Пенсионный советник

ЦБ не нашел места пузырю на рынке ипотеки

Ипотека в России: почему рынку недвижимости не грозит пузырь

Наталья Селиверстова/РИА «Новости»

«Газета.Ru» ознакомилась с письмом Центрального банка в АИЖК, где регулятор анализирует проект обновленной стратегии развития единого института развития в жилищной сфере. В письме, которое поступило в АИЖК вечером 21 декабря, отсутствуют опасения регулятора относительно возможности появления пузыря на рынке недвижимости, о чем ранее написало издание «Коммерсант» со ссылкой на неназванные источники. Власти и эксперты солидарны, что признаков перегрева рынка ипотечного кредитования нет.

Агентство ипотечного жилищного кредитования получило ответное письмо Банка России на направленную ранее Стратегию развития единого института в жилищной сфере на 2016-2020 годы. Письмо направил первый зампред Центробанка Сергей Швецов на имя гендиректора Александра Плутника (копию письма предоставило «Газете.Ru» АИЖК). Ранее в АИЖК сообщали, что стратегия утверждается наблюдательным советом агентства, в состав которого входят представители Правительства Российской Федерации, Минстроя, Минфина, Минэкономразвития, Внешэкономбанка, Газпромбанка, Банка России. Обновленная стратегия утверждена всеми членами наблюдательного совета единогласно 30 ноября 2017 года.

Реклама

«Газета.Ru» проанализировала содержание письма и не нашла информации о том, что регулятор видит в прогнозах АИЖК предпосылки для появления пузыря на рынке недвижимости. В основном регулятор описал технические моменты реализации стратегии.

Согласно прогнозам стратегии до 2020 года, ежегодный прирост объема предоставляемых ипотечных кредитов может составить 15-20% — до 3,5 трлн рублей в 2020 году. По оценкам АИЖК на основе проведенного социологического опроса ВЦИОМ,

за пять лет ипотеку смогут взять более 8 миллионов семей.

Руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко отметил, что расчеты АИЖК вполне понятны и реализуемы, не исключено, что рост составит в районе 17% и этот показатель находится в рамках прогнозируемого роста.

Ранее в СМИ со ссылкой на источники появилась информация, что на подписи у руководства ЦБ находится письмо, подготовленное регулятором, в котором отражены опасения относительно угрозы пузыря на рынке ипотеки. Якобы регулятор опасается, что реализация таких прогнозов Агентства ипотечного жилищного страхования (АИЖК) может привести к возникновению «пузыря, сходного с тем, что в США стал триггером кризиса 2008 года». Письмо должно было быть направлено в агентство с предложением «обсудить возможные меры, которые содержат бурный рост в сегменте», писал «Коммерсант». 

«Непонятно происхождение письма, ни в Банке России, ни в АИЖК вообще не понимают, откуда в Коммерсанте взяли то, что вышло в статье, возможно, знакомы были с какими-то черновиками и не факт, что верно поняли,»— заявил «Газете.Ru» источник, близкий к ЦБ. Подлинность письма «Газеты.Ru» подтверждают

Ранее представители Центробанка неоднократно заявляли, что не находят признаков пузыря на рынке ипотеки в России. Так, еще в ноябре зампред ЦБ Василий Поздышев заявлял о том, что Банк России пока не видит перегрева рынка ипотечного кредитования, отмечая низкий уровень просрочки по ипотеке. На прошедшем 20 декабря совещании по развитию жилищной сферы президент также обсуждал этот вопрос с главой Банка России Эльвирой Набиуллиной.

Об отсутствии предпосылок формирования «пузыря» также говорил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. «Доля ипотечных кредитов, платежи по которым просрочены на 90 дней и более, не превышает 2,35% - это показатель на уровне стран, где ипотека имеет многолетнюю историю». Для сравнения, для потребительских кредитов этот показатель составляет 12,4%», — привели данные в Минстрое России. 

В Минстрое считают сегодняшний рост рынка ипотеки сбалансированным и не видят предпосылок для ипотечного кризиса, какой наблюдался в США в 2007-2010 годы. В АИЖК тоже отрицают возможность появления пузыря.

«На рынке ипотечного кредитования России нет предпосылок для появления ипотечного пузыря. Об этом свидетельствуют стабильные цены на недвижимость, качество ипотечного портфеля банков, а также высокие требования банков к заемщикам.

Рынок ипотеки в России стабилен и имеет высокий потенциал для дальнейшего развития: доля ипотеки в ВВП России составляет всего 5% при средних значениях в других странах 35%», — прокомментировали в агентстве. 

В конце ноября первый зампред Банка России Ксения Юдаева говорила, что ЦБ не считает чрезмерным рост ипотечного кредитования в РФ, так как его доля в ВВП не превышает 6%. 

Как заявил сегодня председатель финансового комитета Госдумы Анатолий Аксаков, по его мнению, никакого пузыря на рынке ипотеки нет. Позицию АИЖК по развитию рынка он назвал «разумной оценкой». По его словам, удвоение выдачи ипотеки может быть связано с тем, что на ипотечном рынке будет применяться новая схема сбора взимания средств от дольщиков не застройщиками, а через уполномоченные банки. «Это понятная схема», которая может разогреть ипотечный рынок, считает он.

Никакого пузыря на российском рынке ипотеки нет, соглашается Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ. «Рынок ипотеки действительно растет. Но пузырь и рост — разные вещи. Пузырь под собой не имеет оснований, поскольку это финансовые спекуляции по большому счету, в отличие от роста, который подтвержден спросом на жилье», — объясняет эксперт.  

