Слушать новости
Телеграм: @gazetaru
Жилье дорожает безосновательно

В некоторых городах Америки цены на дома подскочили на 20-30% по сравнению с кризисными

Comstock Images/East News
На американском рынке жилья оживление. В некоторых городах цены на дома подскочили на 20–30% по сравнению с кризисными, пишет Forbes. Однако этот подъем обусловлен спекулятивными факторами, поскольку высокая безработица и недоступность кредитов не дают рынку восстановиться, говорят эксперты.

В городе Лексингтон в штате Массачусетс средняя

цена дома на одну семью выросла на 36% и достигла $1,2 млн.

Еще в трех городах штата Калифорния, где рынок жилья перенес особенно тяжелое потрясение, — Саннивейл, Пауэй и Аркадия – среднегодовой прирост цен составил 28%.

Впрочем, этот рост не отражает реальной ситуации в отрасли. «Рост цен на жилье наблюдается не только в США, но и во многих европейских городах, включая Москву, но необходимо понимать, что этот рост спровоцирован различными сугубо спекулятивными факторами и не свидетельствует об изменении фундаментальных экономических показателей», — объясняет партнер, глава практики по недвижимости международной юридической фирмы CMS Владислав Сурков.

Цены на недвижимость росли до 2004 года на фоне роста кредитования. Банки, агрессивно наращивающие портфели активов, привлекали клиентов низкими процентными ставками и льготными условиями кредитования. Под такие высокорискованные кредиты банки выпускали облигации, которые были в портфелях многих крупных институциональных инвесторов. Возникла пирамида долгов, которая работала, пока росли цены на недвижимость. Но как только этот рост остановился, обнаружилось, что значительная часть ипотеки невозвратна. Это привело к кризису неплатежей, обвалившему стоимость активов в разы.

Спад цен на недвижимость уже привел к тому, что суммы, выплачиваемые американцами по ипотеке, превышают рыночную стоимость жилья. По данным Национальной ассоциации риэлторов,

средняя стоимость дома для одной семьи, упала в 2009 году до $173,2 тыс. против $198,1 тыс. годом ранее.

Избыток предложения, возникший после того, как на продажу была выставлена собственность обанкротившихся заемщиков, привел к падению объемов строительства до минимального за 50 лет уровня. «Несколько лет назад все думали, что высокие объемы строительства, достигавшие 2 млн домов в год, — это хорошо. Однако при этом уровень спроса не превышал всего лишь 1,2 млн домов», — цитирует Bloomberg американского инвестора-миллиардера Уоррена Баффета.

Главные факторы, тормозящие рост цен, — большой объем нераспроданного жилья, высокая безработица на уровне 9,7% и рост необслуживаемых кредитов. Для спасения рынка и поддержки заемщиков американские власти вынуждены были увеличить бюджетные расходы.

«Сейчас американский рынок жилья держится на двух китах: программа налоговых льгот при покупке первого дома и выкуп ипотечных облигаций со стороны ФРС»,

— объясняет начальник аналитического департамента ГК «Альпари» Егор Сусин.

Говорить о восстановлении американского рынка жилья преждевременно, сходятся во мнении эксперты. Это показывает последняя статистика. «Январские продажи новостроек упали до минимального уровня с начала ведения расчетов в 1963 году. В то же время и на вторичном рынке количество сделок за два месяца сократилось более чем на 20%, вернувшись к уровням 2008 года», — говорит заместитель начальника аналитического департамента ИК «Арбат Капитал» Алексей Павлов. Более того, весной завершаются обе программы поддержки рынка жилья, а банки по-прежнему не готовы выдавать кредиты. «Сейчас цены находятся на уровне 2006 года, однако это отнюдь не исключает дальнейших провалов, если, например, вновь вырастет ставка по ипотечным кредитам после прекращения выкупа казначейством ипотечных облигаций», — предполагает партнер UFG Wealth Management Оксана Кучура, добавляя, что в течение последующих 2-3 лет цены будут демонстрировать «боковой тренд» с поправкой на инфляцию.

«Жилье могут себе позволить купить те, кто имеет накопления, может внести первоначальный взнос, не испортил себе кредитную историю и имеет стабильную работу. Таких домохозяйств в США сейчас стало значительно меньше,

ужесточение условий кредитования отсекает целый пласт потенциальных покупателей, которые до кризиса обеспечивали высокий спрос на жилье, — сейчас они просто не смогут получить кредит», — говорит Сусин. Так, с начала кризиса объем банковских кредитов сократился на рекордные 10,5%.

О восстановлении рынка недвижимости можно будет говорить лишь в 2011 году, считают инвесторы и эксперты рынка. «В течение года или около того проблемы рынка жилья в основном останутся позади. Цены на недвижимость, конечно, будут намного ниже уровней, отмечавшихся во время бума на этом рынке, но для каждого продавца найдется покупатель, который выиграет от этих цен», — считает Баффет. «В ближайший год в США, большинстве европейских стран, да и в России мы будем свидетелями волатильности на жилую недвижимость», — добавляет Сурков. По его словам, сейчас серьезный рост цен «откровенно вреден», поскольку приведет к надуванию очередного «пузыря».