Кого слушает президент

Почему дорожают квартиры

Застройщики объясняют причины роста цен на жилье в кризис

Екатерина Сахарова 14.01.2015, 17:04
Руслан Шамуков/ТАСС

Жилье резко подорожало в конце прошлого года, и застройщики продолжают объявлять о повышении цен, ссылаясь на ухудшение экономической ситуации. «Газета.Ru» попросила застройщиков объяснить, как именно курс доллара и ставка ЦБ влияют на строительную отрасль, в том числе на эконом-класс, где используются преимущественно отечественные материалы.

Ажиотажный спрос

После решения Центробанка увеличить ключевую ставку до 17% многие застройщики, хотя и не все, начали объявлять внеплановое повышение цен на жилье. По данным группы компаний «Премьер», специализирующейся на жилье эконом- и комфорт-класса, повысились цены в половине жилых комплексов в Москве и области, а снизились — в каждом шестом ЖК. В трети объектов цена оставалась на прежнем уровне.

Основной фактор, из-за которого квартиры начали дорожать, — это ажиотажный спрос, вызванный падением курса рубля.

«Из-за падения курса рубля люди начали снимать деньги в банках. Часть людей купила на эти деньги валюту, а часть — понесла снятую рублевую массу застройщикам. В какой-то момент в офисах продаж собрались огромные толпы людей», — говорит ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина.

Таким образом, изменение цен — это реакция отделов продаж застройщиков на поведение покупателей. Максимально цены выросли на наиболее ликвидное жилье.

Также выше вынужденных мер накручивали цены те застройщики, которые остро нуждались в «живой денежной массе», считает Елена Щепкина.

«Финансово неустойчивые застройщики продолжили строительство части замороженных в конце лета – начале осени строек. Причем строительство было активным даже в период новогодних праздников и в лютые морозы», — говорит эксперт.

Если поднимали цены застройщики по-разному, то общей тенденцией стал выброс на продажу новых квартир: все компании старались продать как можно больше.

По словам экспертов, в декабре в Москве и области в продажу поступило квартир больше, чем за октябрь – ноябрь, вместе взятые.

«Некоторые застройщики крупных проектов выставляли большие пулы квартир для расширения ассортимента (разное количество комнат, сроки сдачи, планировки), чтобы продать максимальное количество объектов по предельно высоким ценам. Это позволит перекрыть возможное снижение спроса последующих месяцев», — уверена коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц.

Откуда материалы

Если с тем, как курс рубля повлиял на поведение людей, побежавших срочно покупать квартиры, чтобы спасти свои деньги, все понятно, то к тезису о том, что квартиры дорожают, потому что из-за роста курса доллара стало дороже закупать материалы, многие относятся со справедливым сомнением.

Когда осложнились отношения с Западом и были введены санкции, застройщики рассказывали «Газете.Ru», что основную часть строительных материалов те компании, которые строят бюджетное жилье, закупают в России.

Руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков тогда говорил, что общая доля проектов на рынке, где используются иностранные стройматериалы, составляет не более 10%.

В ГК «Премьер» также отмечают, что большинство строительных компаний в России преимущественно используют российские материалы, а расчет происходит в рублях, и курс валют на этом компоненте не отразился.

В конце года, когда началась волна повышения цен, застройщики эконом-класса ссылались в целом на сложную макроэкономическую ситуацию, не вдаваясь в подробности, что именно сделало жилье дороже.

Отвечая на вопросы «Газеты.Ru», некоторые застройщики заявили, что поставщики подняли цены на материалы.

«Покрывая возросшие издержки, связанные с финансовой ситуацией, поставщики поднимают цены.

В среднем увеличение составило 10–15%. А у поставщиков арматуры цены взлетели на 40%», — рассказывает Елена Щепкина.

Такое поведение поставщиков, работающих с металлами, эксперт объясняет тем, что им сейчас гораздо выгодней экспортировать материалы, чем продавать их на российском рынке.

