«Вторичка» умрет без ипотеки

Программа поддержки ипотеки усугубляет ситуацию на вторичном рынке

Екатерина Сахарова 25.03.2015, 15:21
Сергей Бобылев/ТАСС

Если первичный рынок жилья поддержали программой субсидирования ипотеки, то вторичный вынужден бороться с кризисом самостоятельно. В результате сложилась беспрецедентная ситуация: ставки по ипотеке при сделках со «вторичкой» выше, чем при покупке квартиры в новостройке. Эксперты считают, что если не будут приняты меры, рынок вторичного жилья может потерять 20% спроса.

По данным Росреестра, количество сделок на вторичном рынке Москвы в феврале упало почти на 24% по сравнению с февралем прошлого года. И ждать роста спроса пока не стоит, считают эксперты. По данным «Инком-Недвижимость», число потенциальных покупателей вторичного жилья — тех, кто готов выйти на сделку в ближайшее время, — сократилось на 32% по сравнению с пиковыми значениями декабря и на 19,4% по сравнению с февралем прошлого года.

Основная причина падения спроса — общее снижение платежеспособности и резкое сокращение доступности ипотеки, которая теперь, к тому же, дороже, чем при покупке жилья в новостройке.

Напомним, что программа субсидирования ипотеки распространяется только на первичный рынок. И пока новую квартиру можно купить, взяв кредит под 12%, ставки на кредиты для покупки вторичного жилья выше на 3–5 процентных пунктов, а в некоторых банках и вовсе заградительные — около 20%.

«Эти цифры четко говорят о том, что банки не горят желанием работать на ипотечном рынке в нынешних условиях. С другой стороны, потенциальные заемщики также отказываются пользоваться такими продуктами в массовом порядке», — приводятся в пресс-релизе «Инком-Недвижимость» слова директора департамента вторичного рынка компании Сергея Шломы. Ипотека под такие высокие проценты не подходит людям еще и потому, что в условиях экономической нестабильности никто не может гарантировать, что доходы резко не сократятся.

В прошлом году количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья доходило до 45%. Резкое удорожание ипотеки для этого рынка может сократить спрос на 15–20%.

Согласно аналитике компании «НДВ-Недвижимость», около 54% покупателей вторичного жилья обходятся своими силами: продают имеющуюся недвижимость, добавляют собственные накопления.

Остальные нуждаются в дополнительных средствах — на стандартную ипотеку, которая теперь стала недоступной, рассчитывают около 24% покупателей. Могут рассчитывать на субсидии или сертификаты (например, на материнский капитал) около 14% граждан — ранее «Газета.Ru» рассказывала, как получить социальную ипотеку и кто и на каких условиях может на нее претендовать. Около 8% покупателей вторичного жилья берут недостающие суммы в долг у родственников и знакомых.

«У вторичной недвижимости своя покупательская аудитория. Многие готовы приобретать готовое жилье, так как хотят сразу вселиться в квартиру. Покупая квартиру в новостройке, нужно ждать, пока дом достроится, и не у всех такая возможность существует», — отмечает руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения «НДВ-Недвижимость» Татьяна Бердяева.

Те покупатели, которые не смогут откладывать покупку жилья, выберут новостройку на высокой стадии готовности вместо «вторички», ведь теперь этот сегмент стал более доступным. Ставки по ипотеке при покупке нового жилья теперь ниже, чем при покупке вторичного, — такого эксперты рыка не помнят.

«Такого не было в истории российского рынка недвижимости, и по сути — это нонсенс. Ведь в первом случае (при покупке новостройки. – «Газета.Ru») кредит выдается под залог прав требования, а во втором — под конкретный жилой объект. До недавних пор более высокие процентные ставки по ипотечным продуктам на новостройки учитывали соответствующую иерархию рисков», — отмечает Сергей Шлома.

Снижению спроса на вторичное жилье способствует и то, что часть людей, планировавших решать свои жилищные проблемы весной, сделали это в декабре — на волне всеобщего ажиотажа.

По оценкам риелторов, около 20% спроса, который должен был прийтись на весну, был реализован в конце прошлого года. Также эксперты отмечают, что часть потенциальных покупателей предпочтет временно отказаться от покупки жилья, что приведет к формированию отложенного спроса и впоследствии обернется новым всплеском покупательской активности. Однако когда этот всплеск должен произойти, прогнозировать невозможно — все будет зависеть от экономической ситуации.

В то же время предложение на вторичном рынке будет расти, считают аналитики. Если спрос продолжит падать, то и цены пойдут вниз.

«Мы ожидаем, что объем квартир на рынке будет увеличиваться: продолжат возвращаться продавцы, которые сняли свои объекты с продажи в прошлом году. До конца марта, в апреле, а может быть, и в мае ценовая ситуация будет в целом стабильной. Дальнейшее будет зависеть в первую очередь от того, будут ли на рынке покупатели, и от того, что будет происходить с ипотекой», — говорит исполнительный директор компании «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.

В феврале большая часть сделок (почти 80%) с привлечением ипотечного кредита на вторичном рынке проходила в компании при ставках 14,5–16% годовых.