Кого слушает президент

Кризис убил инвестиции

Инвестиции в склады России упали за год почти в 26 раз

Ольга Хохрякова 12.02.2015, 17:26
Кирилл Каллиников/РИА «Новости»

Инвестиции в индустриальную недвижимость России упали по итогам года почти в 26 раз — такого эксперты не помнят с 2007 года. В то же время пока российский рынок из-за политической и экономической ситуации отпугивает инвесторов, мировой демонстрирует, напротив, лучшие показатели с докризисных времен.

Инвестиции в индустриальную и складскую недвижимость России упали с €1,2 млрд в 2013 году до €47 млн в 2014 году – в 25,5 раза, следует из материалов международной консалтинговой компании Colliers International. По данным аналитиков, это самый низкий показатель с докризисного 2007 года.

Индустриальная недвижимость – это складские, логистические комплексы, производственные и промышленные здания, а также распределительные центры, то есть объекты, где производят или хранят товары и продукцию.

Причем на российские инвестиции уже приходится 92%, тогда как на европейские всего 8%. Хотя еще в 2009 году соотношение составляло 79% против 15% из Европы и 3% из Азии и США, приводит данные Cushman & Wakefield.

Есть два вида инвесторов, рассказывает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев: инвесторы, которые покупают уже готовые объекты, заполненные арендаторами и инвесторы, которые покупают землю и создают объект.

Первые ушли с рынка совсем. «Это связано с ухудшением восприятия России с точки зрения странового риска. Из-за этого иностранные инвесторы после первого квартала 2014 года практически ушли с рынка. При проведении сделок в недвижимости активно используется банковское кредитование, при этом зачастую в валюте, так как ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублевым, – и эта возможность также ушла с рынка», — сказал «Газете.Ru» эксперт.

Второй тип инвесторов также покинул рынок.

Новых девелоперских проектов и инвестиций на рынке складской недвижимости не будет, а многие начатые уже замораживаются.

Подготовка к строительству объекта начинается за 1,5–2 года, поэтому то, что реализуется сейчас, – это проекты, начатые еще в конце 2013 и 2014 году. «Арендные ставки снижаются, прогнозируется снижение спроса в среднесрочной перспективе, банковское кредитование отсутствует – это все влияет на экономику будущего проекта и останавливает многих инвесторов», — объясняет Егор Дорофеев.

Инвесторов не привлекает даже то, что доллар сильно вырос и российские активы с этой точки зрения стали привлекательны для иностранцев. Новые зарубежные инвесторы не решаются выходить на рынок, хотя и присматриваются к нему, рассказывает эксперт.

Рынок складской недвижимости Московского региона за прошедший год увеличился на 1,72 млн кв. м, а это абсолютный рекорд за всю историю, отмечают эксперты Colliers International. Это привело к рекордному предложению, которое в результате составило 10,9 млн кв. м.

В то же время уровень спроса оставляет желать лучшего. Многие арендаторы пересмотрели планы развития своего бизнеса на 2015 год, из-за чего спрос сократился на 30%, а уровень вакансий на этом рынке вырос до 6,3%.

Несбалансированность спроса и предложения в сочетании с экономической ситуацией в стране привели к снижению ставок аренды на индустриальные и логистические комплексы. Причем снижаются ставки в долларовых договорах, а в рублях остаются стабильными.

По данным Colliers International, в Москве во второй половине прошлого года традиционные для рынка долларовые ставки упали на 42,3%, до $6,3 за 1 кв. м в месяц, в Санкт-Петербурге – на 30%, до $7 за 1 кв. м в месяц.

Согласно данным CBRE, средняя долларовая ставка в Московской области составила $105–130 за 1 кв. м в год, а в этом году верхний предел снизится до $120 за 1 кв. м в год. В рублях ставки останутся на уровне 2014 года, считают в компании, то есть в диапазоне от 4,3 тыс. до 5 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

«По нашим оценкам, введенные помещения со временем будут поглощены рынком, а в 2015 году ожидается ввод в эксплуатацию не более 700 тыс. кв. м, что создаст баланс между спросом и предложением. Соответственно, текущий низкий уровень арендных ставок в Московском регионе сохранится только в первом полугодии 2015 года», — приведены в исследовании слова партнера и регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислава Рябова.

Как и в других отраслях коммерческой недвижимости, здесь идет процесс поиска компромисса между арендаторами и арендодателями, а также активный переход из долларовых ставок в рублевые.

В конце года, по данным CBRE, 85% вакантных и строящихся объектов сдавались в аренду в рублях.

«В России сейчас важны не столько корректировки ставок, сколько происходящий слом привычной модели, основанной на долларовой ставке и долларовых инвестициях.

Сегодня большая часть сделок заключается в рублях, поэтому девелоперы и инвесторы в первую очередь заняты поиском равновесной модели, основанной на рублевых ставках и инвестициях в национальной валюте», — приведены в исследовании слова директора по развитию складского и индустриального направления Colliers International в России Элеоноры Богдановой.

Аналитики Cushman & Wakefield предупреждают, что в долгосрочной перспективе, трех-пяти лет, переход на рублевые договоры аренды невыгоден для всех участников, поскольку они подразумевают индексацию арендных платежей по инфляции. А инфляция, как известно, прогнозируется высокая – более 15% — что будет приводить к значительному рост затрат на аренду склада ежегодно.

Международные инвестиции

Общий объем инвестиций в индустриальную и логистическую недвижимость в регионе EMEA (Европа, в том числе Россия, Ближний Восток и Африка) по итогам года достигла, напротив, максимума с 2007 года — €22 млрд.
Больше всего сделок было заключено в Великобритании – 37% всех инвестиций в регион, или €8,3 млрд. Затем следует Скандинавия (€3,7 млрд) и Германия (€3,6 млрд).

По данным аналитиков, основные рынки Европы находятся под влиянием положительных тенденций, а страны второго эшелона демонстрируют активное восстановление, особенно Испания и Ирландия — там были заключены несколько крупных инвестиционных сделок.

Тем не менее сегмент индустриальной и логистической недвижимости остается ненасыщенным, что может привести к дальнейшему росту арендных ставок и стоимости самих объектов, прогнозируют эксперты.