Пенсионный советник

Офисы ждут до осени

Количество сделок с московскими офисами резко выросло

Екатерина Ткаченко 28.06.2012, 14:02
Рост спроса на московские офисы не сопровождается адекватным ростом цен iStockPhoto
Рост спроса на московские офисы не сопровождается адекватным ростом цен

Рост спроса на московские офисы не сопровождается адекватным ростом цен. Стоимость аренды меняется с динамикой валютных курсов — увеличилась на 10% с начала года. Потенциальные арендаторы опасаются глобального кризиса, а рынок стал более конкурентным. Если кризисный прогноз не оправдается, поднять ставки продавцы смогут с осени.

Количество сделок с московскими офисами — покупок и соглашений о долгосрочной аренде — резко выросло, это аномалия для низкого летнего сезона, утверждают консультанты, работающие на рынке коммерческой недвижимости.

«По сравнению с прошлым годом активность вдвое превышает показатели июня прошлого года», — говорит директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Максим Жуликов.

В основном арендаторами офисов выступают IT и телекоммуникационные компании, банки и фармацевтические корпорации. Также офисной недвижимостью интересуются организации, связанные с реализацией государственных программ.

Жуликов заметил, что активность на рынке начала повышаться после президентских выборов и резкого роста курса евро и доллара. «На фоне скачков курса валют объекты коммерческой недвижимости воспринимаются как инвестиция», — объяснил он.

С января по июнь курс доллара к рублю вырос почти на 10%. Арендные ставки традиционно номинируются в американских долларах.

Тенденция усиливается из-за уменьшения объемов нового строительства, отмены существующих инвестконтрактов и сложностей получения новых градостроительных планов земельных участков в Москве, добавил Жуликов.

«В течение последних нескольких лет мы наблюдаем низкие объемы ввода новых офисных площадей, — добавила руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России Клавдия Чистова, объясняя тенденцию ужесточением условий финансирования во время финансового кризиса 2008–2009 годов.

CBRE прогнозируют уменьшение доли свободных площадей до 7% к концу 2012 года. Сейчас в компании фиксируют 12% свободных площадей. По оценкам Cushman & Wakefield, в июне уровень свободных площадей на 2012 год в классе А составляет 16%, в В — 15%.

Пока самый большой объем свободных площадей наблюдается внутри Садового кольца. Квадратный метр в бизнес-центрах стоит $1000–1200 в год. Ближе к Третьему транспортному кольцу цена значительно ниже — около $700, но свободных почти нет.

В Jones Lang LaSalle связывают рост спроса на офисную недвижимость с серией крупных сделок. В мае фармацевтическая компания Novartis арендовала около 17 тыс. кв. м. в бизнес-центре «Алкон», а в середине июня «Альфа-Банк» купил 23 тыс. кв. м в Nagatino i-Land.

«В аналогичный период прошлого года таких крупных сделок не наблюдалось», — заметил начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Алексей Ефимов.

Несмотря на рост спроса стоимость аренды почти не изменилась. В среднем офисы класса А подорожали с начала года на 2–3%. Максимальные цена за 1 кв. м офисов в прайм-сегменте составляет $1000–1200 в год и вряд ли будет расти, заметил Ефимов. Усредненная ставка аренды по качественным офисным помещениям находится в диапазоне $625–800 кв. м. в год. В классе В цена составляет $450–600 за кв. м.

В CBRE также отмечают, что в течение первой половины 2012 года ставки на офисные помещения были стабильны. Среднюю цену на аренду в сегменте класса «А Прайм» в компании зафиксировали на уровне $1200, в сегменте класса А — $750 и класса В — $450.

Оценки Cushman & Wakefield более сдержанны: средняя арендная ставка в классе A составляет $850 за кв. м, в классе B — $490. Но отсутствие динамики номинированных в долларах цен с учетом изменения валютных курсов предполагает рост реальной арендной ставки на уровне около 10%.

«Рынок стал более конкурентным, поэтому собственникам придется приложить больше усилий для того, чтобы выстроить долгосрочные отношения с арендаторами», — объяснил Ефимов.

Спрос на офисную недвижимость увеличился, но этого недостаточно для роста цен.

«Это умеренная активность из-за страха снижения цен на нефть и общемировой нестабильной экономической ситуации. Арендаторы не торопятся принимать серьезные решения», — объясняет старший директор по продажам и приобретению офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин.

В Penny Lane считают, что спрос на офисную недвижимость станет пиковым в октябре-ноябре. «По итогам текущего года для наиболее популярных городских зон рост ставок аренды может составить порядка 20%», — предупреждает Жуликов.