«Афимолл Сити» может остаться без кино

«Формула Кино» подала в суд на «Афимолл Сити», требуя пересмотра договора аренды

Антон Самойлов 18.11.2016, 12:24
Shutterstock

«Формула Кино» пытается в суде оспорить валютный договор аренды с ТРЦ «Афимолл Сити», который был заключен еще в 2008 году. В текущих условиях ставки в валюте стали неподъемными. ТРЦ, на чьем собственнике висит кредит более чем в $600 млн, занимает жесткую позицию. Однако, если к компромиссу прийти не удастся, прибыль «Афимолла» может ощутимо упасть, что ухудшит отношения владельца ТРЦ компании AFI Development с основным кредитором – банком ВТБ.

Сеть кинотеатров «Формула Кино» добивается в суде снижения арендной платы в ТРЦ «Афимолл Сити». Соответствующий иск компания подала на этой неделе в Арбитражный суд города Москвы.

«У нас договор был заключен в 2008 году, в валюте. После двух девальваций эта ставка стала неприемлемой. У нас рублевый бизнес, выручка не растет. Поскольку к компромиссу прийти не удалось, мы вынуждены были подать судебный иск. Мы надеемся на то, что сможем в конечном итоге договориться, но если нет, то готовы защищать права в суде», — сообщил Никита Щеголь, генеральный директор «Формулы Кино».

Как он уточнил, у «Формулы Кино» уже есть заключение двух независимых экспертов, в которых указана рыночная арендная ставка. Она в пять раз ниже той, которую в данный момент требует «Афимолл Сити».

«Кинотеатральный бизнес выдерживает ставку не более чем в 15% от оборота, мы готовы платить и фиксированную ставку в рублях, адекватную текущей экономической ситуации», — сказал Щеголь.

В требованиях «Формулы Кино» нет ничего удивительного: 2014 года ритейлеры начали массово переходить на процент с оборота вместо арендной ставки. По оценке CBRE, уже в 2015 году такую схему использовало 40% ТЦ, а к концу 2016 года этот показатель может достигнуть 70%. В начале этого года Минпромторг предложил собственникам коммерческой недвижимости перейти на арендные расчеты в рублях, чтобы поддержать ритейл. Однако, как отмечают эксперты, большинство собственников торговых площадей уже и так используют при расчетах рубли.

Это связано с тем, что поскольку количество торговых центров продолжает расти собственники, как правило, стараются идти навстречу арендаторам. Так, по оценке Knight Frank в этом году на рынок должно выйти 2,87 млн кв. м торговых площадей. Торговые центры активно конкурируют за качественных арендаторов и предлагают приемлемые условия, вместо бытовавших ранее ставок в долларах, которые для большинства действительно уже неподъемные.

Как рассказал Щеголь, раньше сети удавалось находить компромисс с собственником, но с лета аппетиты «Афимолл Сити» сильно выросли.

«Нам удавалось раньше договариваться о каких-то приемлемых условиях, но с лета требования стали уже нереальными. Поэтому мы подали иск о пересмотре условий аренды», — сообщил он.

Возможно, такая жесткая позиция «Афимолл Сити» связана с тем, что на компании висят долларовые кредиты.

В последнее время сообщалось о проблемах собственника ТРЦ компании AFI Development c основным кредитором – банком ВТБ. По сообщению газеты «Ведомости» со ссылкой на AFI Development, в марте девелопер получил от ВТБ предупреждение: кредитор уведомил, что может потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств в связи с ухудшением финансового положения заемщика. Большая часть кредита – $415,8 млн из $600 млн – была выдана под залог «Афимолл Сити», $193 млн – под «Аквамарин III». Позднее AFI Development сообщила, что может передать эти активы, а также отель на Озерковской набережной кредитору в счет погашения обязательств.

К концу сентября сторонам удалось прийти к компромиссу. По сообщению «Ведомостей», банк и девелопер согласились оформить перекрестные залоги и поручительства по двум кредитам фирм «Краун инвестментс» (владелец «Аквамарина») и Bellgate Constructions (собственник «Афимолл Сити»). Для первой компании платежи по основному долгу переносятся на январь 2018 года, для второй – на апрель 2018 года. Таким образом удалось договориться о реструктуризации кредита более чем на $600 млн.

Необходимо отметить, что сеть кинотеатров «Формула Кино» является одним из самых качественных арендаторов, который во многом формирует значительный трафик ТРЦ «Афимолл Сити». Возможная потеря такого арендатора серьезно повлияет на финансово-экономические показатели ТРЦ «Афимолл Сити» и на уровень его посещаемости. Большое количество людей приходят в этот ТРЦ, именно для того, чтобы посетить уникальные высокотехнологичные залы «Формула Кино», включая суперсовременный IMAX Sapphire.

С этим согласен и Генеральный директор компании «Невафильм» Олег Березин. По его словам, «Формула Кино» является сегодня одной из самых эффективных компаний на этом рынке с точки зрения управления и, если уж она не может работать по таким ставкам, то другая сеть кинотеатров тем более не сможет ее там заменить. Сегодня во всем мире ТРЦ уходят от взимания прямой арендной платы с кинотеатров, так как именно кинотеатры генерируют для торговых центров поток посетителей, а не наоборот».

«Группа компаний «Формула Кино» нацелена на повышение эффективности проектов, поэтому намерена отстаивать свои интересы. Мы не будем работать в убыток, наша стратегия – концентрировать усилия на перспективных кинотеатрах», — отметил Щеголь.

Если «Афимолл Сити» продолжит текущую арендую политику, то ему вряд ли удастся найти на место «Формулы Кино» качественного арендатора, поскольку большинство ТРЦ предлагают более гибкие условия, в частности оплату в виде процента с оборота. По мнению Генерального директора сети кинотеатров «Киномакс» Дмитрия Нартова, сохранение рядом ведущих московских торговых центров жесткой арендной политики в отношении якорных арендаторов и, в первую очередь кинотеатров, не соответствует сегодняшней рыночной ситуации, поскольку большинство ТРЦ в Москве и РФ предлагают более гибкие условия, в частности оплату в виде процента с оборота. Не стоит забывать, что более 50% от выручки кинотеатры отдают дистрибьюторским компаниям (прокатчикам). Как полагает Дмитрий Нартов, «никто из крупных киносетей не будет готов занять место «Формулы Кино», если ставки аренды будут превышать 15% от товарооборота кинотеатра. И это связано не только с соответствующими договоренностями между руководством крупнейших российских сетей кинотеатров, но, прежде всего, с нынешними экономическими условиями».

За «Формулой кино» может уйти еще ряд качественных арендаторов, которые найдут более выгодные условия. При таком сценарии финансовое положение AFI Development серьезно пострадает, что в свою очередь, может побудить банк ВТБ пересмотреть условия погашения кредита.