Екатерина Шульман
о новой роли
российского парламента

Обманутые дольщики есть и в Европе

На чем могут обмануть при покупке недвижимости в Европе

Павел Чернышов 08.03.2016, 10:23
David Herraez Calzada/Shutterstock

Покупка недвижимости в Европе связана с целым рядом рисков. Известны случаи, когда местные агенты, пользуясь незнанием клиентов, продавали объекты по завышенным ценам, исчезали с деньгами, строительство затягивалось на годы и т.п. «Газета.Ru» изучила основные ловушки, которые готовят наивным клиентам недобросовестные продавцы.

Один из основных доводов в пользу покупки недвижимости в Европе — там уважают законы, поэтому проще строить бизнес и безопаснее жить. Однако, если не снять розовые очки, можно быстро увидеть и изнанку европейской жизни, многие проблемы которой аналогичны российским.

«Это могут быть и риски недостроя, и риски затягивания сроков сдачи объекта (если недвижимость приобретается на этапе строительства), и риски, связанные с неправильным оформлением документов (если покупается вторичное жилье). Также это могут быть риски, связанные с общими изменениями ситуации на рынке: например, инвесторы покупали квартиры с целью перепродать с прибылью, а грянул кризис, и с прибылью продать объект не получается», — перечисляет Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости «Savills Россия».

Помимо этого, можно и просто стать жертвой мошенников, которые исчезнут вместе с вашими деньгами. Чтобы избежать лишних расходов, сохранить деньги и не получить неликвид по завышенной цене, следует помнить о ряде подводных камней.

Черные риелторы

В Европе, чтобы работать риелтором, нужно получить лицензию — она выдается после сдачи ряда экзаменов и должна регулярно подтверждаться. «При этом стоит она не очень дешево (например, в Австрии — около €5 тыс. в год)», — рассказывает Овчинникова.

Однако далеко не все агенты занимаются своей деятельностью законно.

«Например, в Италии продажей объектов недвижимости могут заниматься только лицензированные агенты, деятельность которых строго регулируется законодательством, но не у всех есть такая лицензия», — отмечает Марина Кузьмина, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank.

Нетрудно догадаться, чем чревато сотрудничество с несертифицированным риелтором. Вот небольшая иллюстрация подобного сотрудничества.
«Клиент купил квартиру в Испании. Местный агент должен был помочь ему сделать ремонт.

В середине процесса он исчез с авансом за строительные работы и ключом от квартиры.

Пришлось менять замок и заниматься ремонтом самостоятельно. Теперь этот клиент решил продать квартиру, поскольку расходы оказались слишком велики», — вспоминает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

Поэтому, прежде чем приступать к поиску объекта, следует запросить у агентства/маклера документы, наличие которых позволяет ему заниматься бизнесом.

Ненадежные застройщики

Сроки сдачи объектов срываются повсеместно. Марина Филичкина рассказывает, что самый распространенный пример обмана — когда риелтор подписывает договор о продаже квартиры в новостройке на стадии строительства и исчезает, а сдача объекта затягивается.

«Клиент купил квартиру в Болгарии, после чего узнал о задержке строительства. Агент, который с ним работал, исчез, как только получил деньги. Перестал выходить на связь и не отвечал на вопросы клиента о том, как и какие претензии можно предъявить застройщику», — приводит она пример.

Чтобы этого избежать, нужно тщательно проверять застройщика и его местного агента. Важно узнать, есть ли страхование ответственности застройщика или оплаченные депозиты в случае недостроя или банкротства застройщика. Как правило, при покупке недвижимости на этапе строительства сначала оплачивается депозит в размере 20–30% от стоимости, а основная сумма — по окончании строительства либо поэтапно в соответствии с фазой строительства.

Депозиты обычно застрахованы: если застройщик объявит о банкротстве, страховая компания возместит депозиты покупателям.

