Итоги года: кризис пришел в офисы и торговлю

Ключевые тенденции на рынке коммерческой недвижимости

Ольга Хохрякова 17.12.2014, 16:04
iStockphoto

Офисы и торговые центры пустуют, ритейлеры впервые массово покидают Тверскую, а в договорах появляются «санкции» как условие расторжения — «Газета.Ru» рассказывает об итогах года на рынке коммерческой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости тяжело переживает сложившуюся экономическую ситуацию. Если на рынке жилья кризис спровоцировал ажиотажный спрос, а элитная недвижимость стала демократичней, то основной результат, который демонстрирует рынок коммерческой недвижимости, — это шоковое падение спроса во втором квартале на пике политической напряженности и очередной кризис уже в конце года из-за девальвации курса рубля.

По данным CBRE, спрос на рынке во втором квартале упал на 60%. Эксперты ожидают, что давление на рынок продолжится до конца 2015 года, а восстановление ожидается не раньше 2016 года.

Увеличение ключевой ставки ЦБ спровоцирует удорожание стоимости кредитов и депозитов. Для рынка коммерческой недвижимости последствия, в принципе, предсказуемы, рассказывает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.

«За счет роста стоимости кредитов повысится и стоимость реализации проектов. Учитывая текущую сложную общеэкономическую ситуацию и тот факт, что кредиты для бизнеса и без того дороги, можно предположить, что большинство девелоперских проектов станут просто нерентабельными.

Хотя общий вывод все-таки таков: прогнозировать, что будет с рынком коммерческой недвижимости в ближайшие месяцы, сейчас сложно. Нужно достичь дна и уже потом, осознав масштабы проблем, от него отталкиваться и искать новые векторы развития», — говорит эксперт.

По итогам этого года основные тенденции в разных сегментах коммерческой недвижимости (торговая, офисная, гостиничная, складская) идут в одном направлении: это падение спроса, особенно со стороны иностранных компаний, изменение ставок, изменение условий договоров, а также рекордный ввод, который в совокупности со всеми остальными трендами привел к рекордной вакансии.

Снижение ставок и изменение условий договоров

Снижение ставок вызвано как падением курса рубля, так и ростом предложения, которое в условиях тяжелой политической и экономической ситуации оказалось излишним.

В долларовом выражении ставки упали на 20–30%, что сопоставимо с ситуацией 2008 года, подсчитали в CBRE.

По данным Colliers International, в рублевом эквиваленте арендная ставка на офисные помещения класса А в Москве выросла почти на 10%, класса В+ — на 12%, по предварительным оценкам.

Скорее всего, окажет влияние на стоимость аренды и повышение ключевой ставки ЦБ: ограничение банковского кредитования станет дополнительным фактором влияния на экономическую активность в стране — наряду с ценовым шоком, который ожидается в первом квартале 2015 года, и продолжающимся падением цен на нефть. «Если высокие ставки продлятся достаточно долго, т.е. текущая волатильность на финансовом рынке не будет существенно снижена в течение 2–4 недель, то в первом квартале ВВП России может упасть на 1–3%.

Такое падение деловой активности, несомненно, повлияет и на состояние офисного рынка. В зависимости от остроты ситуации достижимые ставки аренды могут снизиться еще на порядка 10–15%», — говорит директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.

Однако если ЦБ и правительство смогут достаточно быстро вернуть доверие финансового рынка, то ставки аренды на офисном рынке в среднем останутся на текущих уровнях, а некоторое снижение будет наблюдаться лишь в зданиях с высокой вакансией, добавляет эксперт.

В торговых комплексах помещения чаще всего номинируются в долларах или евро. Вплоть до конца прошлого года они как номинировались, так и сдавались. Однако с усилением политической напряженности на фоне событий на Украине в начале 2014 года начался рост валют, и арендаторы сочли такие договоры несправедливыми, настаивая на фиксации верхнего курса доллара или рублевого договора, рассказывает региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова. «В зависимости от успешности проекта девелоперы по-разному отреагировали на новые реалии рынка, однако уже к началу осени основная часть девелоперов искала компромисс с арендаторами и согласовывала верхние курсы валют», — говорит эксперт.

«Собственники торговых центров готовы рассматривать альтернативные варианты: например, фиксировать валютный коридор или привязывать ставку к проценту от оборота на определенный срок, что особенно актуально для новых, только открывающихся ТЦ. Все решения принимаются точечно, в рамках индивидуальных договоренностей.

В случае если в следующем году ситуация не изменится, данная тенденция продолжится», — говорит начальник департамента торговых площадей JLL Татьяна Ключинская.

«На мой взгляд, рост ставок аренды торговой недвижимости маловероятен. В то же время резкого снижения ставок на рынке аренды торговой недвижимости, скорее всего, также не произойдет. Прогнозировать можно фиксацию текущих стоимостных показателей на период всего 2015 года. Что касается валюты арендных договоров — сейчас, по понятным причинам, все стремятся перейти на рублевые ставки», — прогнозирует директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко.

В CBRE прогнозируют достижения ставками дна во втором и третьем кварталах 2015 года.

В сфере офисной недвижимости эксперты также отмечают увеличение срока арендных каникул с 3–6 месяцев в прошлом году до 6–12 месяцев в этом и рост количества договорах в рублях. Кроме этого, в условиях расторжения договоров на аренду офисов стал появляться еще один пункт — попадание российской компании под санкции.

«Международные компании стали указывать в условиях расторжения договора попадание под санкции», — говорила на пресс-завтраке директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE Лидия Александрова.