В СУ-155 подчеркивают, что главным фактором, влияющим на розничные цены, является состояние рынка и настроения на рынке. В настоящее время это бегство людей в недвижимость и удорожание заимствования на девелоперские проекты. «Для крупных компаний эти факторы не являются фатальными: например, все стройки ГК СУ-155 в основном уже обеспечены ресурсами. Поэтому цены на недвижимость СУ-155 не растут рывками, а меняются плавно, и в первом квартале 2015 года компания не планирует резко их повышать», — заявили в компании, уточнив, что более 90% стройматериалов и работ она проводит собственными силами в России или же закупает у российских поставщиков металла и цемента.

В компании «Мортон» рост цен также объясняют ажиотажным спросом, который привел к существенному вымыванию объема предложения квартир с рынка. «В то же время из-за удорожания кредитов застройщики снижают объемы вывода новых проектов, поэтому количество предложения значительно сокращается», — говорит заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков.

Импортные материалы используются в основном компаниями, занимающимися отделкой построенных квартир, и теми, которые строят более дорогое жилье — фактически начиная с бизнес-класса.

Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов считает, что практически в любом девелоперском проекте есть доля валютных материалов, которая может варьироваться от 20 до 60%. Компания занимается строительством жилья класса бизнес, премиум и де-люкс, и в некоторых объектах доля импорта приближается к максимуму.

«На одном из объектов мы используем импортные составляющие: начиная от фасадов и оконного профиля и заканчивая высококачественной инженерией и лифтами», — говорит Алексей Белоусов. Однако из-за кризисной ситуации компания приняла решение перевести расчеты на рубли, зафиксировав доллар по внутреннему курсу по цене 36–40 руб. для разных объектов.

«Чем выше степень готовности объекта, тем ниже его зависимость от валютного курса», — пояснили в Capital Group.

Компания Rose Group для объекта бизнес-класса импортирует фасадные материалы, оборудование инженерных систем (лифты, трубы, радиаторы, сантехника, светодиодные светильники), ряд материалов для отделочных работ, а также составляющие для обустройства общественных зон и детских площадок.

«Далеко не все из вышеперечисленного можно заменить российскими аналогами, тем более что некоторые российские производители также подняли цены на свои материалы. В нашем проекте стоимость зарубежных материалов выросла на 15–20%», — говорит коммерческий директор Наталья Саакянц. При этом цены на квартиры в проекте, о котором идет речь, были подняты на 4–5%, в зависимости от очереди строительства.

Однако цены на квартиры застройщики поднимают по своему усмотрению. В основном компании стараются сдерживать рост цен, насколько это возможно, и корректируют цены на 5–10%.

Если же цены вдруг подняли на 25–30%, стоит задуматься о положении дел в этой компании, считают эксперты. Также есть вероятность, что такие компании просто используют экономическую ситуацию, чтобы задрать цены.

Ключевая ставка

Участники рынка говорят, что на рост цен может повлиять и ключевая ставка, установленная ЦБ в декабре на уровне 17%. Тогда застройщики говорили, что вряд ли такая ставка продержится долго, а кроме того, на проекты, которые уже находятся в стадии реализации, она не должна влиять.

Если же ключевая ставка сохранится на уровне 17% долго, тогда застройщикам придется либо откладывать новые проекты, либо брать на них более дорогие займы, что не может не отразиться на ценах.

«Данная тенденция в полной мере проявится только через год-два, когда на рынок начнут выходить проекты, финансируемые по более высоким ставкам. К примеру, сейчас банки выдают девелоперам кредиты под 25% годовых и выше», — говорит вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова.

Наталья Саакянц добавляет, что ключевая ставка может повлиять на цены квартир в проектах, где финансовые условия сейчас находятся еще на стадии согласования, и в проектах на начальной стадии строительства. «Кроме того, известны случаи, когда по уже утвержденным договорам были изменены условия, а при текущей ситуации на рынке и в случае ее усугубления возможны прецеденты, когда и ряд текущих договоров будет пересмотрен», — говорит эксперт.