Возрождение доходных домов

Перспективы возрождения доходных домов в России

Екатерина Сахарова 08.10.2014, 12:01
ТАСС/ Александра Мудрац

Доходные дома в России когда-то составляли почти половину всего жилья. Сейчас их практически не осталось, однако власти заявили о намерении возродить этот рынок. «Газета.Ru» рассказывает о проекте Минстроя, а также о том, какие перспективы у проекта видят девелоперы и риелторы.

Первые доходные дома появились в Москве, на Ильинке, в конце 1780-х годов, но широкое распространение получили лишь век спустя. Строили их в основном купцы, предприниматели и промышленники, товарищества и акционерные общества, а иногда даже учебные учреждения, церкви и монастыри. В доходных домах снимали жилье люди творческих профессий, студенты, рабочие — те, кто не мог позволить себе купить собственное жилье.

В дореволюционной Москве почти половину жилья составляли доходные дома.

Многие из них сохранились и сейчас, но сменили свое назначение — Военторг, дом Бахрушиных на Софийской набережной, Чайный дом на Мясницкой, Хитровские дома на Китай-городе. В 2011 году в Санкт-Петербурге снесли знаменитый доходный дом Колотушкиной на Приморском проспекте. Дом простоял около века, до революции там сдавались в аренду комнаты, позднее здесь располагались коммуналки. Недавно правительство России решило возродить культуру доходных домов в России.

Что задумал Минстрой

В июле 2014 года был принят федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования», более известный как закон об арендном жилье.

В конце сентября Минстрой утвердил всю нормативно-правовую базу, в том числе требования к наймодателям и нанимателям, перечень документов для участия в аукционе, а также порядок установления и ежегодной индексации арендной платы.

Согласно опубликованным на сайте министерства документам, наемные дома могут строиться как субъектами России и муниципальными образованиями, так и частными застройщиками.

Частные застройщики будут принимать участие в аукционах на строительство наемного жилья по голландской системе: кто из застройщиков предложит меньшую цену будущего жилья в доме, тот и получит проект.

Земельные участки будут передаваться застройщикам в аренду без торгов, но с обязательством платить земельный налог. Также застройщикам может быть оказана дополнительная поддержка, например, власти могут обеспечить участки инженерной инфраструктурой.

Не менее 50% общего количества жилых помещений должно предоставляться по договорам социального найма, а остальные могут сдаваться на рыночных условиях, рассказывал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в онлайн-интервью «Газете.Ru».

Программа предполагает, что наемные дома будут строиться в тех муниципалитетах, где есть наибольшая потребность и спрос, — в крупных городах, а также там, где предприятия испытывают потребность в привлечении работников из других регионов.

Пилотные проекты по строительству арендного жилья сейчас реализуются в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое оказывает поддержку в строительстве наемных домов, заключило соглашения о намерениях развития рынка арендного жилья еще с 17 субъектами.

Как рассказали «Газете.Ru» в пресс-службе Минстроя, количество жилья, построенного для сдачи внаем, должно ежегодно расти. В 2015 году его доля должна составить 3,8% общего ввода жилья, в 2017-м уже почти в два раза больше — 7,4%, а в 2020 году — 9,4%.

АИЖК в 2014–2018 годах планирует поддержать финансирование около 3,3 млн кв. м общей площади наемных домов, из них 50% — наемных домов социального использования.

Насколько это интересно девелоперам

Девелоперы пока не готовы заявлять об однозначном интересе к программе Минстроя. Застройщики отмечают, что прибыль от таких проектов получить можно, только если сдавать половину квартир на рыночных условиях. При этом срок окупаемости таких проектов большой, как и затраты на содержание объекта: обслуживание дома, охрана, инфраструктура, коммунальные платежи, налоги обходятся недешево.

По мнению вице-президента компании RED Development Ольги Кузнецовой, потенциальный интерес девелоперов обусловлен возможностью получить землю с необходимой инженерной инфраструктурой на льготных условиях. Немаловажную роль, как считают эксперты, играет и сам факт сотрудничества с государством.

