Кого слушает президент

«Недвижимость - не самый сложный актив»

Об инвестициях в недвижимость на кризисном рынке – в интервью эксперта «Сбербанк Управление Активами»

Екатерина Сахарова 27.10.2015, 11:15
Shutterstock

Почему недвижимость остается наиболее привычным инструментом для инвестиций, как инвестировать на кризисном рынке и получить доходность 16% — в интервью «Газете.Ru» рассказал руководитель, управляющий директор отдела управления фондами недвижимости компании «Сбербанк Управление Активами» Алексей Новиков.

— Недвижимость традиционно считается самым простым способом сохранить сбережения. Золото и ценные бумаги просто не каждому человеку придет в голову купить, депозитов люди боятся – банки то и дело закрываются, а недвижимость в любом случае останется с тобой. Согласны ли вы с этой логикой «массовых инвесторов», и стоит ли верить в недвижимость, когда экономика в кризисе?

— Совершенно согласен, что недвижимость для опытных инвесторов – это не самый сложный актив. Ее большой плюс в том, что можно неправильно рассчитать доходность и сделать не самую удачную инвестицию, но потерять все практически невозможно.

Традиционно недвижимость делится на жилую и коммерческую. Во всем мире и в России коммерческая недвижимость очень привлекательна для долгосрочных инвестиций, но, к сожалению, в России этот вид недвижимости розничному и среднему инвестору практически недоступен. Даже чтобы купить приличное помещение под парикмахерскую на первом этаже строящегося дома, нужно минимум 10 млн рублей. Фондовому рынку розничные инвесторы не доверяют, потому множество россиян по старинке инвестирует в жилье.

Как один из вариантов, можно инвестировать в готовое жилье и сдавать его в аренду. Тут ты практически ничем не рискуешь, потому что объект уже в любом случае готов, однако сдача в аренду требует личного контроля и управления процессом, да и доходность от сдачи в аренду не превышает 5%. На мой взгляд, на сегодняшний день проще положить деньги на депозит – сейчас много действительно выгодных предложений, в том числе у крупнейших банков.

При этом у недвижимости есть важное отличие от депозита - потенциальный прирост стоимости самой квартиры: владелец может получать 5% арендного дохода, но в течение двух-трех лет квартира сама по себе вырастет в цене. Традиционно недвижимость считается активом, который защищает владельца от инфляции, однако за последние 10 лет мы видели разные периоды – и когда рост стоимости жилья существенно опережал инфляцию, и когда инфляция была выше.

В связи с этим, мы предлагаем нашим клиентам другую возможность – инвестирование в недвижимость на стадии строительства. Конечно на этой стадии существуют дополнительные риски, однако при их качественной оценке, опытный инвестор может получить существенную доходность.

Например, наши фонды – «Сбербанк - Жилая недвижимость» и «Сбербанк - Жилая недвижимость 2» показали доходность 14,53% и 14,82% годовых за два года и год работы соответственно. Для третьего фонда, который мы собираем в настоящий момент, мы, исходя из ситуации на рынке, прогнозируем доходность 16% годовых.

В отличие от частного инвестора, который покупает одну квартиру в строящемся доме, мы за счет своего масштаба можем получить от девелопера более интересную цену. Кроме того, мы просто гораздо лучше понимаем рынок и можем находить более интересные предложения – у нас изначально другие информационные и аналитические ресурсы, чем у частного покупателя.

— Но частных инвесторов не останавливает то, что они маленькие игроки – достаточно вспомнить, как в конце прошлого года люди ломанулись за квартирами, будучи уверенными, что это панацея.

— Да, это так, и сейчас мы в некотором роде расхлебываем то, что было в конце прошлого года. В конце прошлого года когда курс доллара стремительно пошел вверх и казалось, что падение курса рубля продолжится, многие люди пошли и приобрели себе квартиры, чтобы сохранить свои рублевые сбережения. Многим девелоперам и брокерам пришлось в январе делать косметический ремонт своих отделов продаж, которые не без потерь вынесли небывалый поток покупателей.

Вполне ожидаемо в первом полугодии 2015 года произошел отток покупателей, динамика продаж просела, особенно это видно на примере девелоперов, которые строили мегапроекты в чистом поле - им сейчас приходится поужаться. Некоторые вынуждены снижать цены – в среднем на 5-7% по рынку.

Для кого-то это единственный способ продолжать строить, но для большинства устойчивых девелоперов это вынужденная мера – они вынуждены конкурировать за покупателей с некоторыми менее удачными проектами, в которых скидки могут достигать и 10%. Но вот в таких проектах покупателю важно помнить известную поговорку про сыр и мышеловку.

