Екатерина Шульман
о новой роли
российского парламента

Как рассчитать новый налог на жилье

Когда и сколько теперь придется платить по новому налогу на недвижимость

Ольга Хохрякова 20.10.2014, 13:54
ИТАР-ТАСС

«Газета.Ru» разобралась в новых условиях взимания налога на недвижимость. Сколько и когда придется платить за квартиру москвичам, примерный порядок суммы выплат в зависимости от количества комнат и района проживания — в материале «Газеты.Ru».

Уже скоро москвичи будут платить налог на принадлежащую им недвижимость исходя из кадастровой стоимости объектов, которая, в отличие от нынешней, приближена к рыночной. Соответствующий закон был принят Госдумой в третьем чтении в конце сентября, спустя десять лет после первого рассмотрения.

Сейчас при определении налоговой базы используется инвентаризационная стоимость. Она определяется Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое существует еще с советских времен. Эта старая оценка учитывает всего несколько параметров — себестоимость объекта при строительстве и износ, поэтому может быть ниже текущей рыночной в несколько раз.

Кадастровая стоимость, которая будет использоваться впредь, напротив, учитывает факторы рыночного ценообразования и, по разным оценкам, в среднем на 10–20% ниже рыночной. Кадастровая оценка в Москве проводится путем массовой оценки объектов по районам города.

«В целом чем старше дом (чем раньше по времени проводилась его первоначальная оценка), тем более низкая у него инвентаризационная стоимость. Для домов 1960–1980-х годов постройки инвентаризационная стоимость может быть ниже рыночной в 100 и более раз», — говорит партнер юридической компании «Некторов, Савельев и партнеры» Егор Батанов.

Инвентаризационная стоимость новостроек в значительной степени приближена к текущей рыночной. Именно поэтому изменение порядка расчета налога сильнее скажется на собственниках квартир, расположенных в старых домах, отмечает эксперт.

Когда придется платить по-новому

Правительство Москвы на прошлой неделе определило новые условия уплаты налога, которые будут введены в городе со следующего года.

При этом в 2015 году уплата налога за 2014 год будет производиться по старой схеме.

Как пояснили «Газете.Ru» в департаменте экономической политики Москвы, первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016 года, окончательно она вступит в силу в 2020 году. В течение пяти лет, с 2016 по 2020 год, будет происходить постепенное увеличение налоговой нагрузки — ставка предполагает индексацию суммы выплат на 20% в год. То есть в 2016 году москвичи будут платить 20% от новой суммы, в 2017 году — 40%, в 2018 году — 60%, в 2019 — 80% и полную сумму с 2020 года.

«Кадастровая оценка производится не чаще раза в два года, а это значит, что уплачиваемый в 2016 году налог считается по оценке на 1 января 2014 года. То есть фактически стоимость имущества, от которой взимается налог, на момент его уплаты будет ниже реальной оценки на двухлетний показатель инфляции», — подчеркнули в департаменте.

Власти рассчитывают, что новые параметры взимания налога сделают его более справедливым — никто не скрывает, что больше всего налоговое бремя увеличится для владельцев дорогих квартир.

В связи с этим на вторичный рынок выйдет до 15% квартир в престижных районах Москвы — Тверском, Хамовниках, Замосковоречье, Патриарших прудах, Якиманке, Арбате, уверены эксперты компании Kalinka Group.

Ставки налога для квартир и индивидуальных домов в Москве
СтавкаСтоимость, руб.Количество% от общего числа
0,1%до 10 млн 3,1 млн77,2%
0,15%от 10 до 20 млн0,8 млн19,9%
0,2%от 20 до 50 млн0,1 млн2,5%
0,3%от 50 до 300 млн16 тыс.0,4%
2%свыше 300 млн0,2 тыс.0,005%

Источник: департамент экономической политики и развития города Москвы

Как вычислить конкретно ваш налог

Кадастровая оценка учитывает множество факторов, поэтому для того, чтобы посчитать, сколько теперь придется платить за жилье, лучше рассчитать сумму конкретно для своей недвижимости. Для этого нужно:

1) Узнать кадастровую стоимость конкретно вашей квартиры. Теоретически эту информацию можно получить на сайте Росреестра, но фактически по ряду запросов она выдает ошибки. Эксперты говорят, что в ближайшее время ждать того, что система будет работать идеально, не стоит;

2) Учесть налоговые вычеты, которые вводятся для всех категорий налогоплательщиков: 20 кв. м для квартир, 10 кв. м для комнат и 50 кв. м для объектов индивидуального жилищного строительства. Кроме того, сохраняются ранее введенные льготы (для пенсионеров и других категорий граждан), но действуют они на один принадлежащий им объект каждой категории недвижимости (например, на квартиру + гараж + дачу). То есть, если у пенсионера несколько квартир, для освобождения от налога нужно будет выбрать одну;

3) Определить в соответствии с кадастровой стоимостью ставку налога и рассчитать сумму;

«Не секрет, что квартира в историческом центре квартире рознь. Рыночная стоимость квартир в одном доме примерно одной площади может варьироваться в пределах 20–30%», — говорит младший партнер практики «девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Закускин.

