с транспортной доступностью. Учесть, что в последние годы развивается транспортная инфраструктура Москвы. Это открытие новых станций метро, Московской кольцевой дороги. На концепцию проекта тоже нужно обращать внимание. Прежде всего, чтобы в этом проекте хотелось жить и растить детей. То есть нужна насыщенная инфраструктура: детские сады, школы, всевозможные площадки, не только детские, но и спортивные. Это, как правило, масштабные проекты в рамках редевелопмента промышленных зон, где застройщик реализует как бы микрогород в городе. Где на одной территории сконцентрированы и жилая, и социальная, и коммерческая недвижимость. Здесь все завязано на одну идею — идею того, что хочется, действительно, здесь жить и растить детей и развиваться. Такие проекты всегда имеют потенциал роста цены. За счет роста строительной готовности прирост цены квадратного метра составит не менее 18% за период реализации.

Виктор Челкин

— Почему все новые комплексы расположены в неудобных местах? Около ЛЭП, около трамвайных и железнодорожных путей? Почему цены на квартиры в домах с плохой окружающей средой все еще высокие? Можно ли рассчитывать на скидку?

— Все еще высокие по сравнению с чем? Я бы не сказала, что цены сейчас высокие. Цены сейчас в рынке, цены хорошие. Новые проекты массового сегмента появляются в основном в рамках редевелопмента промышленных зон, на территории которых ранее располагались бывшие промышленные объекты. Промзоны занимают порядка 18,8 га в Москве, что составляет более 17% территории города, при этом большинство из них уже не используется по назначению. В условиях дефицита качественного и доступного жилья в столице эти территории привлекательны для строительства.

В целом все промышленные территории, выделенные под застройку, можно разделить на те, которые обладают хорошей транспортной доступностью, например находятся около ТТК, в районах ЦАО, ЗАО, САО, имеют хорошие перспективы развития в части создания развитой транспортной и социальной инфраструктуры. На данных территориях возможно возведение не только жилья комфорт-, но и бизнес-класса. На промышленных территориях, которые расположены около или за МКАД, в районах с плохо развитой транспортной сетью, возводится в основном жилье эконом-класса, которое более доступно по цене. Что касается наличия ЛЭП, то существует санитарная зона, установленная СанПин, от 20 до 50 м. Наличие ж/д и трамвайных путей поблизости от жилого строительства, при условии шумоизоляции, можно считать даже благоприятным моментом, который обеспечивает транспортную доступность комплекса. Что касается скидок, то застройщик перед тем, как расценить объемы, которые выводит на рынок в рамках того или иного проекта, изначально учитывает все факторы.

Кирилл

— Что выбрать, вторичку или новостройку? Старые дома (во всяком случае, некоторые) строили на совесть, добротно, а в новых помимо самой квартиры девелопер предлагает инфраструктуру, застройщики стали оформлять целые районы. Перечислите плюсы и минусы двух вариантов.

— Во-первых, каждый выбирает для себя сам, что предпочтительнее. Если рассматриваем новостройку, то да, конечно, любая новостройка сопряжена с риском — что не достроят, что будет задержка сроков и так далее. Но сейчас те нормы, те изменения, которые будут внесены в 214-ФЗ и уже внесены, все больше оберегают и защищают потребителя, минимизируют их риски. Минус новостройки может быть в том, что вы покупаете квартиру, вкладывая деньги сейчас, а заезжаете через некоторое время. Но вы покупаете ее на начальном этапе строительства, по более низкой цене, а рыночная стоимость вашей недвижимости растет. Конечно, не все застройщики строят объекты с отделкой, и через некоторое время придется вкладывать в ремонт, но его вы можете сделать по своим требованиям, за тот период, пока будете ждать сдачи дома в эксплуатацию. Можно очень четко продумать дизайн-проект, соблюсти все нюансы и все свои пожелания, и все свои «хотелки». Мне кажется, делать ремонт в новой квартире гораздо проще, чем переделывать уже старую. Плюс ко всему это новые инфраструктура, места общественного пользования, коммуникации, лифты. И, конечно же, новые продуманные планировочные решения.