Как раз поэтому мы запускаем наш третий фонд «Сбербанк - Жилая недвижимость 3» именно сейчас. Когда надежным девелоперам сегодня особенно нужны деньги, которые мы можем давать в проекты на стадии строительства, а риски частных инвесторов в текущей рыночной ситуации существенно выросли, мы предлагаем нашим клиентам возможность зарабатывать вместе с надежным партнером, который гораздо лучше, зачастую даже изнутри, знает что происходит на рынке в целом и в отдельных девелоперских компаниях в частности.

— То есть ваши фонды – это продукт для тех, кто так же, как и вы, верит в недвижимость, но хочет доверить свои сбережения профессионалам, а не играть самостоятельно на рынке?

— Да, конечно, ведь перед каждой инвестицией мы проводим всесторонний анализ самого проекта, его конкурентного окружения из заявленных или только планируемых проектов и избегаем проектов компаний, которые просто напоследок «пылесосят» рынок. Частные же инвесторы часто вкладывают деньги в квартиры по привлекательной цене и потом ждут, когда же достроят их квартиру.

— И кто достроит...

— Ну, я считаю, что кто-то все же достроит. Жилье – это очень острая, социальная тема, и, на мой взгляд, государство не допустит появления большого числа обманутых дольщиков. В нашей отрасли такого пока не было, чтобы действительно крупная компания осталась без поддержки.

По всем объектам мы получили хорошую доходность – где-то выше, где-то ниже, чем ожидали, однако доходность наших текущих фондов на сегодня составляет около 15%. В текущей рыночной ситуации - это достойный результат.

— Цифры, конечно, привлекательные. А каков вообще механизм — что нужно сделать человеку, который решит доверить управление инвестициями вам? И с кем вы работаете – с очень обеспеченными инвесторами, то есть с верхним сегментом, или с инвесторами средней руки?

— Мы уже не первый год продаем наш продукт клиентам двух премиальных сетей Сбербанка - «Сбербанк Первый» и «Сбербанк Премьер». Их клиенты, это люди с определенным уровнем сбережений, которые обслуживаются в отделениях с более высоким уровнем сервиса и в первую очередь имеют доступ к более широкой и премиальной линейке продуктов Сбербанка. Но и любой другой клиент Сбербанка может обратиться в один из наших офисов и приобрести наш инвестиционный продукт.

Я уже говорил ранее, что прямо сейчас идет дополнительная эмиссия паев нашего третьего фонда ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 3», которая продлится до 16 ноября. Данный фонд будет работать до апреля 2019 года. Минимальный порог инвестиций – 350 тыс. рублей.

— Вы не могли бы рассказать чуть более подробно, как работает фонд?

Первым делом клиент приходит в одно из наших отделений и подписывает заявку на приобретение паев, таким образом присоединяясь к договору доверительного управления, на базе которого «Сбербанк Управление Активами» осуществляет управление его деньгами. В зависимости от количества проинвестированных средств, клиент получает определенное количество паев и имеет право на полугодовые выплаты инвестиционного дохода. В течение срока существования фонда наша команда инвестирует привлеченные денежные средства, а полученный инвестиционный доход выплачивает пайщикам. В течение срока жизни средства пайщиков будут последовательно инвестированы в несколько проектов. Через 3,5 года мы продадим все квартиры, которые у нас будут в фонде на этот момент, и вернем все вырученные деньги пайщикам.

— И много желающих?

— Да, наш продукт является одним из самых популярных, особенно среди наиболее взыскательных клиентов сети «Сбербанк Первый». В двух существующих фондах у нас 1824 пайщика, стоимость чистых активов - более 5 млрд рублей. Кто-то из пайщиков инвестировал 350 тыс. рублей, кто-то 5 млн рублей — соответственно, пропорционально количеству паев инвестор получает прибыль. «Средний чек» по опыту последних допэмиссий – около 2 млн рублей, при этом половина наших пайщиков это те, кто принес 350 тыс., но есть инвесторы, вложившие существенно больше. Есть единичные инвесторы, которые и 30-50-80 млн принесли, но таких не много.

— Как происходит выбор объекта?

Во-первых, мы четко соблюдаем критерии, которые обещаем нашим клиентам при привлечении средств - инвестируем только в жилье и апартаменты. Это только Москва и ближайшее Подмосковье, эконом- и комфорт-класс, обладающие хорошей транспортной доступностью. Подавляющее большинство наших партнеров-девелоперов имеют положительную историю взаимодействия со Сбербанком. Для нас это очень важный фактор. Мы открыты для работы со всеми устойчивыми девелоперами, главное, чтобы проект был интересным, устойчивым и обещал хорошую доходность.