Влияние оказывает уровень отделки, инженерных и конструктивных систем (не секрет, что до сих пор есть дома в историческом центре со смешанными перекрытиями, где часть собственников сделали замену на железобетонные, а часть еще живут с деревянными), видовых показателей и так далее, рассказывает эксперт: «Как государство будет учитывать данные моменты, так и непонятно».

Тем не менее именно адекватность оценки может стать основной проблемой в новой системе.

Бизнесмены Подмосковья, например, уже столкнулись с тем, что их земли, на их взгляд, переоценены, из-за чего налоговое бремя оказывается неподъемным. Им приходится идти в суд для оспаривания оценки, однако он далеко не всегда встает на сторону истцов в таких вопросах, свидетельствует практика.

Оценка средней кадастровой стоимости по округам Москвы

Кадастровая стоимость на 10–15% ниже рыночной, подсчитали эксперты «Метриум групп». Таким образом, можно вывести средние показатели по столичному рынку недвижимости.

Важно понимать, что каждая квартира имеет свои характеристики, поэтому лучше всего самостоятельно рассчитать конкретно ваш налог. Однако благодаря средним показателям, можно понять примерный порядок сумм.

Средняя кадастровая стоимость кв. м по округам
ОкругСредняя стоимость кв. м на вторичном рынкеСредняя кадастровая стоимость кв. м
ЮВАО155 тыс. руб.139,5 тыс. руб.
ЮАО166 тыс. руб.149,4 тыс. руб.
ВАО172 тыс. руб.154,8 тыс. руб.
СВАО175 тыс. руб.157,5 тыс. руб.
САО185 тыс. руб.166,5 тыс. руб.
СЗАО193 тыс. руб.173,7 тыс. руб.
ЗАО214 тыс. руб.192,6 тыс. руб.
ЮЗАО221,3 тыс. руб.199,17 тыс. руб.
ЦАО300 тыс. руб.270 тыс. руб.

Источник: «Метриум групп»

Для того чтобы представлять примерный порядок сумм, которые владельцам квартир в Москве придется ежегодно выплачивать в бюджет, эксперты компании рассчитали налог для одно- (38 кв. м), двух- (55 кв. м), трех- (80 кв. м) и многокомнатных квартир (120 кв. м). Также эксперты рассчитали, какой должна быть площадь квартиры для уплаты налога по максимальным ставкам – 0,2%, 0,3% и 2%.

Однокомнатные квартиры

Налоговый вычет в объеме 20 кв. м позволяет владельцем однокомнатных квартир платить фактически лишь за половину всей площади.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 38 кв. м по округам
ОкругСредняя кадастровая стоимость кв. мОблагаемая база (18 кв. м)Ставка налогаСумма налога
ЮВАО139,5 тыс. руб.2,511 млн руб.0,1%2511 руб.
ЮАО149,4 тыс. руб.2,689 млн руб.0,1%2689 руб.
ВАО154,8 тыс. руб.2,786 млн руб.0,1%2786 руб.
СВАО157,5 тыс. руб.2,835 млн руб.0,1%2835 руб.
САО166,5 тыс. руб.2,997 млн руб.0,1%2997 руб.
СЗАО173,7 тыс. руб.3,127 млн руб.0,1%3127 руб.
ЗАО192,6 тыс. руб.3,467 млн руб.0,1%3467 руб.
ЮЗАО199,17 тыс. руб.3,585 млн руб.0,1%3585 руб.
ЦАО270 тыс. руб.4,86 млн руб.0,1%4860 руб.

Источник: «Метриум групп»

Двухкомнатные квартиры

Власти заявили, что основная налоговая нагрузка будет перенесена в центр города, а жители окраин Москвы и граждане, относящиеся к льготным категориям, изменений не почувствуют.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 55 кв. м по округам
ОкругСредняя кадастровая стоимость кв. мОблагаемая база (35 кв. м)Ставка налогаСумма налога
ЮВАО139,5 тыс. руб.4,883 млн руб.0,1%4883 руб.
ЮАО149,4 тыс. руб.5,229 млн руб.0,1%5229 руб.
ВАО154,8 тыс. руб.5,418 млн руб.0,1%5418 руб.
СВАО157,5 тыс. руб.5,513 млн руб.0,1%5513 руб.
САО166,5 тыс. руб.5,828 млн руб.0,1%5828 руб.
СЗАО173,7 тыс. руб.6,08 млн руб.0,1%6080 руб.
ЗАО192,6 тыс. руб.6,741 млн руб.0,1%6741 руб.
ЮЗАО199,17 тыс. руб.6,971 млн руб.0,1%6971 руб.
ЦАО270 тыс. руб.9,45 млн руб.0,1%9450 руб.

