Пенсионный советник

Россиян перекормили метрами

Эксперты прогнозируют снижение цен на жилье в 2017 году

Донат Сорокин/ТАСС

Жилья строят все меньше. По предварительным подсчетам, в прошлом году на рынок вышло ощутимо меньше квартир, чем в позапрошлом, и тенденция продолжится. Как признают участники рынка, после нескольких лет ударного строительства предложение существенно превосходит спрос. Рынок перегрет, и в течение нескольких лет пузырь будет плавно сдуваться — количество новостроек и цены пойдут вниз.

Темпы роста рынка жилья неуклонно снижаются.

По предварительным подсчетам Минстроя, в 2016 году в России введено около 77–80 млн кв. м жилья, хотя годом ранее построили 85 млн кв. м.

Спад хорошо виден и на столичном рынке, который всегда был наиболее успешным. Как напомнила Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», в Москве ввод в эксплуатацию нового жилья снизился с 3,87 млн кв. м в 2015 году до 3,34 млн кв. м в 2016 году. Отрицательная динамика никого не шокирует.

«Коррекция девелоперской активности была вполне ожидаема: объемы строительства нового жилья как в Москве, так и в России в последние три года были самыми высокими за посткризисный период 2008–2014 годов. В эти годы в стране ежегодно вводили в среднем 69 млн кв. м жилья, а в Москве — 2,9 млн кв. м. Таким образом, даже с учетом текущего снижения строительной активности объем ввода жилья в 2016 году превышает среднегодовой уровень посткризисного периода», — сообщила Литинецкая.

Снижение объемов вводимого в эксплуатацию жилья и цен на рынке жилой недвижимости является долгосрочной тенденцией, отметил Кирилл Яковенко, аналитик ГК «Алор».

«Рынок недвижимости Москвы был перегрет. Если посмотреть на график стоимости квадратного метра в однокомнатной квартире как в наиболее ликвидном объекте жилой недвижимости, то видно, как он с $850 в 1996–1998 годах взлетает вверх до $6000 в 2008-м, все это выглядит как настоящий пузырь на рынке».

«И теперь этот спекулятивный пузырь лопается, причин для этого много: это и кризис в экономике, и санкции, то есть отсутствие дешевых кредитных средств, и поправки в законодательство в сфере налогообложения недвижимости и сделок с недвижимостью», — отмечает эксперт.

В таких условиях снижение темпов строительства пойдет только на благо, полагают участники рынка.

«В настоящее время предложение на рынке новостроек Москвы существенно превышает спрос, и снижение объемов строительства вряд ли способно оказать какое-то влияние на рынок. Никаких предпосылок для возникновения дефицита новостроек и роста цен мы не видим, существующего объема первичного жилья с лихвой хватит на несколько лет вперед. И тем более, если речь идет о территории Новой Москвы, которая перенасыщена новостройками», — говорит Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.

Литинецкая также считает, что серьезного влияния на текущую рыночную ситуацию уменьшение объемов строительства не окажет.

«Скорее напротив — это станет позитивным сигналом для застройщиков, которые страдают от острой конкуренции на рынке новостроек, заставляющей их снижать цены и урезать маржу. Объем предложения в Москве в последние два года рекордно возрос: в 2016 году — на 27%, а в 2015 году — на 80%. В таких условиях девелоперы позитивно воспримут любое торможение «строительной гонки», — полагает она.

По мнению Яковенко, в следующие два-три года объем ввода будет падать на 10% ежегодно, цены в долларах будут терять по 5–6%.

«На рынок выплеснется огромное число так называемых инвестиционных квартир, владельцы которых не смогут наблюдать такие убытки. Для покупателей, которые ждут момента, чтобы купить собственную квартиру для жилья, самый благоприятный момент еще впереди — он наступит примерно через два года. Им можно посоветовать пока арендовать жилье (тем более что рынок аренды тоже просел) и ждать снижения цен», — советует эксперт.

Отложенный спрос, как признает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства Tweed, накопился за прошлый год и в сегменте элитной недвижимости. И это притом что на рынок вышло всего 11 проектов премиум-класса. «Ожидалось, что их будет больше. С учетом текущей экономической ситуации это неплохо. Думаю, в 2017 году результаты будут сопоставимы», — рассуждает она.