Москва меняет границы

Обзор новых элитных районов Москвы

Екатерина Сахарова 04.08.2015, 11:04
Shutterstock

Карта рынка недвижимости Москвы постоянно меняется. Там, где еще пять лет назад богачи и не думали селиться, теперь появляются элитные проекты, а цены идут вверх. Обзор районов, статус которых резко изменился за последние годы, в материале «Газеты.Ru».

Пресненский район (ЦАО)

Эта локация — яркий пример того, как один проект резко меняет карту целого района. Если раньше здесь были только Патриаршие пруды — участок пусть и очень дорогой и востребованный в этом сегменте, но все же ограниченный, — то теперь в Пресненском районе наблюдается настоящий бум строительства объектов премиум и элитного классов.

«Все изменилось, когда построили «Москва-Сити», —

это сместило полюса в сторону делового центра города. Постепенно стали активно развиваться и другие площадки. Сейчас в Пресненском районе активно осваиваются оставшиеся свободные участки, также есть территории, которые реконструируют и продают как апартаменты», — рассказывает старший менеджер по продажам «Резиденции Монэ» Анастасия Томм.

Помимо башен ММДЦ, которые резко увеличили количество дорогого предложения и привели соответствующих покупателей, на популярность района повлияло и его общее благоустройство. Здесь появились парки и зеленые зоны, а также новые удобные дорожные развязки, открылись новые станции метро.

По данным Est-a-Tet, объем предложения новостроек в Пресненском районе — 155,5 тыс. кв. м в 15 проектах. Средневзвешенная цена — 509,9 тыс. руб./кв. м. Около 63,5% объектов относится к премиум-классу, в основном это апартаменты в новых башнях «Москва-Сити». Доля проектов бизнес-класса — 32,8%, элитных — 3,6%. Самое бюджетное предложение в районе — квартира площадью 44,8 кв. м за 14,2 млн руб.

Алексеевский район (СВАО)

На привлекательность этого места повлияло развитие крупнейших московских парков — Сокольников и ВДНХ, где теперь помимо больших зеленых зон есть возможности для разнообразного отдыха. Алексеевский район может стать одним из самых привлекательных для развития элитных проектов именно из-за желания состоятельных покупателей иметь в пешей доступности от дома прогулочную зону с зеленью, местами отдыха для детей и взрослых и возможностью заниматься спортом, уверены эксперты Est-a-Tet.

Объем предложения в районе сейчас 34,7 тыс. кв. м в четырех проектах, средневзвешенная цена — 230,7 тыс. руб./кв. м. Всего в районе в реализации находятся четыре проекта. Более 80% квартир и апартаментов приходится на бизнес-класс, 14,1% — это премиум-класс, около 4% квартир относится к комфорт-классу. Минимальный бюджет покупки в единственном проекте премиум-класса, где сейчас идут продажи, — 16,3 млн руб. за квартиру площадью 56,5 кв. м.

Покровское-Стрешнево (СЗАО)

Секрет успеха этого района — выход к «большой воде» и лесные массивы рядом. Этот район, так же как и Пресненский, был открыт одним из проектов: застройщик догадался построить премиальное жилье, предложив покупателям яхт-клуб и собственный пляж. Сейчас по проторенной дорожке идут и другие девелоперы, некоторые из них позиционируют свои проекты как «загородное жилье в городской среде».

Помимо улучшения водной инфраструктуры и привлекательных пейзажей район может похвастаться бизнес-центрами и бэк-офисами крупных корпораций.

В районе в продаже четыре проекта, один из которых относится к премиум-классу. Минимальная цена в этом проекте — 50 млн руб. за апартаменты площадью 92,8 кв. м Общий объем предложения новостроек — 45,7 тыс. кв. м, средневзвешенная цена — 216,9 тыс. руб./кв. м. Основная часть приходится на бизнес-класс, около 40% жилья относится к комфорт-классу. Но район еще будет развиваться как более дорогой, считают эксперты.

Донской район (ЮАО)

Еще пять лет назад здесь не было ни одного элитного проекта, но, когда стало понятно, что территорию Завода имени Лихачева реконструируют, у района началась новая жизнь. Помимо глобального перспективного проекта эксперты отмечают восстановление зеленых зон, облагораживание набережных, зачистку маленьких промышленных участков.

Сейчас в продаже 10,5 тыс. кв. м, средневзвешенная цена — 401 тыс. руб./кв. м. Более 70% предложения приходится на бизнес-класс, 28% — на элитное жилье. Минимальный бюджет покупки в элитном сегменте — 28,5 млн руб. за квартиру площадью 43,7 кв. м.

Таганский район (ЦАО)

Эта локация давно считается «аутсайдером» ЦАО, но развитие набережных и появление новых пешеходных зон привлекло девелоперов, которые начали строить проекты с интересными видами.

«У района есть потенциал реконструкции, нового строительства, а также освоения промзон. Пока Таганка все еще существенно уступает премиальным районам Москвы по качеству инфраструктуры и насыщенности элитными домами, но это вопрос времени. Таганка имеет все шансы для того, чтобы стать полноценным премиальным районом и конкурировать с районами Хамовники/Плющиха и Красная Пресня», — считает генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова.

На реализации сейчас шесть проектов, из них пять относятся к элитному сегменту. Общий объем предложения — 16,7 тыс. кв. м, средневзвешенная цена — 773,2 тыс. руб./кв. м. Самое доступное предложение — квартира площадью 70,3 кв. м за 24,3 млн руб.

Где еще будет дорогое жилье

Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова советует обратить внимание на территорию между Мосфильмовской улицей и Кутузовским проспектом — это локации, которые в будущем могут стать весьма востребованными в элитном сегменте. Здесь река Сетунь, большие зеленые зоны, хорошая транспортная доступность. «Фактически эта территория находится в 2 км от Хамовников, но за счет того, что она за границами ТТК, покупатели могут рассчитывать на более «скромный» бюджет», — говорит эксперт.

Еще один участок, который может «выстрелить», — бывшая территория ЗиЛа.

Сейчас на месте ЗиЛа пока заявлены проекты комфорт- и бизнес-класса. «Но в дальнейшем там может появиться и премиальное жилье за счет наличия панорамных видов на Москву-реку, однородной новой застройки, развитой инфраструктуры и близости к центру Москвы», — говорит Анна Карпова.

Ирина Могилатова считает, что в ближайшие пять-десять лет развитие получат полуцентральные районы Москвы, которые расположены от Садового кольца до ТТК, и некоторые районы, которые выходят за ТТК. «Создание премиальной зоны полуцентральных районов для Москвы абсолютно логично, те же тренды мы наблюдаем и на Западе. Так, в Риме есть центральные районы, а есть полуцентральные, которые по качеству жизни им не уступают, а иной раз даже превосходят их, но недвижимость здесь стоит существенно дешевле», — говорит эксперт.

Кое-что выжать по-прежнему можно из уже сформировавшихся премиальных районов. «Будут осваиваться небольшие участки в переулках исторического центра. До недавнего времени элитные проекты возводились в основном вдоль широких улиц. По мере развития программы властей по расширению многих исторических улиц и превращению их в пешеходные зоны там могут появляться новые привлекательные площадки под застройку», — добавляет Анна Карпова.

По словам руководителя отдела анализа и мониторинга рынка Intermark Savills Анатолия Довганя, сейчас девелоперы активно рассматривают точечные площадки в районе Цветной бульвар/Сретенка. Также остались перспективные площадки для достаточно крупного девелопмента в Хамовниках.