Что касается вторички. Минус в том, что это старый жилой фонд, старые коммуникации, обветшалые дворы и так далее, несовременные планировки с небольшими кухнями. Но вы можете сразу заехать и жить. Плюс ко всему в таких квартирах, как правило, есть хоть какой-то минимальный ремонт, и вы можете распределить или перенести свои расходы на обустройство. Особенно это очень важно для тех, кто покупает жилье в ипотеку и не имеет жилья, тогда они вынуждены снимать дополнительную квартиру, из-за чего возникают двойные расходы. То есть вы берете в ипотеку и еще вкладываетесь в новостройку. Тут, конечно, может быть, вторичка и будет выгодней с финансовой точки зрения. Но опять же стоить учесть, что на первичном рынке программы ипотечного кредитования более разнообразные и приемлемые, чем на вторичном рынке. Вторичное жилье вряд ли будет расти в цене, рост будет скорее всего только с учетом инфляции, не опережая ее. А у новостройки еще вырастет рыночная стоимость.

Василиса Румянова

— Какая должна быть заработная плата, чтобы покрывать ипотеку и не голодать, если считать молодую семью из двух человек? Какая сейчас средняя стоимость квартир?

— У всех финансовые способности разные, в том числе у молодых семей из двух человек. Если рассмотреть Москву в пределах МКАД, то минимальная стоимость квартиры на начальном этапе строительства, если я не ошибаюсь, составляет порядка 3,2 млн руб. Средний бюджет покупки в массовом сегменте примерно 5,7–5,8 млн руб. Если мы берем бизнес-класс, то средний бюджет покупки сегодня составляет порядка 15 млн руб.

Что касается расчета дохода семьи для ипотеки. Возьмем однокомнатную квартиру 40 кв.м стоимостью 4,7 млн руб. У крупнейших банков на сегодняшний день первоначальный взнос составляет 15%, то есть в нашем случае порядка 705 тыс. руб. собственных средств. В кредит, получается, молодая семья берет почти 4 млн. Оптимальный срок кредита можно рассмотреть до 20 лет. Потому что если брать больше 20 лет, то ежемесячные платежи мало чем будут отличаться, но зато переплата по кредиту будет приличная. Если ставка 10,9%, то ежемесячные платежи будут в районе 41 тыс. руб. в месяц.

Теперь по поводу доходов. Банки по-разному считают доход, который нужно подтвердить. Один может рассчитывать расход на каждого члена семьи в виде прожиточного минимума, который составляет 15 тыс. руб. Другие — по-другому: что клиент на выплату ипотечного кредита должен отдавать не более 60% совокупного дохода семьи. В первом банке для нашего случая надо подтвердить доход не менее 56 тыс., а во втором — уже порядка 70 тыс. руб.

Ибрагим Ахметов

— Сейчас проводится масштабное приспосабливание промзон для жилья. Какие еще нежилые объекты в будущем будут использоваться в качестве жилых помещений?

— К промзонам относятся и складские помещения (большие складские комплексы), и тепличные хозяйства. Например, на месте жилого комплекса «Хорошевский» раньше были теплицы.

Михаил

— В последнее время выходит много проектов бизнес-класса. Каковы перспективы их реализации в условиях конкуренции с комфорт-классом?

— В профессиональной среде есть определенные критерии, их порядка 15, которые отличают тот или иной класс жилья. Это, прежде всего, площади квартир, высота потолков, отделка мест общественного использования, использование лифтового оборудования. Это, в том числе, локация объекта, его расположение. Это количество квартир на этаже и в доме, наличие огороженной или охраняемой территории либо тех или иных «фишек».

Проекты комфорт-класса, которые выходят на первичный рынок последние два года, существенно отличаются от проектов 2013–2014 годов. У них продуманная квартирография с наличием квартир маленьких площадей (студии, евроформаты), что понижает их среднюю стоимость, не уменьшая функциональность. Это не только точечная застройка в старомосковских обжитых районах, но и масштабные проекты на территории бывших промышленных зон с полным набором внутренней социальной инфраструктуры. Бизнес-классу тяжело конкурировать по цене с подобными проектами в массовом сегменте, так как многое из того, что раньше было прерогативой более высокого сегмента, перешло в комфорт-класс. Но у этих проектов есть также свой потребительский спрос.

Алевтина Беляева

— Проводятся ли семинары или другие обучающие мероприятия для людей, собирающихся купить недвижимость? Есть ли какие-то ознакомительные сборы?