Во-вторых, инвестирование в каждый новый проект проходит только после получения одобрения от представителей разных подразделений - риск-менеджеров, юристов, аналитиков по недвижимости, руководства компании. Ключевыми факторами для нас являются традиционные сохранность средств пайщиков при соблюдении привлекательной доходности.

— Как вам удается получить такой дисконт (15-20%) у застройщика? Это потому что вы изначально софинансируете проект?

— Не совсем так. Мы далеко не обязательно входим в проекты на самой ранней стадии строительства. На самом деле, всегда очень сложно прогнозировать спрос, и график продаж всегда отличается от реальности, и мы как фонд стараемся на этом зарабатывать.

Приведу пример: Допустим, во втором квартале девелопер планировал продать 200 квартир, а продал всего 100 – значит, за эти месяцы он получил в два раза меньше денег, чем рассчитывал. Если в среднем квартира стоит 3 млн, это 300 млн рублей, и эту «дырку» в бюджете строительства нужно как-то закрывать, потому что подрядчики продолжают строить по согласованному графику и стройку нельзя останавливать.

Где-то эти 300 млн рублей нужно взять, и тут у девелопера есть два пути. Первый - это дисконт для покупателя. Например, вы звоните в офис продаж, и вам тут же предлагают скидку 10%. Это рабочий вариант, так часто делают, но есть минусы. Во-первых, люди, которые подписали договор бронирования на прошлой неделе или две недели назад, начали собирать документы, могут узнать про это и тоже потребовать скидку или уйти. Во-вторых, таким дисконтом ты сразу же опускаешь средний уровень цены в проекте, и обратно повышать его очень сложно, покупатели плохо на это реагируют – лучше поднимать по 1% в месяц, чем резко. То есть девелопер в течение продолжительного периода будет вынужден продавать весь объем квартир дешевле, чем планировал и терять деньги на всем объеме продаж.

Второй вариант — это то, что мы предлагаем. Мы говорим: «Коллеги, мы у вас единоразово выкупаем по ДДУ квартиры на 300 млн, но вы нам за это дадите скидку не 10%, как розничному покупателю, а 20%, как оптовику». Дополнительно мы договариваемся не выбрасывать весь приобретенный с дисконтом объем в рынок единоразово, чтобы не конкурировать с объемом застройщика, и продаем свои квартиры в согласованном разумном графике.

В отличие от банков, мы очень быстро принимаем решение, не берем в залог земельный участок и не требуем личного поручительства. Поэтому наши деньги более «дорогие», чем банковские, но и более «быстрые». Уступая нам определенный объем, застройщик может быстро получить деньги, «подлечить» свою стройку, и не ломать уровень розничных цен на своем проекте.

— Нужно ли людям насторожиться, если они знают, что вы купили квартиры в проекте? Ведь получается, что это значит, что у застройщика трудности.

— Скорее наоборот – наше вхождение в проект означает, что проект нами проанализирован и мы в него верим. Я уже говорил, что в изначально рискованные проекты мы не заходим, у нас работают специалисты, которые просчитывают риски, изучают ситуацию.

— Деньги инвесторов застрахованы?

— Средства не застрахованы. Однако существенный размер фонда, подтвержденная экспертиза нашей команды, приобретение объектов исключительно в соответствии с 214-ФЗ по договорам долевого участия и диверсификация инвестиций по многим проектам позволяют существенно снижать риски сохранности инвестиций.

Вхождение в проекты с дисконтом 15-20% от рыночной стоимости также может добавить уверенности нашим текущим и будущим клиентам.

— Люди осознают, что могут потерять инвестиции?

— Если люди приобретают паи фонда, им обязательно стоит прочесть правила доверительного управления. Они должны понимать то, что подписывают, и взвешивать риски. Управление фондами – достаточно строго зарегулированная отрасль, наша работа оценивается независимыми оценщиками и аудиторами, все сделки совершаются только после одобрения специализированного депозитария, который следит за соблюдением интересов пайщиков фондов. Отчеты обо всех наших приобретениях мы выкладываем на сайте, и любой пайщик может посмотреть, куда мы вложили деньги. Понятно, что если мы приобретем объект выше рынка, это сразу люди увидят

Дополнительной защитой для слабо подготовленных инвесторов мы считаем наш не маленький порог входа – 350 000 рублей. Он позволяет рассчитывать на определенный уровень финансовой состоятельности и грамотности. Также, на мой взгляд, то, что наши пайщики готовы передать свои средства нам в управление на 3,5 года означает, что у них существует спланированный бюджет на этот период. Паи наших фондов котируются на бирже и их можно реализовать, но нам гораздо более по пути с теми инвесторами, которые разделяют нашу долгосрочную стратегию и, как и мы, заинтересованы в сохранности и доходности такого привлекательного класса активов, которым является недвижимость.