Впрочем, как отмечает Овчинникова, могут быть нюансы — например, застраховано 20% от стоимости объекта, а инвестор оплачивает депозит в размере 30%. В таком случае имеет смысл задаться вопросом, насколько такой застройщик надежен.

Справедливая цена

Недобросовестные агенты часто выставляют в интернете объекты по завышенной или заниженной цене (даже без согласования с собственником) и потом, получив заявку, говорят, что объект продан, или же, наоборот, пытаются продать объект дороже, чем другие агентства.

«В таком случае требуйте официальный мандат на продажу, т.к. в нем всегда должна быть прописана цена объекта, по которой собственник официально его продает. Если в каком-либо из агентств цена отличается — лучше не работать с таким агентством», — советует Кузьмина.

Также не стоит хвататься за объекты, которые продают со скидкой.

«Если недвижимость продают с дисконтом — обязательно интересуйтесь причинами продажи (будь это срочный переезд или же сложная финансовая ситуация у собственника). Если второе, то попросите юриста или нотариуса уделить особое внимание вопросу, нет ли на объекте долгов. Иначе, если заранее не согласовать, погашение долгов может лечь на покупателя», — говорит Кузьмина.

Сюрпризы после покупки

Очень важно выбрать проверенного нотариуса или юриста, который изучит документацию по объекту и выявит все подводные камни до сделки. Важно самому внимательно ознакомиться с отчетами юристов и нотариусов, а также задать вопросы по непонятным моментам.
Поскольку договоры купли-продажи и прочие документы всегда составлены на языке той страны, где продается объект, важно заказать качественный перевод всех документов. Обычно юристы, ведущие сделку, делают перевод на английский или русский язык основных важных моментов и суммируют информацию в своих отчетах, но перевод всех документов покупатель заказывает и оплачивает отдельно.

Важно проверить, чтобы на объекте не было обременений и вся документация была в порядке. В противном случае, даже если строительство закончено, оформить право собственности не удастся.

«Например, в Черногории был продан частный дом без разрешения на строительство.

Агентство продало дом, но оказалось, что получить документы на него нереально, так как не было разрешено строительство, а участок заступает на соседнюю территорию», — говорит Филичкина.

Как она уточнила, больше всего объектов с обременениями в Хорватии.

«Там бывает и такое, что крупные объекты в ипотеке, у одного объекта оказывается много собственников и прочие неудобства, которые всплывают после покупки», — рассказывает Филичкина.

Сопутствующие расходы

Чтобы не переплачивать, стоит ознакомиться с законами страны, в которой вы покупаете недвижимость. «В некоторых странах часть или всю комиссию агентству платит покупатель, а в каких-то странах, наоборот, только собственник. Поэтому лучше заранее поинтересоваться этим вопросом, чтобы не подписать договор с недобросовестным агентом на комиссию в той стране, где это официально не практикуется», — предупреждает Кузьмина.

Имеет смысл попросить просчитать расходы по налогам компетентного специалиста по налогообложению и структурированию сделок.

«Если агент сразу же вам рассчитывает все налоги по объекту, это должно насторожить,

так как в большинстве случаев налоговая база и расчет меняются в зависимости от статуса покупателя и структурирования сделки», — отмечает Кузьмина.

Также стоит проверить техническое состояние объекта перед его покупкой, если речь идет о доме или здании, чтобы не столкнуться с необходимостью серьезных капитальных вложений сразу после покупки.

Например, известно, что в Германии значительная часть объектов, представленных на вторичном рынке, поражена грибком.

«Некоторые покупатели заказывают перед сделкой даже такие исследования, как замеры уровня трафика и шума на улице, если эти аспекты их тревожат», — приводит пример Овчинникова.

Также необходимо понять, какие коммунальные платежи надо будет платить, поскольку в большинстве стран коммунальные услуги составляют серьезную статью расходов. Если объект покупается на вторичном рынке, следует уточнить у прошлых владельцев, сколько они тратили на коммуналку и садовника.