— Прежде всего, можно обратиться за консультацией к специалистам агентства недвижимости. Плюс и агентства, и застройщики проводят всевозможные семинары, вебинары. Обязательно посещайте специализированные выставки. Вот только что прошла выставка в ЦДХ, в рамках которой было очень много конференций, семинаров, круглых столов, не только для специалистов рынка, но и для простых покупателей. На таких мероприятиях озвучиваются и юридические вопросы, в том числе те изменения, которые привнесут правки в 214-ФЗ. Там рассказывают, как выбрать квартиру и какие объекты рассмотреть, проходят презентации новых объектов. Плюс ко всему можно почитать ознакомительные статьи на специализированных профильных сайтах. Также проводятся автобусные туры посещения площадок, на которых можно не только увидеть объект, оценить уровень и качество строительства, но и задать все интересующие вопросы, забронировать квартиру, получить консультацию по ипотеке и другим формам оплаты.

"Газета.Ru"

— Спасибо, что ответили на вопросы наших читателей!

— Спасибо вам.

19

Здравствуйте .В связи с увеличением налогов падением спроса ожидаете ли Вы дальнейшего падения цен или инвестиционные метры не повлияют и ждать не стоит. // Всеволод

18

Наталия, здравствуйте! Сегодня все только и говорят про «рынок покупателя». На первое место выходит качество продукта. Но так ли это? Что вы вкладываете в это понятие и как качественные характеристики проекта влияют на его реализацию? // Наталия

17

В условиях изменения законодательства прогнозируют рост себестоимости строительства. Каковы перспективы данного процесса? // Константин

16

В последнее время выходит много проектов бизнес-класса. Каковы перспективы их реализации в условиях конкуренции с комфорт-классом? // Михаил

15

Наталия, какие потрясения 2016 года оказали наибольшее влияние на недвижимость? И что нам ждать в 2017? Есть ли перспективы у обычных покупателей? Что будет с ценами? // Ольга

14

Какие прогнозы по рынку загородной недвижимости? Уже год продаю дом, за это время было всего три показа. Покупателей просто нет. Цена уже ниже себестоимости, объявления на всех сайтах. Чего ждать, что делать, как продавать? // Роман

13

Что выбрать, вторичку или новостройку? Старые дома (во всяком случае, некоторые) строили на совесть, добротно, а в новых помимо самой квартиры девелопер предлагает инфраструктуру, застройщики стали оформлять целые районы. Перечислите плюсы и минусы двух вариантов. // Кирилл

12

Сейчас проводится масштабное приспосабливание промзон для жилья. Какие еще нежилые объекты в будущем будут использоваться в качестве жилых помещений? // Ибрагим Ахметов

11

Какая должна быть заработная плата, чтобы покрывать ипотеку и не голодать, если считать молодую семью из двух человек? Какая сейчас средняя стоимость квартир? // Василиса Румянова

10

Где лучше купить квартиру, чтобы потом ее выгодно продать? // Александр

9

Я живу в Москве, в пятиэтажной сталинке рядом с ТТК. На месте нашего дома, планируют строить большой жилой и деловой комплекс. В связи с этим жителям объявили о грядущем сносе. Как лучше договориться с девелопером на обмен жилья что, я могу потребовать? переезжать я нехочу, но можно ли улучшить жилищные условия? // Антонина Ивановна

8

Проводятся ли семинары или другие обучающие мероприятия для людей, собирающихся купить недвижимость? Есть ли какие-то ознакомительные сборы? // Алевтина Беляева

7

Почему все новые комплексы расположены в неудобных местах? Около ЛЭП, около трамвайных и железнодорожных путей? Почему цены на квартиры в домах с плохой окружающей средой все еще высокие? Можно ли рассчитывать на скидку? // Виктор Челкин

6

Планирую купить квартиру детям. Как выбрать надежного застройщика, чтобы не остаться без денег и недвижимости? На что надо обращать внимание, как выявить подлецов? // Вишнякова Елизавета Петровна

5

Можно ли рассчитывать на скидки при покупке жилплощади, и если да, то в каком размере? Могут ли на нее претендовать, например, молодые мамы? // Светлана

4

Какие предложения на рынке недвижимости в Москве лично вы считаете самыми интересными? // Антон Голованов

3

Здравствуйте! Думаю покупать квартиру, однако не могу решиться из-за ситуации с ценами. Ждать ли снижения, или в этом нет смысла и лучше покупать сейчас? // Алексей Вилков

2

В Москве скоро массово начнут сносить хрущевки. Чего ждать от этой программы, как она повлияет на столичный рынок недвижимости? Число квадратных метров снизится, число ищущих жилье, наверно, возрастет? Будут ли расти цены? // Михаил Градов

1

В чем разница между эконом и бизнес-классом, бизнесом и премиумом? Смотришь предложения, условия один в один, дома похожи как капли воды, а разница в ценах на миллионы. Есть смысл переплачивать? // Женя Фанавиева