Продай квартиру и спи спокойно

Госдума приняла поправки по налогу при продаже недвижимости

Ольга Хохрякова, Екатерина Сахарова 19.11.2014, 09:47
ТАСС/ Артем Коротаев

Госдума в ключевом втором чтении приняла поправки к Налоговому кодексу, которые меняют принципы взимания налога на доходы физлиц при продаже недвижимости. Вскоре зарабатывать на перепродаже квартир будет сложнее, а часто переезжать из одной квартиры в другую — дороже.

Госдума приняла в ключевом втором чтении поправки к Налоговому кодексу, которые меняют принципы взимания 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи недвижимости. На этапе итогового третьего чтения, которое должно состояться в ближайшее время, изменения уже не вносятся.

Нововведения приняты в рамках проекта федерального закона №527250-6 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (в части совершенствования налогового администрирования налога на добавленную стоимость, налога на доходы физических лиц и налога на прибыль организаций). Инициатором поправок выступил председатель комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров.

Согласно действующим параметрам Налогового кодекса, доходы от продажи любого имущества, которое находится в собственности более трех лет, не облагаются налогом.

Это прописано в ст. 217 Налогового кодекса (доходы, не подлежащие налогообложению). Исключение составляют лишь ценные бумаги и имущество, непосредственно используемое в предпринимательской деятельности. Соответственно, если срок владения имуществом не достигает трех лет, приходится платить НДФЛ. В этом случае закон предлагает два варианта уменьшения выплат.

Первый: можно заплатить налог не с дохода от продажи, а с разницы между доходами от продажи и расходами на приобретение, если есть документальные подтверждения. Второй: уменьшить доходы от продажи на налоговый вычет (максимум 1 млн руб. для жилых помещений и земли; 250 тыс. руб. — для нежилых) и заплатить налог с оставшейся суммы. При этом, если за один год было продано несколько объектов, эти пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому по отдельности.

После принятия поправок срок владения недвижимостью должен будет достигать пяти лет. Минимальный срок владения три года позволяет не платить НДФЛ, только если соблюдается хотя бы одно из следующих условий.

Первое — право собственности было получено в порядке наследования или по договорам дарения от членов семьи, близких родственников. Второе — право собственности получено в результате приватизации. Третье — право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, теперь уходить от налогов, занижая сумму сделки в договорах, будет труднее.

Согласно поправкам, если доходы от продажи объекта недвижимости оказываются меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на начало года, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то НДФЛ все равно будет взиматься с дохода именно такой величины.

Субъекты России получат право вплоть до нуля уменьшать минимальный предельный срок владения объектом и размер понижающего коэффициента к его кадастровой стоимости. Это право может применяться для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов недвижимости.

Поправки вступают в силу с 1 января 2016 года и распространяются на сделки, которые будут заключены после этой даты.

История обсуждения

Изначально предполагалось включить поправки в законопроект о «налоговом маневре». «Комитет по бюджетам и налогам попытался подцепить эти поправки к законопроекту о «налоговом маневре». Во-первых, для того, чтобы поправки заработали уже с 1 января 2015 года, во-вторых, для того, чтобы как можно сильнее сократить их публичное обсуждение», — считает партнер юридической компании «Некторов, Савельев и партнеры» Егор Батанов.

Фактически депутатам было предложено проголосовать за готовый текст без сколько-нибудь серьезного обсуждения концепции этих поправок на стадиях нулевого и первого чтений, отмечает юрист.

Накануне поправки обсуждал профильный комитет Госдумы по бюджету и налогам, который внес важное изменение по сравнению с первым чтением.

Срок владения, при котором доходы освобождаются от налога, изначально хотели поднять до семи лет.

Однако накануне комитет вынес на обсуждение уже пятилетний срок, который и был одобрен Госдумой во втором чтении.

В осеннюю сессию Госдума стала активно рассматривать и принимать предложения Минфина, выдвинутые в проекте «Основных направлений налоговой политики на 2015 год и на плановый период 2016–2017 годов».

Многие предложения оставались на бумаге годами. Например, принятый в начале этой осени законопроект о взимании налога на недвижимость граждан с кадастровой стоимости парламентарии откладывали десять лет.

Фактически уже приняты все предложения Министерства финансов по модернизации системы налогообложения недвижимости граждан. Кроме одного — Минфин предлагал освобождать от налога на доходы от продажи имущества единственное жилье вне зависимости от срока владения им.

Соответствующий документ с поправками в главу 23 второй части Налогового кодекса уже опубликован на едином портале раскрытия информации. Сейчас он проходит этап оценки регулирующего воздействия (ОРВ).

Что будет с рынком

Первоначальной целью нововведений Минфина была борьба с владельцами инвестиционных квартир, в частности с теми, кто зарабатывает на перепродаже. Кроме того, ведомство намеревалось бросить вызов уклонистам от уплаты НДФЛ с помощью занижения стоимости сделки в договорах.

Сейчас замороженные ранее предложения стали принимать из-за особо острой необходимости пополнить бюджет, считают эксперты.

«Поправки прекрасно коррелируют со всей текущей экономической политикой. Государство активно пополняет казну за счет всех источников. Сначала деньги взяли из Пенсионного фонда. Затем начали менять систему налогообложения — уже повысили налоги на коммерческую недвижимость, теперь повышают на жилую, меняют льготы при продаже. Я думаю, что тенденция к увеличению налогового бремени и росту любых других отчислений в бюджет продолжится и в дальнейшем», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Эксперты уверены, что инвесторы несильно пострадают от принятия поправок, поскольку из-за высокой рискованности срок владения инвестиционной недвижимостью и так редко когда превышал один-два года.

Доля инвесторов на первичном рынке жилья, по данным «Метриум Груп», составляет около 15%. Большинство из них реализовывают квартиры до оформления права собственности.

Поправки могут ударить по рядовым гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия.

Например, могут пострадать молодые семьи, которые изначально приобретали небольшую квартиру и специально ждали три года для покупки другого жилья большей площади, чтобы избежать уплаты налогов. Пять лет — это уже более серьезный срок для выжидания.

В то же время эксперты прогнозируют развитие рынка арендного жилья.

Покупатели будут стремиться покупать жилье, в котором проживут как минимум ближайшие пять лет. Таким образом, на время поиска лучшим вариантом окажется аренда, а не покупка «временного» жилья.

Кроме того, в арендный бизнес могут начать приходить новые инвесторы. «Если инвестор не захочет платить налог, ему придется дольше владеть квартирой, соответственно, целесообразно получить от нее дополнительный доход», — поясняет руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков.

Участники рынка также считают, что новые поправки могут привести к росту цен на вторичное жилье и перераспределению спроса в пользу новостроек.

«Чтобы вернуть сумму налога продавцам, придется поднимать цены на квартиры. И это в конечном счете ляжет на плечи покупателей», — говорит аналитик ОПИН.

С мнением Дениса Бобкова не согласна Мария Литинецкая. «Покупательная способность сейчас сильно ограничена. Поэтому те продавцы, которые будут повышать ценник, просто рискуют столкнуться с отсутствием спроса», — считает эксперт.