Кроме этого, проекты у международных компаний проходят более длительный процесс согласования в штаб-квартирах в Европе и Америке, что накладывает отпечаток на длительность сделок.

На рынке складской недвижимости ставки аренды упали в этом году на 14%, с $135 за кв. м в год до $115 за кв. м в год. Спрос упал на 30% по сравнению с прошлым годом, рассказывал директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев.

Рекордный ввод и пустующие помещения

В этом году довольно несвоевременно, как оказалось, введено рекордное количество торговых и офисных площадей, а также складов.

В Москве введено рекордное за последние пять лет количество офисных площадей — более 1,15 млн кв. м площадей в 49 качественных бизнес-центрах, говорится в исследовании S.A. Ricci. До конца года появится еще около 270 тыс. кв. м, и в результате показатель может превысить прошлогодний в два раза.

В то же время рынок и так был перенасыщен. Еще летом количество пустующих офисов класса А достигало 25% — как в кризисном 2009 году. На следующий год прогнозы экспертов CBRE неутешительны: 28% вакантных площадей.

По подсчетам S.A. Ricci, показатель вакантности в среднем по Москве в этом году достиг 18,5% из-за рекордного предложения.

В деловом центре «Москва-Сити» после введения в эксплуатацию комплекса «Око» пустующими оказались 40% офисных площадей.

Примерно такая же ситуация наблюдается на рынке торговых площадей. Из-за снижения спроса со стороны арендаторов участились технические открытия, когда вакансия в ТРЦ может достигать 30–40%, отмечает управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. В то же время на рынок вышло рекордное количество международных брендов — 34 международные сети за девять месяцев этого года.

«В этом году будет введено рекордное количество торговых площадей — около 2,4 млн кв. м, что на 9% превышает ввод прошлого года.

Сегодня многие торговые комплексы открываются с высокой вакансией: дефицита не наблюдаются. Дополнительно во всех строящихся жилых районах при проектировании закладывается большое количество площадей на первых этажах», — добавляет Анна Никандрова.

Эксперт отмечает, что Россия вышла на первое место в Европе по объемам качественных торговых площадей (20 млн кв. м), сохраняя при этом крупнейший объем розничного товарооборота в регионе ($750 млрд).

В 2015 году сохранение лидирующих позиций в секторе торговой недвижимости во многом будет зависеть от стабилизации макроэкономической и политической ситуации.

Доля свободных складов увеличилась за год с 1,33% до 8,5–8,9%. По оценке CBRE, в следующем году 9,9% всех складских площадей будет пустовать.

Заполняемость отелей снизилась до 60–65% в среднем по рынку, в большей степени — в люксовом сегменте, поскольку в Россию стало приезжать меньше бизнес-туристов из-за ситуации на Украине.

Кроме этого, как ранее писала «Газета.Ru», из-за политической напряженности Москва покинула тройку лидеров в рейтинге европейских столиц с самыми дорогими отелями.

Тверская пустует

Еще летом опустение Тверской стало очевидным. Со временем ситуация не улучшилась: арендаторы продолжают уходить с центральной улицы Москвы из-за экономической ситуации, новых законов и политической напряженности, которая отпугивает иностранных арендаторов. Об этом «Газета.Ru» подробно рассказывала ранее.

В то же время арендодатели в данном случае зачастую отказываются проявлять гибкость, ожидая «своего» арендатора, который будет готов переплачивать за имидж. Ведь традиционно Тверская привлекала арендаторов именно имиджевой составляющей.

В то же время в десятку самых дорогих улиц мира, по подсчетам Cushman & Wakefield, в этом году впервые вошел Столешников переулок. Раньше в этом рейтинге Россию представляла Тверская.

В целом столичный стрит-ритейл сегодня привлекателен для банков и общепита. Средний уровень вакансии, по данным CBRE, рос постепенно на протяжении всего года и к ноябрю составил 7%.

Снижение долларовых ставок в среднем на 12% коснулось всех центральных торговых улиц — Тверской, Мясницкой, Маросейки.

По данным компании, на торговых коридорах за пределами Садового кольца (Кутузовский, Ленинский, Ленинградский проспекты, проспект Мира, улица Профсоюзная) ставки остаются стабильными, а увеличились они на пешеходных улицах, которые открылись после реконструкции, — на 10–20% на Пятницкой и Петровке.

Инвестиции меняют направление

В этом году эксперты отмечают перераспределение спроса: снижение интереса инвесторов к традиционно популярной торговой недвижимости и повышение — к офисному сегменту.

Если в прошлом году, по данным CBRE, торговая недвижимость составляла 42% в общей структуре спроса, а офисная — 36%, то по итогам периода январь – ноябрь этого года торговля занимает всего лишь 1%, тогда как офисы — уже 56%.

В то же время все менее привлекательными для инвесторов кажутся регионы.

На фоне нестабильной экономической ситуации инвесторы не готовы брать на себя дополнительные риски. В результате доля регионов в общем объеме инвестиций упала до 8% — такая ситуация последний раз наблюдалась в 2012 году.

Доля иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость России уменьшилась с 24% в прошлом году до 20% по итогам этого, подсчитали в Colliers International.

Эксперты отмечают, что интерес к российскому рынку со стороны азиатских инвесторов повысился. Тем не менее на данный момент на рынке коммерческой недвижимости Москвы не было транзакций, подтверждающих проведение сделок с участием азиатских инвесторов в течение года.

В то же время материализовался интерес со стороны инвесторов с Ближнего Востока: катарский суверенный фонд вложил в качественный жилой объект бизнес-класса около $400 млн.

Ранее «Газета.Ru» подводила итоги года на рынке жилья и элитной недвижимости.