Застройщики ищут альтернативу ипотеке

Как застройщики будут продавать жилье без ипотеки

Екатерина Сахарова 19.01.2015, 18:06
Денис Вышинский / ТАСС

Ипотека стала недоступной, и теперь покупателям и продавцам жилья нужно искать новые способы взаимодействия. Тем более что дело не только в ставках: количество неодобренных заявок в Москве и Подмосковье выросло за последний месяц примерно на 15%. «Газета.Ru» выяснила, как застройщики собираются продавать квартиры в условиях фактического отсутствия ипотеки на рынке.

Ипотека для большинства россиян до последнего времени оставалась самым востребованным источником финансирования при покупке квартиры, а для многих – и вовсе единственным.

По данным аналитиков департамента новостроек «Инком-Недвижимость», до сентября 2014 года в Москве и Подмосковье сделки с использованием ипотеки составляли около 50% от общего объема, а к концу прошлого года их доля выросла до 80%, что в целом пропорционально резкому росту спроса в ноябре-декабре.

Однако после 16 декабря, когда Центробанк повысил ключевую ставку до 17%, банки стали резко менять условия кредитования, повышать ставки и требовать больший первоначальный взнос – 20–30%. Кроме того, банки стали требовательней относиться к заемщикам, отдавая предпочтение зарплатным клиентам и тем, кто готов внести большую часть суммы сразу.

Количество неодобренных заявок в Москве и Подмосковье, по данным компании, выросло за последний месяц примерно на 15–18%.

Наибольший процент сделок с использованием ипотеки приходится на объекты эконом-класса, поэтому изменение условий кредитования ударяет как по покупателям такого жилья, так и по застройщикам, которые вынуждены предлагать новые программы, чтобы не остаться без клиентов и с нулевыми продажами.

Рассрочка

Видя, что ипотека становится фактически недоступной, застройщики начали активнее продвигать действующие у них программы рассрочки или адаптировать их, чтобы они могли частично заменить ипотеку.

Самое популярное решение — увеличение срока рассрочки, чтобы она могла конкурировать с ипотекой. Теперь на рынке стало больше программ рассрочки на срок до двух лет, а некоторые компании предлагают рассрочку даже на четыре года. Но за возможность дробить платежи придется заплатить в среднем 7–12% годовых, что меньше существующих ставок по ипотеке.

Долгосрочные программы рассрочки (на несколько лет) предлагают застройщики бюджетного жилья, так как у них наивысший процент ипотечных сделок.

В пресс-службе СУ-155 рассказали, что средний срок погашения ипотечного кредита, по оценкам аналитиков компании, составляет от четырех до восьми лет.

Предложение, по сути, представляет собой ипотеку на четыре года по ставкам ниже, чем сейчас у банков. Однако отличие его от ипотеки в необходимости оплатить существенный первоначальный взнос — в среднем 40–50%.

Некоторые эксперты с сомнением относятся к идее вводить сейчас рассрочку на несколько лет и призывают покупателей внимательнее изучать состояние дел компаний, предлагающих такие услуги.

«Введение рассрочки на два-три года и более — это не только попытка поддержать потребителя в кризис, но довольно эффективный способ стимулирования продаж, правда достаточно рисковый. При продаже жилья в долгосрочную рассрочку девелопер фиксирует его стоимость в рублях на годы вперед, при этом спрогнозировать, что будет с курсом рубля, а также со стоимостью стройматериалов и других ресурсов в 2015-м и в последующие годы, сегодня затруднительно», — говорит директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер» Дмитрий Пантелеймонов.

Покупателю следует в таком случае пытаться понять мотивы продавца, советует эксперт: либо застройщик крупный и надежный, поэтому может себе позволить такой риск, либо есть повод задуматься о качестве объекта.

Девелоперы, специализирующиеся на строительстве более дорогого жилья, предлагают программы в среднем на три-шесть месяцев, некоторые доходят до года. Такие застройщики ориентируются на клиентов с относительно большими доходами и имеющих достаточные накопления, чтобы погасить сразу большую часть стоимости квартиры.

В некоторых компаниях, напротив, задумываются о том, чтобы вовсе приостановить программы рассрочки до лучших времен, когда прогнозировать стоимость жилья в долгосрочной перспективе станет возможно.

«В складывающейся ситуации это дополнительные риски: покупатели просто не могут так уверенно, как раньше, прогнозировать свои доходы и рассчитывать силы», — поясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Свои ставки

Эксперты подчеркивают, что ипотека и рассрочка изначально рассчитаны на различные категории покупателей, поэтому рассрочка, как только один из способов покупки недвижимости, полностью заменить ипотеку не сможет. Рассрочку выбирают в основном те покупатели, которые располагают большей частью суммы для покупки и уверены, что за пару лет смогут погасить оставшуюся часть. А ипотека, напротив, нужна покупателям, у которых есть лишь небольшие накопления для первоначального взноса. Застройщики вынуждены разрабатывать различные антикризисные программы с учетом специфики их клиентов.

Одно из популярных решений — снижение ставок по ипотеке самим застройщиком примерно на три-четыре процентных пункта. Причем некоторые застройщики пытаются приблизить ставки к докризисным для всех клиентов, а некоторые разрабатывают совместные программы с банками-партнерами.

Минимальная ставка по ипотеке сейчас составляет 14,5%, но действует она только для зарплатных клиентов. В основном банки подняли ставки на три-четыре процентных пункта, но некоторые установили, по сути, заградительные ставки на уровне 20–22%. «Для многих покупателей соинвестирование ипотеки застройщиком — это последний шанс купить квартиру в ипотеку по старым ставкам в 13%», — говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. Еще недавно, по данным АИЖК, средняя ставка по ипотеке в России составляла чуть больше 12%.

Заместитель генерального директора Smart Development Сергей Скворцов считает, что снижение ставок по ипотеке застройщиком может набрать популярность в ближайшее время, но в полной мере такие предложения выйдут на рынок «после того, как станут окончательно понятны новые условия от ипотечных банков».

Еще один способ заменить ипотеку — предложить собственную, на своих условиях. Пока о такой программе заявил только один из застройщиков бюджетного жилья; еще несколько девелоперов рассказали, что рассматривают подобные идеи. Срок таких займов может составить чет-пять лет, первый взнос должен составлять 40–50%, а проценты по займу должны быть меньше, чем у основных банков.