Источник: «Метриум групп»

Трехкомнатные квартиры

В относительно «дешевых» округах даже «трешки» могут облагаться налогом по минимальной ставке. Зато в более престижных они переходят уже в категорию со ставкой 0,15%. В результате именно в этой категории получается наиболее серьезный разброс сумм.

«По моему мнению, достаточно много вопросов будет у владельцев квартир в историческом центре, а также сталинок – именно на них в существенной степени отразятся изменения данного налога», — отмечает Александр Закускин.

Как ранее писала «Газета.Ru», средняя стоимость квадратного метра в сталинке, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», в июле составляла 221,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, например, налог на трехкомнатную квартиру в сталинке составит почти 20 тыс. в год.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 80 кв. м по округам
ОкругСредняя кадастровая стоимость кв. мОблагаемая база (60 кв. м)Ставка налогаСумма налога
ЮВАО139,5 тыс. руб.8,37 млн руб.0,1%8370 руб.
ЮАО149,4 тыс. руб.8,964 млн руб.0,1%8964 руб.
ВАО154,8 тыс. руб.9,288 млн руб.0,1%9288 руб.
СВАО157,5 тыс. руб.9,45 млн руб.0,1%9450 руб.
САО166,5 тыс. руб.9,99 млн руб.0,1%9999 руб.
СЗАО173,7 тыс. руб.10,422 млн руб.0,15%15633 руб.
ЗАО192,6 тыс. руб.11,556 млн руб.0,15%17334 руб.
ЮЗАО199,17 тыс. руб.11,95 млн руб.0,15%17925 руб.
ЦАО270 тыс. руб.16,2 млн руб.0,15%24300 руб.

Источник: «Метриум групп»

Многокомнатные квартиры

В ЦАО иметь просторную квартиру становится накладно уже начиная с площади около 90 кв. м, поскольку такие квартиры по кадастровой стоимости рискуют попасть в группу со ставкой налога 0,2%.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 120 кв. м по округам
ОкругСредняя кадастровая стоимость кв. мОблагаемая база (100 кв. м)Ставка налогаСумма налога
ЮВАО139,5 тыс. руб.13,95 млн руб.0,15%20925 руб.
ЮАО149,4 тыс. руб.14,94 млн руб.0,15%22410 руб.
ВАО154,8 тыс. руб.15,48 млн руб.0,15%23220 руб.
СВАО157,5 тыс. руб.15,75 млн руб.0,15%23625 руб.
САО166,5 тыс. руб.16,65 млн руб.0,15%24975 руб.
СЗАО173,7 тыс. руб.17,37 млн руб.0,15%26055 руб.
ЗАО192,6 тыс. руб.19,26 млн руб.0,15%28890 руб.
ЮЗАО199,17 тыс. руб.19,92 млн руб.0,15%29876 руб.
ЦАО270 тыс. руб.27 млн руб.0,2%54000 руб.

Источник: «Метриум групп»

Максимальные ставки

За такую квартиру собственнику придется ежегодно отдавать не менее 6 млн руб. налогов. Эксперты подсчитали, что в «дешевых» округах для начисления налога по максимальной ставке (2% при кадастровой стоимости свыше 300 млн руб.) площадь квартиры должна составлять порядка 2 тыс. кв. м. В ЦАО по максимальной ставке налог будут уплачивать собственники квартир площадью более 1131 кв. м.

Площадь квартир, облагаемых налогом по повышенной ставке
Округ0,2% (20-50 млн рублей)0,3% (50-300 млн рублей)2% (свыше 300 млн рублей)
ЮВАО163,4 кв. м378,4 кв. м2170,5 кв. м
ЮАО153,9 кв. м354,7 кв. м2028 кв. м
ВАО149,2 кв. м343 кв. м1958 кв. м
СВАО147 кв. м337,5 кв. м1924,8 кв. м
САО140,1 кв. м320,3 кв. м1821,8 кв. м
СЗАО135,1 кв. м307,9 кв. м1747,1 кв. м
ЗАО123,8 кв. м279,6 кв. м1577,6 кв. м
ЮЗАО120,4 кв. м271 кв. м1526,3 кв. м
ЦАО94,1 кв. м205,2 кв. м1131,1 кв. м

Источник: «Метриум групп»