«Участие объекта в государственной программе позволит застройщику получать все необходимые разрешения и согласования в кратчайшие сроки. Также денежный поток от сдачи такого жилья в аренду станет одним из самых защищенных на рынке недвижимости», — говорит Ольга Кузнецова.

В пресс-службе ГК «СУ-155» отмечают, что застройщики, чтобы получить прибыль, могут сосредоточиться на строительстве таких домов преимущественно на высокодоходных землях в городах-миллионниках. При этом эксперты сходятся во мнении, что для регионов наиболее характерными будут объекты малоэтажного строительства, а для Москвы и Санкт-Петербурга, испытывающих острый недостаток в хороших земельных участках, — высотные панельные дома с квартирами-студиями площадью до 30 кв. м.

Несколько девелоперов отказались комментировать перспективы проекта, объясняя это тем, что им не совсем понятны его условия.

Что думают риелторы

По мнению риелторов, в Москве на данный момент арендное жилье представлено в основном в верхнем ценовом сегменте. Например, в одном из таких домов можно снять двухкомнатную квартиру за 100 тыс. руб. в месяц. Цель программы Минстроя — это создание доступного жилья для населения, которое не подходит под категорию малоимущего, но не имеет возможности обзавестись собственным жильем. Также квартиры в таких домах должны быть интересны людям, которые подписали срочные контракты на работе на несколько лет.

«Во всем мире эта система работает, потому что люди стараются привязаться к работе, а не к дому. А мы — наоборот, мы стараемся привязаться к дому исторически, а ничего страшного нет, если уехать на контрактную работу, но понимать, что ты не будешь где-то искать это коммерческое жилье непонятно за какие цены, на каких условиях, тебя в любой момент могут там выгнать и так далее», — говорил Михаил Мень в интервью «Газете.Ru».

В старых границах Москвы арендное жилье вряд ли появится, считают эксперты.

«В столице существует проблема дефицита свободных земель под застройку, а поскольку таких объектов должно быть много и располагаться они должны по всему городу, территория столицы не подходит для реализации проектов. Для данных целей много лучше подойдут Новая Москва и Подмосковье — Реутов, Балашиха, Мытищи, Железнодорожный, Королев, — где развита инфраструктура, есть рабочие места, а также хорошо налажено транспортное сообщение с Москвой», — рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Появление арендных домов может косвенно отразиться на рынке недорогого жилья — комнат и дешевых квартир, добавляет директор департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Галина Киселева.

Оптимальность цены определяется платежеспособностью арендаторов, но в то же время цены должны быть существенно ниже, чем рыночные. Сейчас, по данным «Инком-Недвижимости», стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса в среднем составляет 30,8 тыс. руб., двухкомнатной — 41,5 тыс. руб., трехкомнатной — 55,5 тыс. руб.

С другой стороны, застройщики будут отстаивать цену, которая позволит им получать прибыль. И пока ни риелторы, ни девелоперы не готовы рассуждать, какие арендные ставки реально могут быть установлены.

Некоторые участники рынка рассказали, что условия, описанные в законе, кажутся им «не совсем понятными». У корреспондента «Газеты.Ru» сложилось ощущение, что далеко не все эксперты реально понимают программу, предложенную Минстроем. Например, некоторые называли целевой аудиторией проекта малоимущих граждан, хотя в документах министерства четко написано, что претендовать на жилье могут граждане, которые не относятся к этой категории. Также эксперты рассуждают о том, что застройщики никак не будет предлагать арендные ставки ниже рыночных, хотя это основное условие программы и аукциона: кто меньшую цену предложит, тот и будет строить. Таким образом, хотя в министерстве уверены, что после утверждения всех документов девелоперы проявят интерес к программе, вполне вероятно, что сначала нужно будет провести серьезную разъяснительную работу.