Екатерина Шульман
о новой роли
российского парламента

Итоги года: как дорожало жилье

Динамика цен на рынке жилья в Москве в этом году

Екатерина Сахарова 25.12.2014, 16:01
Артем Геодакян / ТАСС

Экономическая ситуация, которая держала россиян в напряжении весь год, вызвала оживление на рынке жилья — многие стали вкладывать сбережения в недвижимость. Конец года и вовсе изменил некоторые тенденции. Подводя итоги года, «Газета.Ru» рассказывает о динамике цен и о причинах изменений в каждом сегменте.

Эконом- и комфорт-класс

Сорокин Донат / ТАСС

По данным на начало декабря, в массовом сегменте жилья, к которому относится эконом- и комфорт-класс, суммарно за год произошло снижение цен в новостройках, но если во втором квартале цены немного просели, то после введения санкций и усиления напряженных отношений с Западом спрос активизировался и цены стали расти.

В ответ на увеличение спроса застройщики к концу года начали выводить на рынок новые корпуса в уже существующих объектах.

А также новые объекты на начальных стадиях строительной готовности, которые предлагаются по более низкой цене квадратного метра, рассказывает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

По данным руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, в ноябре эконом-класс в Москве подешевел на 2,1%, что было связано с вымыванием наиболее ликвидных квартир, а также выходом новых предложений. Комфорт-класс, наоборот, прибавил к средней стоимости 1 кв. м порядка 8%, это было вызвано ростом стадии готовности текущих проектов и выходом остаточных объемов в домах высокой стадии готовности.

Таким образом, по предварительным данным, «недорогое» жилье должно было подешеветь в четвертом квартале, однако резкое ухудшение экономической ситуации заставило застройщиков поднимать цены.

При этом цена массового жилья зависит от колебаний курса доллара косвенно через рынок ипотечного и банковского кредитования, а не напрямую, как недвижимость в более дорогих сегментах, которая продается в долларах, отмечает Ирина Доброхотова.

Средняя стоимость кв. м жилья в Москве на начало декабря 2014 года
КлассЕдиница измеренияI кв. 2014 II кв. 2014 III кв. 2014IV кв. 2014
Массовый сегмент (эконом- и комфорт-класс)руб.143 842138 173144 051141 018
Бизнес-классруб.231 764246 830244 651257 678

Источник: «Бест-Новострой»

Бизнес-класс

Антон Новодережкин / ТАСС

Жилье бизнес-класса, напротив, уверенно дорожало в течение года, причем как в Москве, так и в Подмосковье.

«Если рост цен в Москве объясняется привязкой к курсу валют, то в Подмосковье цены в этих проектах приводятся традиционно в рублях, и это во многом привлекало покупателей», — говорит руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков.

Бизнес-класс оказал наибольшее влияние на рост цен в целом по рынку новостроек. По данным эксперта, по итогам ноября средняя цена в новостройках Москвы составила 305,405 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 20% больше, чем с начала года. В Новой Москве рост составил 8% (98,065 тыс. руб. за 1 кв. м), а в Подмосковье — 12% (80,657 тыс. руб. за 1 кв. м).

На рост спроса и цен повлияла геополитическая ситуация и ослабление рубля. «Это провоцировало не держать свои денежные средства в рублях, а вкладывать в недвижимость. Рост инвестпокупок в массовых сегментах жилья вырос на 15–20% от своих традиционных значений»,

— говорит эксперт.

В «Метриум Групп» подсчитали, что по итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры бизнес-класса составила 13 млн руб., двухкомнатной – 20,5 млн руб., трехкомнатной – 27,8 млн руб. По сравнению с четвертым кварталом 2013 года она выросла на 19,3, 16,5 и 22,5% соответственно.

Динамика средней стоимости кв. м жилья в Москве на начало декабря 2014 года
КлассЕдиница измеренияII кв. к I кв.III кв. ко II кв.IV кв. к III кв.IV кв. к I кв.
Массовый сегмент (эконом- и комфорт-класс)руб.-3,9%4,3%-2,1%-2,0%
Бизнес-классруб.6,5%-0,9%5,3%11,2%

Источник: «Бест-Новострой»

Элитное жилье

Сергей Фадеичев / ТАСС

Наиболее чувствителен к колебаниям курсов валют рынок элитного жилья, так как здесь застройщики традиционно устанавливают цены в долларах.

Однако в этом году первичный рынок начал потихоньку становиться рублевым, а вот вторичные предложения все еще выставляются преимущественно в иностранной валюте.

«С учетом того, что первичный рынок по-прежнему «разделен» на два ценовых лагеря (долларовые и рублевые проекты), действие экономических факторов на ценовую динамику рынка элитных новостроек можно обозначить как диаметрально противоположное.

Укрепление курса иностранных валют приводило к росту рублевой цены, в то время как долларовые цены снижались», — говорит руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Intermark Savills Анатолий Довгань.

По данным компании, пиковое значение цены было зафиксировано в мае этого года — $19,850 тыс. за 1 кв. м, минимальное — $16,2 тыс. за 1 кв. м в начале декабря на фоне падения рубля. В то же время средняя рублевая цена в конце этого года достигла максимальных значений, опять же из-за курса валют.

Как рассказала руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank, пик роста цен на рынке элитного жилья пришелся на февраль и март на фоне повышенного спроса из-за сложной ситуации в банковской сфере и общей нестабильности в экономике. Однако когда ситуация продолжила усугубляться, многие покупатели в этом сегменте стали откладывать покупку «до лучших времен».

Декабрь подправит цифры

Зураб Джавахадзе/ТАСС

На общие итоги года неизбежно повлиял декабрь, который запомнится не новогодними акциями, а падением рубля, попыткой Центробанка исправить положение резким повышением ключевой ставки и последующими проблемами с получением ипотеки и ростом цен на жилье.

В таких условиях мало кто решается прогнозировать цены на жилье даже на ближайшие пару месяцев.

«Люди массово покупают квартиры, выходя из рублевых накоплений и используя последний шанс получить дешевую ипотеку», — говорит президент компании «Мортон», заместитель главы общественного совета при Минстрое России Александр Ручьев.

С другой стороны, может серьезно пострадать эконом-класс в Подмосковье. «Региональные рынки недвижимости практически полностью замрут, так как в регионах процент сделок по ипотеке зачастую приближается к 100%», — говорит директор по стратегическим коммуникациям ГРАС Петр Кирилловский.

Ранее «Газета.Ru» писала о самых заметных тенденциях года на рынке жилья, элитной и коммерческой недвижимости.