Пенсионный советник

Дешевые офисы станут дешевле

Московские офисы подешевеют

Ектерина Геращенко 07.12.2011, 18:32
Thinkstock/Fotobank.ru

Рынок офисной недвижимости ждет снижение. Объем рынка может сократиться в том числе за счет падения цен на офисы нижней границы класса B — это около 25% всех офисных помещений Москвы. Арендаторы готовятся к новой волне кризиса.

Московский рынок офисной недвижимости справился с последствиями финансового кризиса 2009 года, но готовится к новой волне.

«Многие игроки проявляют осторожность: ожидание второй волны кризиса — довольно устойчивая тенденция 2011 года. В то же время именно потому, что это вторая волна и ее все ждут, глубоких потрясений и провалов, какие были в 2008 году, на офисном рынке, скорее всего, не будет», — считают аналитики Blackwood.

По словам старшего директора Cushman&Wakefield Михаила Миндлина, показатели текущего года были высокими из-за отложенного спроса после кризисного периода.

«Объем поглощения (сделок по аренде и продаже) в следующем году снизится в среднем на 10%», — считает Миндлин. Рынок ждет коррекция, считает он.

Объем рынка может сократиться за счет снижения цен на офисы нижней границы класса B.

«Не исключено снижение цен в помещениях класса В–, расположенных далеко от метро, без вентиляции, не обеспеченных достаточной инфраструктурой. Собственникам придется демпинговать, чтобы привлечь арендаторов», — считает Алексей Ефимов, директор по России и СНГ Jones Lang LaSalle.

Общий объем качественных помещений класса А и B составляет, по экспертным оценкам, около 12 млн кв. м, из которых класс А — немногим более 20%, остальное — класс B. «Разделить офисы на «плохие» или «хорошие» нельзя. Для более точного определения качества существует разделение класса B на B+ и B–. Если говорить о менее качественных офисах класса B–, то их доля примерно 30% всего объема класса B», — рассказал заместитель директора отдела агентских услуг Knight Frank Никола Обайдин.

Это около 2,9 млн кв. м, 25% всех офисных площадей Москвы.

По оценкам Colliers international, суммарная площадь сделок аренды и купли-продажи офисов в текущем году на 30% превысила показатели прошлого года. Стоимость офисов менялась неравномерно.

Площади класса А подорожали на 26%, до $800 за кв. м в год. Помещения класса В стали на 17,6% дешевле — аренда квадратного метра обойдется в среднем в $410 за кв. м в год.

По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers Ольги Побуковской, цены падали в начале года, когда было арендовано много офисов в центре Москвы, и в сентябре, из-за снижения курса рубля. К сентябрю доллар подорожал до 32,46 рубля. В начале года он стоил 30,62 рубля.

Но количество свободных офисов в Москве постепенно сокращается. С начала года снижение составило более 3%, и доля незанятых площадей сейчас на уровне 16,6%, подсчитали в Jones Lang LaSalle. В центре города (в пределах Садового кольца) осталось 13% незанятых офисов. В районе Кремля показатель составляет 16,5%. Самый высокий спрос на офисы в западной части этой зоны (ограниченной Садовым кольцом), там доля свободных площадей составляет 8%.

«Престиж зоны Кремля по-прежнему будет привлекать крупных арендаторов, но тенденция к децентрализации усилится, и офисные здания за пределами Третьего транспортного кольца будут пользоваться большей популярностью», — говорит Ефимов. Средний темп роста ставок аренды составит около 5% в год, в зоне Кремля темпы будут выше, считает консультант.