Пенсионный советник

Дольщиков выводят из серых схем

Госдума приняла во втором чтении законопроект о защите дольщиков

Игорь Бахарев 12.05.2010, 19:40
ИТАР-ТАСС

Госдума приняла во втором чтении законопроект о защите дольщиков. Принимать от граждан деньги в счет квартир, которые еще не сданы, можно будет только на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов или через кооперативы.

Госдума на заседании в среду приняла во втором чтении законопроект, который должен защитить права дольщиков. Он регламентирует, кто и каким образом может принимать средства от граждан для строительства многоквартирных домов, а также вводит штрафы, которые будут налагаться на лиц, собирающих деньги, не имея на то права. Законопроект был внесен в Госдуму еще в сентябре 2008 года, первое же чтение его прошло ровно год назад — 13 мая 2009 года.

Согласно документу, принимать от граждан деньги в счет квартир, которые еще не сданы, можно будет на основании договора участия в долевом строительстве, а также путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. При этом эмитент таких сертификатов должен иметь в собственности или на правах аренды земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке. Кроме того, средства могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы в соответствии с законами, которые регулируют их деятельность. Сделка, совершенная в нарушение этих правил, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего ее.

Тех, кто нарушил закон, ждет штраф: должностные лица заплатят от 20 тысяч до 50 тысяч рублей, юридические — от 500 тысяч до миллиона рублей.

Законопроект — важный шаг в защите дольщиков, говорит ведущий юрисконсульт направления городского хозяйства Института экономики города Дмитрий Гордеев. Документ запрещает привлечение их средств по «серым схемам» и ограничивает застройщиков в вопросе нецелевого распоряжения деньгами. «Столкнувшись с проблемой «обманутых дольщиков», государство было вынуждено взять на себя обязательства по строительству «замороженного» жилья из-за недобросовестных действий девелоперов. Данный законопроект — этот попытка предотвратить появление подобных проблем в будущем», — говорит представитель агентства МИАН Валерий Прокопьев.

Однако есть опасность, что законопроект будет не слишком эффективен, признает Гордеев. Он напоминает, что уже с 2005 года существовал запрет на прием средств от граждан на строительства квартир по договорам инвестирования, по предварительным договорам купли-продажи или зачету векселей. «Но

из-за того, что имеющие функции контроля региональные власти закрывали на такие нарушения глаза, граждане были вынуждены в более чем в половине случаев участвовать в таких сомнительных схемах финансирования»,

— говорит эксперт. Причиной тому мог быть личный интерес определенных чиновников регионального уровня, полагает он, и сейчас есть вероятность, что строители и чиновники опять найдут лазейку. Это можно сделать многочисленными путями — «например, заключать договор не с застройщиком на приобретение строящейся квартиры, а с риелтором на приобретение квартиры с отсрочкой исполнения на пару лет», говорит партнер юридической фирмы UDP Consulting Илья Новиков. К тому же

на фоне тех денег, которые крутятся в сфере строительства, предлагаемые штрафы просто смешны,

добавляет он.

Дело не только в злом умысле застройщика. Дожидаться, пока произойдут все возможные степени регистрации необходимых документов, инвестору просто коммерчески не выгодно, признает президент НП СРО «Центррегион» Кирилл Шалин. Потому бизнес «готов идти на любые ухищрения: начать строить раньше регистрации и без необходимых разрешений», говорит он. И такой подход устраивал и граждан-инвесторов, которые стремятся получить отдачу от вложенных денег как можно быстрее. Поэтому

начинать надо с нормативных актов по сокращению срока подготовки и утверждения исходно-разрешительной документации, считает Шалин. В противном случае этим законом можно нанести еще один удар и по строителям, и по инвесторам.

Вместо того чтобы обезопасить дольщика, законопроект фактически отсекает самый дешевый сегмент рынка строящихся квартир и в перспективе приведет к дальнейшему подорожанию ипотеки, соглашается Новиков. При этом риск дольщика в случае банкротства застройщика никуда не уходит.

Впрочем, депутаты готовы экономически заинтересовать бизнес играть по правилам. Они предлагают внести изменения в Налоговый кодекс, чтобы освободить от НДС услуги по строительству в рамках договора участия в долевом строительстве.

«Эта мера должна работать на некоторое понижение цены, что даст конкурентное преимущество застройщикам, работающим по договорам», — надеется Гордеев. Поможет она лишь тем, кто работает вбелую, возражает Новиков: «Рентабельность «серых схем» в любых сферах бизнеса, как правило, превышает рентабельность белых больше чем на 20% без учета рисков при поимке». Такая мера не защитит дольщиков, соглашается депутат-спреведливоросс Антон Беляков, ведь основная причина «серых схем» — желание избежать дополнительных обязательств, налагаемых на застройщика договором об участи в долевом строительстве.