Генплан с природными изъянами

Утвержден генплан развития Сочи

Игорь Бахарев 14.07.2009, 19:57
ИТАР-ТАСС

После восемнадцатилетних споров утвержден генеральный план развития города Сочи на ближайшие 25 лет. Он предусматривает изъятие части земель заповедного фонда. Поэтому план не устраивает ни экологов, ни Министерство природных ресурсов и экологии РФ.

Во вторник депутаты городского собрания Сочи приняли генеральный план развития города. Как сообщает корреспондент агентства «Интерфакс-Юг», за принятие генплана проголосовали единогласно. «Генеральный план Сочи — это документ, который имеет важнейшее стратегическое значение, без него невозможно развитие города», — заявила «Газете.Ru» начальник управления информации и аналитической работы администрации Сочи Татьяна Пшениснова.

По словам главного архитектора города Олега Шевейко, генеральный план увеличен до 354 759 гектаров с расчетом увеличения численности населения города с 402 тыс. человек до 433 тыс. к 2014 году. Как сказал Шевейко,

«за семь лет на территории Сочи планируется построить от 500 до 700 тыс. квадратных метров жилья с освоением 3300 гектаров земли.

Из них 636 га со строительством жилых домов до шести этажей, 640 га малоэтажных зданий и 1991 га — жилых домов до трех этажей». Наконец, он обещает, что к 2032 году каждый житель Сочи будет иметь по 38 квадратных метров площади жилья.

«Главная цель плана — это развитие города Сочи и превращение его в мировой туристический центр», — отмечает Шевейко.

План города и правда разрабатывался исходя из нужд туристов. В частности, он предполагает увеличение количества мест для отдыхающих с 70 тысяч до 220 тысяч, в результате чего в Сочи смогут отдохнуть до 8 миллионов человек в год.

«Генпланом города предполагается создание новых центров курортного обслуживания до 220 тысяч мест, что позволит полностью решить проблему сезонности», — сказал Шевейко. По генплану будут сформированы восемь курортных районов: Магри, Лазаревское, Головинка, Сочи-Центр, Хоста, Кудепста, Адлер, Красная Поляна.

Последний сочинский генплан был принят еще в 1967 году. Он был рассчитан на 25–30 лет, и в последние 10 лет в городе говорили о необходимости принятия нового генерального плана развития. Наконец, 18 февраля 2009 года директор по градостроительству московского института «Гипрогор» Игорь Шнайдер объявил о завершении работы над планом.

В качестве основной причины задержек специалисты называют конфликт с Минприроды и экологами. Сам мэр Сочи Анатолий Пахомов заявлял, представляя генплан, что принимать его депутаты будут «с разногласиями, потому что единственное министерство, которое нам его не согласует, это Минприроды».

Претензии Минприроды просты. Разработчики проекта генплана при поддержке администрации Сочи оспаривают границы Сочинского национального парка, желая изъять территорию площадью около 8 тысяч гектаров, представляющих высокую экологическую ценность. По мнению Минприроды, мотивы, на которые пытаются опереться разработчики генплана, являются крайне зыбкими, тогда как законодательная норма о недопустимости изъятия земель природно-заповедного фонда является совершенно четкой. По словам же Пахомова, национальный парк Сочи, делая межевание, зарезервировал за собой и те населенные пункты, которые в 1977 году были определены как городские земли.

«Мы посовещались с вице-премьером Дмитрием Козаком и поняли, что Минприроды будет нас водить за нос долго и по непонятной причине. И мы приняли решение принимать генплан с разногласиями, — заявляет Пахомов. — Если что-то не устраивает Минприроды, пусть подают на нас в суд».

Конфликтуют с местными законодателями и экологи. По данным «Экологической вахты по Северному Кавказу», в проекте генерального плана Сочи содержится большое количество экологически неприемлемых решений, значительная часть которых вступает в противоречие с требованиями российского законодательства. «Администрация города Сочи упорно не желает устранять ключевые ошибки генерального плана, такие, например, как изъятие земель Сочинского национального парка, строительство магистральных дорог и развитие различных коммерческих проектов на его территории и многие другие», — комментирует координатор «Экологической вахты по Северному Кавказу» Андрей Рудомаха.

Кроме того, «городские власти отвели очень много земли под строительство, как частное, так и многоэтажное», — заявляет директор аналитического департамента компании «Вегас-Лекс СНГ» Максим Черниговский. Но при этом городское хозяйство Сочи, по его убеждению, находится в критической ситуации, коммунальные сети нагружены, дороги переполнены. «Новые дома зачастую строятся непосредственно на побережье, поэтому сточные воды идут прямо под пляжи», — добавляет Черниговский.

У общественности есть претензии и к открытости обсуждения проекта. По словам Пшенисновой, генплан разрабатывался «с привлечением всех заинтересованных лиц, организаций, общественности». Экологи утверждают, что это не так. «При подготовке генплана нарушены нормы законодательства, касающиеся проведения публичных слушаний и учета мнения общественности. После доработки генплана полноценных публичных слушаний, проведенных с соблюдением всех норм законодательства, проведено не было. Окончательная версия генплана в необходимом объеме не была представлена общественности», — заявляет Рудомаха.

По мнению генерального директора консалтинговой компании MACON Realty Group Ильи Володько, принятие генплана повысит инвестиционную привлекательность сочинских земель, «так как городские земли будут расширены» и бывшие земли сельхозназначения станут престижными.

Для девелоперов, наоборот, ситуация станет менее приятной. «Так, согласно принятому генплану, определена максимальная этажность застройки города, которая в большинстве случаев не должна превышать шесть этажей. Это означает, что девелоперам, планировавшим строительство уже ставших привычными для города небоскребов, придется отказаться от этой идеи», — объясняет Володько. А это ставит под сомнение экономическую эффективность проектов. Кроме того, ограничение по высотности застройки может негативно повлиять на стоимость участков.

Впрочем, по мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольги Широковой, достичь first-best, т. е. варианта, полностью устраивающего все стороны, в любом случае будет невозможно. Безусловно, коррективы в генплан должны вноситься, но в целом город должен развиваться по понятному сценарию. Иначе получить курорт международного уровня вряд ли получится.