По его словам, сегодняшняя ситуация на ипотечном рынке в России отличается от той, которая привела к кризису в США. Цыганов рассказывает, что

в Штатах пузырь надулся из-за того, что кредиты выдавались без первоначального взноса с возможностью бросить квартиру и не платить за ипотеку, переселиться в другой объект, легко получив на него новый кредит. «Такой ситуации у нас явно не наблюдается», — обращает внимание эксперт.

В середине ноября уверенность в том, что в России нет риска возникновения ипотечного пузыря, выражал глава Сбербанка Герман Греф. Он подчеркивал, что важно поддерживать ипотечный спрос, чтобы «поддерживать динамику экономики». Сегодня глава Минэкономразвития Максим Орешкин очередной раз заявил, что «никаких рисков возникновения пузырей на российском рынке недвижимости в ближайшие годы нет». 

Об отсутствии предпосылок формирования «пузыря» также заявляли глава ВТБ Андрей Костин и замминистра финансов РФ Алексей Моисеев. По мнению Моисеева, ситуация на рынке — «это не пузырь», она вполне «объективна, связана со значительным снижением ставок». «Это беспрецедентная ситуация для нашего рынка. Я считаю, что люди, которые этим пользуются, они правы и правильно поступают, что берут сейчас ипотеку», — указывал он.

В статье «Коммерсанта» профессор Высшей школы экономики Олег Вьюгин комментировал, что «прогнозы АИЖК носят умозрительный характер». Комментируя «Газете.Ru», в чем состоит «умозрительность» прогнозов, профессор признал, что ориентировался на публично заявленные планы Банка России. «Все расчеты зависят от того, какое предположение заложено о качестве кредитов, а также макроэкономики. Очевидно, если Центробанк, что скорее всего, будет вводить требования к первоначальному взносу, то такой мощной динамики не будет», — считает он. В АИЖК уточнили, что никаких «расчетов г-ну Вьюгину не предоставляли в связи с тем, что не получали от него такого запроса».

В Сбербанке отметили, что пока ипотечные кредиты являются исключительно надежными с точки зрения дефолтов заемщиков. Ключевыми факторами этой надежности является достаточный объем первоначального взноса, наличие подтвержденного дохода и занятости, консервативное долговое поведение заемщика. «Собственно, именно вокруг этих параметров и должно строиться возможное регулирование, нацеленное на ограничение рисков подобного кредитования», — рассказали в банке.

Выступая на совещании по развитию жилищной сферы у президента России Владимира Путина, гендиректор АИЖК Александр Плутник сам поднял тему качества ипотечного портфеля и запрета кредитов с низким первым взносом. В АИЖК считают, что

опасными для рынка ипотеки сегодня являются кредиты с низким первоначальным взносом, доля которых в России сейчас мала. Условия именно по таким кредитам Банк России и хочет ужесточить.

Потребность населения в улучшении жилищных условий с 2005 года сократилась с 61% до 45% семей, но все еще остается высокой, отмечают в Минстрое России. При этом оптимальным способом решения жилищной проблемы для граждан является ипотечное кредитование, что подтверждается темпами роста рынка. «Объемы выдачи ипотеки увеличились с поправкой на инфляцию в 33 раза — с 18 млрд 500 млн в 2004 до прогнозируемых 2 трлн рублей в 2017 году», — сказали в пресс-службе Минстроя.  

В этом году рынок ипотеки может перегнать докризисные результаты. Ожидается, что будет выдано ипотечных кредитов на сумму около 2 триллионов рублей. О таких объемах заявил президент России Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, сказав, что «в целом показатели хорошие, они не внушают каких-то опасений». При этом в докризисный 2014 год всего было выдано ипотечных кредитов на 1,8 трлн рублей. По данным Банка России, на 1 ноября этого года уже выдано ипотеки на 1,5 трлн рублей, что на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. 

Для рынка ипотеки принципиальна именно динамика зарплат, так как именно работающие по найму являются главными заемщиками, считают в Сбербанке. Если реальные доходы населения падают — минус 1,2% за январь-сентябрь 2017 к аналогичному периоду прошлого года, то реальные зарплаты за тот же период выросли на 2,5%. В номинальном выражении заработные платы выросли на 6,7%. 

Важным фактором для роста рынка сегодня является стоимость ипотеки. С начала года банки снижали ставки несколько раз вслед за снижением ключевой ставки регулятором. В конце декабря министр экономического развития заявил, что ставки по ипотеке впервые в истории России опустились ниже 10%.

«В следующем году мы ждем продолжение снижения ставок еще на 1 п.п. по аналогии с динамикой этого года»,

— рассказывает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. В компании «Инград» прогнозируют, что снижение ипотечных ставок может стабилизироваться на уровне 8-8,5% в 2018 году, что не вызовет неконтролируемого увеличения спроса, но при этом позволит большему числу людей воспользоваться ипотечными программами на комфортных для себя условиях.

«К тому же стоит отметить, что, несмотря на снижение ставок, взрывного эффекта от этого не наблюдается. Дело в том, что вместе со снижением ставок банки увеличили требования к заемщикам, поэтому риск невыплаты в нашей стране такой низкий. Поэтому назвать ипотечный рынок «мыльным пузырем» трудно», — высказал свое мнение Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».