Валютная ипотека ждет помощи

Банки и эксперты о рекомендации ЦБ перевести валютную ипотеку в рубли

Ольга Хохрякова, Ольга Адамчук 26.01.2015, 08:30
Илья Питалев/ТАСС

Валютные ипотечники остаются в долгах: ЦБ дал банкам рекомендации перевести такие кредиты в рубли по осеннему курсу. Вряд ли банки пойдут на такой шаг, тем более что подобные письма носят рекомендательный характер. Тем не менее, если решение не найти, хуже будет всем — и банкам, и заемщикам, — предупреждают эксперты.

Банки вряд ли пойдут на реструктуризацию ипотечных кредитов по осеннему курсу иностранных валют, по крайней мере, пока не станет понятно, кто будет компенсировать потери, говорят участники рынка, комментируя рекомендацию Центробанка.

«Вопрос заключается в том, за чей счет будет происходить возмещение, кто компенсирует. Если компенсация не предусмотрена, то почему коммерческие банки должны платить за непродуманную политику Центробанка?

Коммерческие банки не отвечают за денежно-кредитную политику, это не их зона ответственности. Если это письмо носит информационный характер, то никто его выполнять, конечно, не будет.

А иначе некоторые банки, у которых 85% валютных ипотечных кредитов, просто разорятся», — рассказала «Газете.Ru» зампред правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина.

Глава розничного направления «дочки» одного из зарубежных банков, работающих в России, называет рекомендацию «выходящей за грани добра и зла».

«Это то же самое, как если бы ЦБ завтра рекомендовал банкам продавать доллар за 39 руб. Я успел переговорить с пятью западными банками — никто не готов на это согласиться», — говорит собеседник «Газеты.Ru».

По его оценке, если в точности исполнять эту рекомендацию, банки потеряют миллиарды — чистый убыток может достигнуть 25% портфеля.

Более сговорчивыми могут оказаться государственные банки, считают участники рынка.

«ЦБ рекомендовал банкам «рассмотреть вопрос». Мы, безусловно, исполним рекомендацию ЦБ и вопрос рассмотрим. Отметим, что для банка этот вопрос может обернуться серьезными одномоментными убытками», — рассказали «Газете.Ru» в пресс-службе ВТБ24.

В банке отметили, что позицию по валютным заемщикам официально опубликовали еще в декабре и пока она не изменилась. Речь идет о трех вариантах рефинансирования валютной ипотеки: конвертации в рубли по текущему курсу со ставкой ниже действующих в банке; увеличении срока действия кредита и снижении ставки; отсрочки по уплате суммы основного долга на 6–12 месяцев.

В Сбербанке к моменту сдачи заметки получить комментарий не удалось.

Напомним, в пятницу ЦБ опубликовал письмо, в котором «в связи с повышением уровня кредитных и валютных рисков на финансовом рынке» рекомендовал кредитным организациям рассмотреть вопрос о реструктуризации ипотечных жилищных ссуд (в том числе пеней и штрафов) в российские рубли по официальному курсу 1 октября 2014 года. То есть фактически по 39,38 руб./$ или 49,98 руб./€. Речь идет о кредитах, предоставленных физлицам в иностранной валюте до начала 2015 года.

Директор по развитию бизнеса департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова согласна, что позволить себе применить фиксированный курс могут только крупные ипотечные банки с долей государства, причем при его поддержке.

При этом такое решение, по мнению эксперта, могло бы помочь не только валютным ипотечникам, но и самим банкам.

«Ведь результатом неплатежей по ипотеке станет огромный прирост непрофильных активов в виде квартир, которые потом опять же придется продавать на рынке по текущим рублевым ценам, еще и с привлечением профессиональных агентств, так как в банках нет собственных отделов продаж недвижимости», — говорит Ольга Тараканова.

Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома также предупреждает, что валютные ипотечники на грани того, чтобы прекратить выплаты по кредитам, что обернется банкам новыми проблемами. Он считает, что банку проще перевести кредит в рубли на оптимальных для обеих сторон условиях, чем потерять этого заемщика и остаться с квартирой, которая с того момента крайне подешевела в долларовом эквиваленте.

«У большинства валютных заемщиков в связи с девальвацией рубля сумма долга в настоящее время сильно превышает стоимость жилплощади, то есть залогового имущества. Если сейчас вдруг банк окажется с этой квартирой на руках, он ничего путного с ней сделать не сможет: она обесценилась», — говорит эксперт.

Если банки последуют рекомендации, то это позволит им не увеличивать резервные отчисления под такие ссуды, рассуждает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

«Потому что в иных случаях реструктуризированные кредиты подпадают под норму повышенного резервирования, что уменьшает ликвидность банка. Каждый банк, скорее всего, будет решать для себя, какой сценарий будет менее убыточен: реструктуризация согласно рекомендации ЦБ, собственный вариант реструктуризации или работа с заемщиком по реализации имущества», — говорит эксперт.

«По нашему мнению, банки могут пойти на это, если они не будут терпеть убытки, а это возможно только в случае предоставления им компенсации.

Заемщикам же такая процедура принесет значительную выгоду, ведь при переводе расходы на обслуживание кредита в текущей ситуации снизятся на 40%», — говорит заместитель генерального директора «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков.

Однако хоть конвертация долга по 39 руб./$ вместо нынешних 63–65 руб. сделает платежи «валютчиков» более доступными, их проблемы этим не ограничиваются: изменился не только платеж, вырос и долг, ведь остаток тоже конвертируют по курсу, обращают внимание аналитики.

«У большинства валютных ипотечников в связи с ростом курса валюты сумма долга не только не уменьшилась по мере выплат, но и выросла.

Поэтому в каждом случае нужно высчитывать индивидуально, какой способ реструктуризации выбрать», — отмечает Мария Литинецкая.

Кроме этого, поскольку банкам, которые выдавали кредиты в валюте по относительно низкой процентной ставке, будет невыгодно пересчитывать их в рубли по зафиксированному осеннему курсу и в то же время сохранять низкую процентную ставку, при рефинансировании многие банки могут ставку поменять — это прописывается в договоре.

«Если кредит будет пересчитываться из валютного в рублевый по осеннему курсу, при возможности поднять процентную ставку банки будут пытаться компенсировать свои убытки.

Например, ставка 11% будет превращаться в 17% при наличии у банка юридической возможности это сделать», — предполагает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

В своем письме ЦБ рекомендует применять ставки, соизмеримые со ставками по выдаваемой ипотеке в рублях. «О каких ставках по рублевой ипотеке идет речь? О тех, что были в том же октябре, в среднем 10–12%, или о нынешних , условно 17–20%? Если речь о прошлогодних условиях, тогда, полагаю, инициатива ЦБ поможет валютным ипотечникам. Если о том, что предлагают банки сегодня, сильно сомневаюсь: выплаты все равно окажутся несоизмеримо высокими», — добавляет Сергей Шлома.

Эксперт напоминает, что в Госдуме обсуждаются поправки в сам закон об ипотеке.

По данным ЦБ, на 1 ноября 2014 года объем задолженности физлиц по ипотечным кредитам составил 3,4 трлн руб., из них в валюте — 117 млрд руб., или 3,5%.

Просроченная задолженность по ипотеке в рублях сократилась с 1 до 0,8%, в то время как в валюте выросла с 12,7 до 14,2% с начала года на начало ноября.