Офисный рекорд поставлен в Петербурге

Инвестиции в российскую недвижимость за год выросли на 73%, до $8,4 млрд



Инвестиции в коммерческую недвижимость выросли в 2 раза

Инвестиции в коммерческую недвижимость выросли в 2 раза

Thinkstock/Fotobank.ru
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России вырос за прошлый год на 73%, превысив $8 млрд. Росту помогли возвращающиеся на российский рынок иностранные инвесторы. А рекордный показатель обеспечила сделка по продаже ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге на сумму $1 млрд.

Объем инвестиций в российскую недвижимость достиг рекордного уровня в $8,4 млрд. Рост по итогам 2011 года составил 73%, подсчитали в Jones Lang LaSalle. Средний размер сделок тоже увеличился: на покупки объемом более $100 млн в прошлом году пришлось 32% сделок против 23% в 2010 году. Наибольшим спросом пользовалась коммерческая недвижимость. Инвестиции в офисы, гостиницы, склады и торговые центры увеличились в два раза, до $8,3 млрд. Вложения в жилую недвижимость составили $131 млн (не учитывается продажа жилья конечным пользователям и сделки сумой менее $5 млн).

По данным консультантов из CBRE, рост был еще выше: объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырос более чем на 200% по сравнению с 2010 годом, составив 4,55 млрд евро.

Чаще всего инвесторы покупали торговую недвижимость и офисные помещения — на каждый из этих сегментов пришлось по 40% от общего количества сделок;

на склады — 5,4%, на гостиницы — 9,7%, на жилье — 1,1%, на многофункциональные комплексы — 3,8% сделок. В прошлом году структура спроса была другой. Офисы также пользовались спросом — их доля составляла 47%; на торговую и складскую недвижимость пришлось 10% и 11% соответственно, на гостиницы — около 3%, на жилье – 15% сделок. Большой объем инвестиций в сегменте жилой недвижимости в 2010 году ($739 млн против $131 млн в 2011) был обеспечен за счет сделки по продаже 5000 квартир в Санкт-Петербурге компанией «Балтрос» Министерству обороны: ее сумма составила $460 млн.

Значительный рост объема инвестиций в коммерческую недвижимость в Jones Lang LaSalle объясняют повышением активности иностранных инвесторов. «Ставки капитализации (показатель, который характеризует скорость окупаемости инвестиций — «Газета.Ru») по всем секторам недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга по-прежнему значительно превышают уровень европейских рынков», — поясняют в JLLS. По оценкам CBRE, ставки для объектов в Москве составили 8,75% (офисы), 9,5% (ритейл) и 11% (индустриальная недвижимость). Для объектов в Санкт-Петербурге ставки должны быть примерно на том же уровне, считают в компании.

Количество инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в прошлом году более чем в 1,5 раза превысило показатели 2010 года – их было заключено 43 против 27 по итогам 2010 года. В 2008 году, когда был зафиксирован рекордный уровень спроса, состоялось 50 сделок, напоминают в CBRE. Но с тех пор выросла стоимость сделок.

В 2011 году средняя стоимость, по оценкам компании, была на уровне 105,6 млн евро, в 2008 году – 71 млн евро.

Самой крупной сделкой прошлого года стала покупка Morgan Stanley торгового центра «Галерея» в Санкт-Петербурге. Площадь ТЦ составляет 191 тысячу квадратных метров, он был продан за 840 млн евро. Эта сделка довела размер инвестиций в торговую недвижимость до рекордно высокого уровня, отмечает директор отдела исследований рынка CBRE в России Кристофер Питерс.

Но основную часть вложений в недвижимость России обеспечивают отечественные игроки: ими были профинансированы 59% сделок. В докризисные годы на иностранные инвестиции приходилось около 70–80%.
По данным CBRE,

более 74% от общего объема инвестиций пришлось на Москву, доля Санкт-Петербурга по итогам прошлого года составила 22% с учетом сделки по продаже «Галереи», без нее – 4%.

Объем предложения во всех сегментах коммерческой недвижимости растет, констатируют в Blackwood, но темпы роста ниже, чем до кризиса. Прирост качественных офисных площадей в прошлом году составил 620 тысяч квадратных метров, общий объем офисов в московском регионе достиг 11,3 млн квадратных метров. «Активность покупателей и арендаторов в 2011 году была высокой. На фоне серьезного сокращения объемов ввода это привело к снижению уровня вакантных помещений. В конце прошлого доля их доля в классе А составила 10–12%, в классе В — 12–13%», — отмечают в компании.

Прирост предложения профессиональной торговой недвижимости в Москве за прошлый год составил 295 тысяч квадратных метров. В Москве было заявлено 6 торговых центров общей площадью около 400 тысяч квадратных метров. «Но вывод объектов на рынок будет идти постепенно, поэтому темпы прироста нового предложения в ближайшие годы сохранятся на невысоком уровне», — считают в Blakwood.

В текущем году прирост инвестиций будет ниже, чем в 2011 году, но выше, чем до кризиса. По прогнозам JLLS, общий объем сделок достигнет $6,5 млрд. «Этот год обещает быть немного сложнее. Несмотря на то что активность на арендном рынке по-прежнему сохраняется, финансирование становится более дорогостоящим и менее доступным, что может оказать давление на ставки капитализации», — отмечает руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании JLLS Олеся Черданцева.